Czemu tak długo postulowany program, zupełnie nie spełnia swoich założeń? To nie kwestia złej diagnozy środowiska związanego z nieruchomościami, a bardzo szybka zmiana podstawowego problemu niedostępności mieszkań. Jeszcze rok czy dwa lata temu podstawowym problemem był brak wkładu własnego, obecnie jest to brak zdolności kredytowej.
Jeszcze w 2021 roku kredyt mieszkaniowy były najtańsze w historii i relatywnie łatwo dostępne. Jedyną przeszkodzą dla przeciętnego gospodarstwa domowego o unormowanej sytuacji finansowej (a było i utrzymuje się nadal niskie bezrobocie) był wymóg posiadania wkładu własnego. Ten był na poziomie od 10 proc. do 20 proc. ceny mieszkania. Do tego należało dodać pieniądze na obsługę całej transakcji (notariusz, pośrednik, podatki, opłaty sądowe) oraz te potrzebne na wykończenie i wyposażenie lokum. Efekt tego był taki, że aby kupić własne „cztery kąty” trzeba było posiadać co najmniej kilkadziesiąt tysięcy złotych w gotówce, a nierzadko kwoty te miały jeszcze o jedną cyfrę więcej.
- Rozwiązaniem tego problemu były gwarancje kredytowe. Jest to pewnego rodzaju ubezpieczenie interesów banku na wypadek gdyby kredyt nie był spłacany. Chodzi o to, że jeśli zaciągamy kredyt z gwarancją na 100 tysięcy złotych, to bank otrzyma wspomnianą kwotę od gwaranta tylko jeśli nie będziemy spłacać kredytu. Dzięki temu banki mogą traktować klientów, którzy nie mają 10 czy 20% wkładu własnego tak jak osoby, które rzeczony wkład mają. W tej sposób – z pomocą gwarancji kredytowej – można zaciągnąć kredyt na 100% ceny mieszkania. Dzięki gwarancji mamy więc szansę na „hipotekę” mając zgromadzone mniejsze oszczędności, ale kosztem zaciągnięcia większego długu - tłumaczy wprowadzone rozwiązanie Bartosz Turek z HRE Investments.
Niestety, w tym czasie, gdy wprowadzono ten mechanizm sytuacja na rynku kredytów zupełnie się zmieniła. Wskutek podnoszenia stóp procentowych rosną raty kredytów i naturalnie spada zdolność kredytowa. Sytuację komplikuje rekomendacja UKNF. Zgodnie z jej treścią, banki wyliczające zdolność kredytową Polakom, muszą przyjmować hipotetyczną podwyżkę stóp procentowych wynoszącą 5 p.proc. To jeszcze bardziej obniża szansę na kredyt hipoteczny.
- Po prostu w trakcie procedowania nowego prawa, zmienił się podstawowy problem, przed którym stoją potencjalni nabywcy mieszkań. Jeszcze rok czy dwa lata temu ważnym problemem był brak wymaganego wkładu własnego. Teraz problemem tym jest brak zdolności kredytowej. W efekcie, póki dostęp do kredytów nie wróci do normalności, to program kredytów bez wkładu własnego będzie martwy lub co najwyżej mało popularny - tłumaczy ekspert.
Takie mechanizmy gwarancji kredytowych działały już na przykład w Wielkiej Brytanii czy Nowej Zelandii z obiecującymi skutkami. Ich największym atutem są m.in. wyrównywanie szans dla młodych poprzez skrócenie drogi do własnego mieszkania nawet o kilka lat, niski koszt dla budżetu państwa i ograniczony wpływ programu na kształtowanie się cen mieszkań.
Program Kredytu bez wkładu własnego, posiada liczne ograniczenia. Jednym z nich są obowiązujące limity cen mieszkań. A te nie są waloryzowane na bieżąco, w efekcie nieduża część z puli wszystkich mieszkań jest w programie dostępna. Szczecin, Kielce i Łódź są dobrymi przykładami rynków, na których obowiązujące limity nie przystają do stawek faktycznie płaconych za mieszkania. Z danych zebranych przez HRE Investments wynika bowiem, że na tych rynkach tylko od 1 proc. do 3 proc. ofert mieszkań od deweloperów spełniają wymagania cenowe rządowego programu.
Słaba dostępność jest też na rynku pierwotnym w Katowicach, Toruniu, Krakowie, Białymstoku i Lublinie. W miastach tych odsetek ofert z rynku pierwotnego, których ceny nie przekraczają limitów wynosi od 10 proc. do 15 proc. Nie zawsze jednak problemy z dostępnością mieszkań są domeną rynku pierwotnego. Jaskrawym przykładem jest Gdańsk, gdzie tylko 8 proc. oferty mieszkań z drugiej ręki załapuje się na rządowe wsparcie przy ponad trzykrotnie wyższej dostępności na rynku pierwotnym. Podobnie jest w Warszawie, Rzeszowie czy Krakowie – dostępność ofert spełniających cenowe wymagania rządowego programu jest na rynku wtórnym mniejsza niż na pierwotnym.
- Sytuacja taka powoduje, że sens ma procedowana obecnie nowelizacja programu wsparcia, która zakłada podniesienie limitów cen metra kwadratowego. Z drugiej jednak strony mamy rynki, na których już dziś dostępność jest i tak za duża. Jeśli założyć, że do rządowego programu powinny kwalifikować się mieszkania tańsze, to nie jest normalną sytuacja, w której ponad połowa mieszkań spełnia wymagania cenowe w Gorzowie Wielkopolskim, Opolu czy Olsztynie - wyjaśnia Bartosz Turek z HRE Investments.
- Problemy te pozostają jednak wciąż w sferze teoretycznych dywagacji. Póki bowiem kredyty są tak drogie jak obecnie, a banki zmuszone są stosować zaostrzone kryteria badania zdolności kredytowej, to trudno spodziewać się, że kredyt bez wkładu własnego będzie cieszył się sensownym zainteresowaniem - dodaje.
Zdjęcie główne: Becca Tapert on Unsplash
