Rok 2024 okazał się przełomowy dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Całkowity wolumen transakcyjny przekroczył 5,05 miliarda euro, znacznie przewyższając wyniki z poprzedniego roku. Był to rezultat wyraźnie powyżej oczekiwań rynkowych, świadczący o powrocie dużych transakcji zarówno w obrębie portfeli nieruchomości, jak i pojedynczych obiektów.
Według danych BNP Paribas Real Estate Poland, sektor biurowy i handlowy odnotowały największy udział w rynku, stanowiąc po około 32 proc. całkowitego wolumenu transakcji. Na trzecim miejscu uplasował się sektor przemysłowo-logistyczny z udziałem około 25 proc. Warto zauważyć, że aktywa mieszkaniowe przeznaczone na najem komercyjny cieszyły się dużym zainteresowaniem, osiągając łączną wartość transakcji ponad 340 milionów euro, co oznacza wzrost o ponad 170 proc.
Mateusz Skubiszewski, Starszy Dyrektor, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w BNP Paribas Real Estate Poland, zauważa, że imponujący wynik został osiągnięty głównie dzięki czterem wielkowolumenowym transakcjom, przede wszystkim w segmencie handlowym. Obejmowały one portfel centrów handlowych firmy Cromwell oraz dwie galerie handlowe: Magnolia Park i Silesia City Center. Do wzrostu wolumenu przyczyniła się również sprzedaż biurowca Warsaw Unit.
Sektor biurowy odnotował znaczący wzrost zainteresowania ze strony inwestorów w 2024 roku. W tym czasie przeprowadzono 45 transakcji o łącznej wartości 1,64 miliarda euro, co stanowi czterokrotny wzrost w porównaniu do roku poprzedniego.
Największą transakcją w sektorze biurowym było nabycie przez Eastnine AB budynku Warsaw Unit od belgijskiej firmy Ghelamco za kwotę około 280 milionów euro. Na drugim miejscu znalazł się zakup biurowca P180 przez Investika Real Estate Fund & BUD Holdings za około 100 milionów euro od firmy Skanska.
W sektorze handlowym wolumen transakcji osiągnął wartość ponad 1,6 miliarda euro. Średnia wielkość nabywanego obiektu wyniosła 22 000 m kw., co stanowi wzrost o 7500 m kw. w porównaniu do roku poprzedniego. Do najważniejszych transakcji należały zakupy: Silesia City Center (około 88 500 m kw.) za 405 milionów euro, Magnolia Park (około 100 000 m kw.) za 373 miliony euro oraz portfel centrów handlowych Cromwell za 285 milionów euro. W przypadku obu pojedynczych galerii kupującym był fundusz NEPI Rockcastle z RPA, natomiast portfel Cromwell nabył czeski Star Capital Finance.
Perspektywy i wyzwania rynkowe
Pomimo pozytywnych wyników, rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wciąż stoi przed pewnymi wyzwaniami. Inwestorzy dostrzegają ryzyka geopolityczne, które znajdują odzwierciedlenie w obecnych poziomach stóp kapitalizacji.
Na koniec 2024 roku stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów w Polsce wynosiły: 6,25 proc. dla biur, 6,50 proc. dla centrów handlowych, 6,25 proc. dla sektora przemysłowego i logistycznego oraz około 5,25 proc. dla logistyki związanej z e-commerce. Według ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland, rynek znalazł punkt równowagi między kupującymi a sprzedającymi, a stopy kapitalizacji dla głównych klas aktywów wzrosły o 25 punktów bazowych.
Mateusz Skubiszewski przewiduje, że w 2025 roku można spodziewać się dalszego ożywienia rynku, szczególnie w obszarze średnich transakcji o wartości 10-50 milionów euro. Spadające stopy procentowe w strefie euro będą również wpływały na większą aktywność inwestorów. Zauważalny jest napływ nowych inwestorów z USA, Czech i Francji.
Pozytywne prognozy makroekonomiczne dla Polski w porównaniu ze średnią europejską oraz planowane na lata 2025-2026 wydatkowanie środków z Krajowego Planu Odbudowy budują pozytywny obraz przyszłości. Jednakże niepewna sytuacja geopolityczna i perspektywa wojen celnych nadal wpływają na uwzględniane w stopach kapitalizacji ryzyko, co sprawia, że inwestorzy doceniają mniejsze formaty nieruchomości z długim WAULT (średnioważonym okresem najmu).
Od 1 stycznia 2025 roku weszły w życie istotne zmiany w definicjach obiektów budowlanych na potrzeby podatku od nieruchomości. Dotychczas przepisy podatkowe odwoływały się do definicji zawartych w prawie budowlanym. Obecnie definicje budynku i budowli zostały bezpośrednio wprowadzone do Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.
Zgodnie z nowymi przepisami, budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, posiadający dach i fundamenty oraz instalacje. Natomiast budowle zostały podzielone na kilka grup obiektów budowlanych, które powstały w wyniku robót budowlanych.
Do budowli zaliczają się między innymi obiekty niebędące budynkami, wymienione w nowym załączniku nr 4 do ustawy (zawierającym 28 pozycji), a także elektrownie wiatrowe, fotowoltaiczne, biogazownie, magazyny energii oraz przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym te służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków. Stawka podatku od budowli wynosi 2 procent jej wartości.
Problem wysokiego opodatkowania budynków gospodarczych
Szczególnie niekorzystna sytuacja dotyczy właścicieli tzw. budynków pozostałych. Są to obiekty niemieszkalne, niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą, takie jak szopy, komórki czy garaże. Stawki podatku dla tych budynków mogą być nawet dziesięciokrotnie wyższe niż dla budynków mieszkalnych.
Problem ten zwrócił uwagę Rzecznika Praw Obywatelskich pod koniec 2024 roku. W skardze mieszkańca Olsztyna opisano sytuację, gdzie zgodnie z uchwałą Rady Miasta stawka podatku od budynku mieszkalnego wynosiła 1,15 zł za metr kwadratowy, a od pozostałych budynków aż 11,17 zł za metr kwadratowy.
W praktyce oznacza to, że właściciel niewielkiej, 20-metrowej szopy na opał w 2024 roku płacił wyższy podatek (223,40 zł przy maksymalnej stawce) niż właściciel domu o powierzchni 100 metrów kwadratowych (115 zł przy maksymalnej stawce). W 2025 roku maksymalna stawka dla budynków pozostałych wzrosła do 11,48 zł za metr kwadratowy.
"Oznacza to, że podatek od budynków, gdzie przechowuje się np. opał, żywność czy narzędzia gospodarskie, jest w wielu przypadkach wyższy od podatku od dużego budynku mieszkalnego" - alarmował Rzecznik Praw Obywatelskich.
Interwencja Rzecznika Praw Obywatelskich
Biuro Rzecznika Praw Obywatelskich podkreśliło, że wiele rad gmin, chcąc uniknąć sporów z podatnikami, ustala stawkę podatku od nieruchomości dla "budynków pozostałych" w bardziej korzystnej proporcji. Dzięki temu właściciele takich budynków w niektórych gminach płacą niższe podatki.
Sytuacja ta budzi jednak poważne wątpliwości co do zgodności z zasadami konstytucyjnymi. Dlatego dyrektor Zespołu Prawa Administracyjnego i Gospodarczego BRPO, Piotr Mierzejewski, zwrócił się do dyrektora Departamentu Podatków Dochodowych w Ministerstwie Finansów z prośbą o stanowisko w tej sprawie.
Warto przypomnieć, że w ostatnich tygodniach pojawiły się doniesienia o potencjalnym wprowadzeniu podatku katastralnego, co mogłoby znacząco zwiększyć obciążenia podatkowe dla właścicieli nieruchomości. Rząd jednak zdementował te informacje, zaprzeczając planom wprowadzenia takiej daniny.
System opodatkowania nieruchomości w Polsce jest złożony i zróżnicowany. Wysokie opodatkowanie budynków gospodarczych w porównaniu do budynków mieszkalnych budzi kontrowersje i pytania o sprawiedliwość podatkową. Właściciele nieruchomości powinni sprawdzić stawki obowiązujące w ich gminach i terminowo regulować zobowiązania podatkowe, pamiętając o zbliżającym się terminie pierwszej raty - 15 marca.
