Co to jest okres karencji w kredycie hipotecznym?
Okres karencji w kredycie hipotecznym to jak wspomniano we wstępie czas, w którym kredytobiorca płaci wyłącznie odsetki od pożyczonego kapitału. Rata kredytowa w standardowej wersji (bez ubezpieczenia) składa się bowiem z dwóch elementów, a mianowicie raty kapitałowej oraz raty odsetkowej. W trakcie obowiązywania okresu karencji rata kapitałowa zostaje czasowo zawieszona, co ma na celu zmniejszenie bieżących zobowiązań kredytobiorcy. To przez jaki czas będą obowiązywały niższe raty uzależnione jest właśnie od długości okresu karencji.
Okres karencji to mechanizm, który wiele banków oferuje już na początku umowy kredytowej, szczególnie w przypadku, gdy kredyt zaciągany jest na budowę domu. Z reguły jest on bowiem wypłacany w transzach po ukończeniu konkretnych etapów budowy. Okres karencji wynosi wówczas od 24 do nawet 36 miesięcy i ma na celu zmniejszenie wysokości rat, a co za tym idzie ułatwienie kredytobiorcy ukończenia inwestycji. Po oddaniu nieruchomości do użytkowania bank zaczyna wymagać spłaty pełnej raty, co rozpoczyna faktyczną spłatę zaciągniętego kredytu. W tym miejscu warto jednak podkreślić, że kredytobiorca może wnioskować o przyznanie okresu karencji w dowolnym momencie, a podstawą jego udzielenia jest dotychczasowa historia spłaty danego zobowiązania.
Okres karencji w kredycie hipotecznym - jak działa to w praktyce?
Sposób działania okresu karencji w kredycie hipotecznym jest bardzo prosty, ponieważ kredytobiorca zobowiązany jest wyłącznie do regulowania raty odsetkowej. W przypadku, gdy karencja obowiązuje na początku okresu kredytowania, co ma miejsce z reguły przy kredytach udzielanych na budowę domu odsetki zaczynają być naliczane w momencie wypłaty pierwszej transzy kredytu. Uruchomienie kolejnych transz powoduje zwiększenie odsetek, ponieważ zawsze są one uzależnione od wysokości kapitału pozostałego do spłaty. Rata kapitałowo-odsetkowa staje się natomiast wymagalna dopiero po wypłacie ostatniej transzy kredytu oraz zakończeniu okresu karencji.
Jak działa okres karencji przyznany w trakcie spłaty kredytu hipotecznego? W tym przypadku udzielany jest on na podstawie wniosku złożonego przez klienta i może trwać kilka, czy nawet kilkadziesiąt miesięcy. W trakcie okresu karencji klient spłaca wyłącznie raty odsetkowe, a zawieszony kapitał jest sumowany, a następnie dzielony przez liczbę pozostałych rat do spłaty (po zakończeniu karencji), co powoduje ich wzrost. Warto bowiem wyraźnie podkreślić, że okres karencji w kredycie hipotecznym w odróżnieniu od prolongaty (odroczenia raty kapitałowo - odsetkowej) nie powoduje wydłużenia ustalonego wcześniej okresu kredytowania.
Okres karencji w kredycie hipotecznym ze stałą i zmienną stopą procentową
Okres karencji to mechanizm, który powoduje nie tylko obniżenie raty kredytowej, ponieważ spłaca jest wyłącznie część odsetkowa. Co więcej, powinna ona utrzymywać się na takim samym poziomie w trakcie trwania całego okresu karencji, jednak warto mieć świadomość, że pewność co do tego można mieć wyłącznie w przypadku kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. W przypadku hipotek ze zmiennym oprocentowaniem wysokość raty odsetkowej w trakcie trwania okresu karencji może bowiem ulec zmianie, a przyczyną może być w tym przypadku zmiana wysokości stóp procentowych. Wysokość odsetek naliczana jest wówczas na podstawie wskaźnika referencyjnego jak WIBOR czy WIRON.
Okres karencji w kredycie hipotecznym - zalety i wady
Okres karencji w kredycie to mechanizm, który posiada zarówno zalety, jak i wady. Wśród plusów należy wymienić przede wszystkim:
- możliwość płacenia niższej raty oraz uporania się ze zwiększonymi wydatkami na etapie realizacji inwestycji, co jest podstawową korzyścią okresu karencji przyznawanego bezpośrednio po udzieleniu kredytu hipotecznego na budowę domu;
- odciążenie budżetu w przypadku pojawienia się nieprzewidzianych zdarzeń, czego przykładem może być utrata pracy, czy choroba;
- ograniczenie ryzyka zepsucia historii kredytowej wskutek przejściowych problemów finansowych;
- możliwość uniknięcia naliczenia karnych odsetek od należności przeterminowanych;
- ochronę przed wszczęciem postępowania egzekucyjnego, a w dalszej kolejności postępowaniem sądowym, czy działaniami podejmowanymi przez komornika.
Okres karencji to rozwiązanie, które posiada jednak nie tylko zalety, ale również wady. Jako minus można traktować w tym przypadku:
- fakt, iż zawieszenie spłaty dotyczy wyłącznie części kapitałowej raty, a co za tym idzie część odsetkowa nadal jest wymagalna;
- wzrost wysokości rat po zakończeniu trwania okresu karencji, co jest następstwem doliczenia nich zawieszonego wcześniej kapitału;
- wzrost całkowitych kosztów kredytowania, co wynika z faktu, że kredytobiorca zawieszając spłatę kapitału płaci odsetki naliczane od wyższej sumy;
- fakt, iż jest to rozwiązanie wyłącznie doraźne, ponieważ nie rozwiązuje ono ewentualnych problemów finansowych kredytobiorcy, a jedynie daje mu czas na znalezienie wyjścia z sytuacji.
Czy korzystanie z okresu karencji w kredycie hipotecznym jest opłacalne?
Opłacalność okresu karencji w kredycie hipotecznym należy rozpatrywać w dwojaki sposób, a mianowicie z punktu widzenia osoby budującej dom oraz kredytobiorcy, który po latach terminowego spłacania zobowiązania ma przejściowe problemy finansowe. W pierwszym przypadku okres karencji to mechanizm, który pozwala inwestorowi ukończyć inwestycję finansowaną kredytem, ponieważ spłaca on wówczas jedynie odsetki od pożyczonego kapitału. Jest to szczególnie ważne, ponieważ budowa to kosztowny proces, a kredytobiorca w wielu przypadkach równocześnie wynajmuje mieszkanie, w którym dotychczas mieszka. Wiąże się to oczywiście z koniecznością opłacania czynszu najmu, a brak okresu karencji powodowałby, że osoba zaciągająca kredyt przez pewien czas płaciłaby podwójnie - zarówno za wynajmowane mieszkanie, jak i dom będący w budowie.
Skorzystanie z okresu karencji w kredycie hipotecznym jest opłacalne również w przypadku kredytobiorców, którzy przez lata terminowo regulowali swoje zobowiązanie, a zbieg pewnych okoliczności sprawił, że napotkały ich przejściowe problemy finansowe. Karencja daje w tym przypadku czas na przywrócenie sytuacji do normy, nie powodując tym samym poważnych konsekwencji, których przykładem może być naliczenie karnych odsetek, zepsucie historii kredytowej, czy wszczęcie postępowania egzekucyjnego. W tym miejscu należy jednak wyraźnie podkreślić, że możliwość skorzystania z okresu karencji to rozwiązanie, które powinno być ostatecznością. Warto bowiem pamiętać, że powoduje zarówno wzrost raty w przyszłości, jak i wzrost całkowitego kosztu kredytowania. W związku z tym każdy, kto jest w stanie terminowo regulować swoje zobowiązanie powinien być odpowiedzialny finansowo i to czynić.
Kiedy nie opłaca się korzystać z okresu karencji w kredycie hipotecznym?
Kiedy w grę wchodzą niskie koszty kredytu. Okres karencji w kredycie hipotecznym to mechanizm, którego celem jest czasowe zmniejszenie obciążeń finansowych kredytobiorcy. Jak już wspomniano korzystanie z niego wiąże się z koniecznością płacenia odsetek naliczanych od wysokości kapitału pozostałego do spłaty, w związku z czym nie zawsze się to opłaca. Osoby, które mają możliwości finansowe, by spłacać ratę w całości nie powinny bowiem korzystać z okresu karencji, ponieważ wiąże się to z wyższymi kosztami kredytowania. Warto zatem wiedzieć, że w przypadku niektórych banków możliwe jest skrócenie okresu karencji uruchomionego automatycznie przy udzielania kredytu na budowę domu, co pozwala wcześniej zacząć spłacać kapitał. Skorzystanie z okresu karencji w kredycie hipotecznym dokładnie przemyśleć powinny również osoby, które spłacają go od niedawna. W ich przypadku bowiem część odsetkowa może być znacznie większa niż część kapitałowa co sprawi, że okres karencji nie obniży raty w sposób zauważalny. Przełoży się natomiast na duży wzrost ogólnych kosztów kredytu.
Jak wnioskować o okres karencji w kredycie hipotecznym?
O ile okres karencji w kredycie hipotecznym udzielanym na budowę domu, czy zakup mieszkania w budowie uruchamiany jest automatycznie przez bank w momencie podpisania umowy (jego długość jest określona w umowie), to chcąc skorzystać z niego w trakcie spłaty należy złożyć odpowiedni wniosek. Należy w nim nie tylko uzasadnić powód chęci skorzystania z okresu karencji, ale również udokumentować swoją sytuację finansową, np. dostarczając dokumenty potwierdzające aktualne wynagrodzenie. Istotne w tym przypadku jest także to, że każdy bank może samodzielnie decydować o długości trwania okresu karencji oraz warunkach, które musi spełnić kredytobiorca wnioskujący o jego przyznanie. W związku z tym informacje te warto zweryfikować już na etapie analizy ofert kredytów hipotecznych, a ofertę finansowania na naprawdę korzystnych warunkach można znaleźć pod linkiem: https://www.citibank.pl/kredyty/kredyt-hipoteczny/. Oferta banku Citi Handlowy wyróżnia się tym, że nie ma w jej przypadku okresu karencji, a co za tym idzie jest to doskonałe rozwiązanie dla osób, którym zależy na możliwie najniższych kosztach całkowitych kredytu oraz jak najszybszej spłacie zobowiązania.
Podsumowując należy stwierdzić, że okres karencji w kredycie hipotecznym to rozwiązanie, które daje kredytobiorcy możliwość czasowego obniżenia raty. Sprawdza się ono w wielu różnych sytuacjach, a korzyści odnosi również bank, ponieważ kredyt mimo iż wolniej, to cały czas jest spłacany.
Przyznanie oraz wysokość kredytu uzależnione jest od pozytywnej oceny zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy przez Bank Handlowy w Warszawie S.A.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego hipoteką wynosi 9,07% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 400 000 zł, oprocentowanie zmienne 8.71%, w tym: stopa referencyjna WIBOR 3M 6.92% oraz marża 1.79%. Całkowity koszt kredytu 583 932 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 583 313 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 8000zł), całkowita kwota do zapłaty 984 532 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 278 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 15.03.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wysokiej raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla pożyczki hipotecznej, zabezpieczonej hipoteką wynosi 11.57% przy następujących założeniach: okres kredytowania 15 lat, całkowita kwota pożyczki 280 000zł, oprocentowanie zmienne 10.82%, w tym: stopa referencyjna WIBOR 3M 6.92% oraz marża 3,9%. Całkowity koszt kredytu 293 452 zł, w tym: prowizja 1%, tj. 2800zł, odsetki 290 033 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 5000 zł), całkowita kwota do zapłaty 574 052 zł, płatna w 180 ratach miesięcznych, równych w wysokości 3 182 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości. Kalkulacja dokonana na dzień 15.03.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie za sobą ryzyko wysokiej raty, a tym samym całkowitej kwoty do zapłaty.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla kredytu mieszkaniowego z oprocentowaniem okresowo stałym, zabezpieczonego hipoteką wynosi 8.79% przy następujących założeniach: okres kredytowania 25 lat, całkowita kwota kredytu 480 000 zł, oprocentowanie stałe 8.45%. Całkowity koszt kredytu 675 298 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0 zł, odsetki 674 679 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 400,00 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 5 000 zł), całkowita kwota do zapłaty 1 155 898 zł, płatna w 300 ratach miesięcznych, równych w wysokości 4 111 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia. Kalkulacja dokonana na dzień 27.01.2023 na reprezentatywnym przykładzie. Wysokość raty w okresie stałego oprocentowania może być wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego wskaźnika, wykorzystanego do wyliczeń wysokości oprocentowania zmiennego. Oprocentowanie zmienne niesie ze sobą ryzyko znacznego wzrostu stopy oprocentowania kredytu.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) dla pożyczki hipotecznej z oprocentowaniem okresowo stałym, zabezpieczonej hipoteką wynosi 9.65% przy następujących założeniach: okres kredytowania 15lat, całkowita kwota pożyczki 280 000 zł, oprocentowanie stałe 9.25%. Całkowity koszt kredytu 239 332 zł, w tym: prowizja 0%, tj. 0zł, odsetki 238 713 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19zł, koszt wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej 200zł, opłata za rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy (ROR) 0zł (przy utrzymaniu warunku wpływów miesięcznych min 5000 zł), całkowita kwota do zapłaty 519 932 zł, płatna w 180 ratach miesięcznych, równych w wysokości 2 882 zł po ustanowieniu zabezpieczenia (hipoteka zabezpieczająca spłatę kredytu będzie wpisana do księgi wieczystej nieruchomości w terminie 12 miesięcy od dnia uruchomienia kredytu). Do uzyskania kredytu niezbędne jest zawarcie umowy ubezpieczenia nieruchomości. Kalkulacja dokonana na dzień 27.01.2023r. na reprezentatywnym przykładzie. Wysokość raty w okresie stałego oprocentowania może być wyższa, niż gdyby była ona obliczana na podstawie aktualnego wskaźnika, wykorzystanego do wyliczeń wysokości oprocentowania zmiennego. Oprocentowanie zmienne niesie ze sobą ryzyko znacznego wzrostu stopy oprocentowania kredytu.
