Mit pierwszy, czyli zaniżona wartość rynkowa
Zarzut zaniżania cen pojawia się w rozmowach na temat branży nieruchomości najczęściej. Dlaczego? W potocznym rozumieniu skup nieruchomości zrobi wszystko, żeby dany lokal kupić jak najtaniej, bo dzięki temu zarobi więcej. Czy rzeczywiście?
- Nic bardziej mylnego – zaprzecza Michał Olejarski, główny administrator obrotem lokali agencji CSN „Atrium”. – By to zrozumieć trzeba zwrócić uwagę na kwestię konkurencyjności. Konkurencyjność w branży powoduje, że wycena nieruchomości jest bezpłatna co oznacza, że Klienci sprawdzają ile mogą dostać za dany lokal u kilku różnych agencji. Jak można się domyślić rzeczoznawca, który spróbowałby zaniżyć cenę, natychmiast straciłby Klienta. Niemniej jednak mit o niedoszacowaniu nieruchomości jest silnie zakorzeniony w społeczeństwie. W naszej praktyce kilkakrotnie spotkaliśmy się z sytuacją, w której Klient wiedział że na współpracy z nami zarobi najwięcej, ale wciąż mu to nie wystarczało i o opinię poprosił biegłego sądowego. Dopiero wtedy gdy okazało się, że tamten rzeczoznawca podał cenę niższą od naszej wątpliwości zniknęły.
Kiedy rzeczoznawca obniża cenę?
Wartość rynkowa to szacunkowa cena, jaką można przypuszczalnie uzyskać za daną nieruchomość. Składa się na nią nie tylko koszt lokalu jako takiego, ale również stan techniczny, lokalizacja, wymiary wraz z rozplanowaniem, obecność udogodnień, okoliczna infrastruktura oraz sytuacja na rynku nieruchomości. To co dla jednego Klienta będzie stanowić wyjątkową wartość, dla innego może być powodem do obniżenia ceny. Najprostszy przykład? Choćby rolety wewnątrz-okienne. Pierwszemu właścicielowi nie chce się ich demontować, a w rozmowie z rzeczoznawcą stara się je wskazać jako udogodnienia. Może się jednak okazać, że potencjalny kupiec będzie chciał się ich pozbyć i poprosi by cenę obniżyć o szacunkowy koszt demontażu. Czy zdarzają się inne okoliczności obniżenia ceny nieruchomości?
- W przypadku tak zwanej „nieruchomości z kłopotami” agencja bierze na siebie rozwiązanie problemów i wtedy szacunki ceny jaką możemy zapłacić za dany lokal będą odpowiednio niższe, a różnica zostanie opisana i dokładnie uzasadniona – wyjaśnia Radosław Zacha. – Wśród problemowych nieruchomości warto wymienić mieszkania, którym grożą zajęcia komornicze, lokale po pożarach i zalaniach, mieszkania z kredytem i mieszkania zadłużone, nieruchomości podzielone na udziały spadkowe, mieszkania z lokatorami i lokale zniszczone.
Mit drugi czyli preferowane rodzaje nieruchomości
W chwili rozpoczęcia kryzysu pandemicznego cztery lata temu, kiedy prognozy ekonomiczne nie wyglądały zbyt pomyślnie, ruch na rynku nieruchomości dotyczył głównie domów jednorodzinnych i małych mieszkań. Doszło do tego ponieważ w „normalnych” okresach funkcjonowania krajowej gospodarki obrót tym rodzajem nieruchomości jest największy, co z kolei jest spowodowane tym, że jest na nie największe zapotrzebowanie wśród inwestorów. W następstwie tych okoliczności branża boryka się dziś przekonaniem, że zależy jej wyłącznie na tych dwóch rodzajach nieruchomości.
- Trzeba to powiedzieć od razu: nie jest prawdą, że zainteresowaniem cieszą wyłącznie kawalerki i domki – tłumaczy Michał Olejarski. - Obszar zainteresowań profesjonalnej agencji obrotu nieruchomościami to pełen zakres aktywów możliwych do uznania za zbywalną nieruchomość. Powstanie mitu o preferowanych rodzajach nieruchomości w skupie wynika z liczebności nabywców poszukujących określonych typów inwestycji. Kryzys pandemiczny wciąż odbija się na branży budowlanej, natomiast w nieruchomościach po tym trudnym okresie pozostały statystyki sugerujące, iż obraca się niemal wyłącznie małymi mieszkaniami i domami jednorodzinnymi. Tymczasem w grę wchodzi każdy rodzaj nieruchomości: działki, domy przeznaczone do remontu, lokale komercyjne, a nawet budynki przemysłowe.
Mit trzeci – zakresy skupu nieruchomości
Żadna branża nie jest monolitem, choć osoby „z zewnątrz” lubią tak o niej myśleć. Rynek nieruchomości to szereg firm z różnorodnością doświadczeń, z konkretnymi specjalizacjami i wypracowanymi metodami pracy. Mit dotyczący lokalizacji, w jakiej zawiera się transakcje pomiędzy skupem nieruchomości a jej prawnym właścicielem pokutuje w średnich i małych miastach, choć nie tylko tam. Wciąż uważa się, że skupy nie są zainteresowane ofertami z innych miast, albo innych części kraju. Większość agencji, podobnie jak CSN „Atrium” podkreśla jednak na swoich stronach internetowych, że działa na terenie całej Polski. W przypadku, kiedy analizujemy ofertę skupu nieruchomości i nie widzimy takiego podkreślenia, możemy przypuszczać że mamy do czynienia z małym podmiotem, który faktycznie nie działa poza zasięgiem danej gminy.
- Zasięg rynkowy danej agencji zależy od szeregu czynników, z których najważniejszym jest dysponowanie własnym kapitałem - wyjaśnia Radosław Zacha. - Firma, która nie musi się martwić o ten wskaźnik, zazwyczaj działa na terenie całego kraju, skupując nieruchomości bezpośrednio od właścicieli tak jak my, a dzięki temu, że jest niezależna finansowo nie pobiera prowizji, z którą mamy do czynienia w tradycyjnym modelu sprzedaży nieruchomości z pośrednikiem. Z jednej strony to atrakcyjne udogodnienie podnoszące konkurencyjność danego skupu, ale z drugiej zarówno sprzedający, jak i późniejszy kupujący oszczędzają od 4 do 8 procent wartości danej nieruchomości.
Mit czwarty – ukryte koszty, czyli płatna wycena nieruchomości
Na temat tego przekonania mogliśmy wspomnieć na początku niniejszego artykułu, omawiając mit głoszący o zaniżaniu przez skupy nieruchomości cen rynkowych nabywanych lokali. Wielu właścicieli domów i mieszkań nie obeznanych z regułami branży obawia się, że za wycenę nieruchomości trzeba będzie zapłacić. W oczach osoby sprzedającej taka strategia miałaby uzasadnienie, ponieważ niwelowałaby możliwość zamówienia wyceny w kilku różnych agencjach, a co za tym idzie sprawdzenia, czy szacunki nie są zaniżone.
- Owszem, w małych miejscowościach, albo na obszarach opanowanych przez lokalnego monopolistę podnosi się na przykład kwestię kosztów dojazdu do Klienta – przytacza przykład Zacha. - Bądźmy jednak realistami. Klient kontaktuje się ze skupem nieruchomości po to, żeby zarobić, a nie po to, żeby stracić. Jeśli przy pierwszym kontakcie z Klientem zaczęlibyśmy sugerować mu jakieś koszty, byłoby to zwyczajnie nieprofesjonalne. Solidna firma zaczyna od przekonania Klienta, że wycena do niczego go nie zobowiązuje. Wizyta rzeczoznawcy nie wiąże się żadnymi konkretnymi ustaleniami, to tylko wizja lokalna połączona z dokumentacją fotograficzną. Oprócz tego, podana podczas pierwszego spotkania wycena jest szacunkowa i często odbiega zarówno od wysokości wyceny końcowej, jak i kwoty która zostanie przelana na konto dotychczasowego właściciela.
Mit piąty czyli obowiązek podatkowy
Ostatnie z obalanych dziś błędnych przekonań na temat skupu nieruchomości zostało wykreowane przez pośredników w handlu nieruchomościami, dla których skupy nieruchomości i agencje obrotu bywają zbyt konkurencyjne. Mit ten głosi, że sprzedaż mieszkania w skupie nie opłaci się właścicielowi ponieważ Urząd Skarbowy potrąci podatek realnej wartości lokalu, a nie od oszacowanej przez skup.
- Ta bujda bazuje na przekonaniu, że skupy zaniżają ceny – wyjaśnia Michał Olejarski. – Powiedzieliśmy już sobie, że w warunkach konkurencyjności w branży coś takiego jest zwyczajnie niemożliwe. Oprócz tego większości osób sprzedających nieruchomość zależy na czasie, dlatego sprzedaż nieruchomości w skupie jest dla nich najlepszą opcją. Mieszkania, domy, lokale komercyjne to solidna lokata kapitału i decyzja o jej zbyciu zapada na ogół w sytuacji, kiedy naprawa finansów staje się koniecznością, a każdy kolejny dzień posiadania nieruchomości wiąże się z kosztami jej utrzymania. Właściciel nie ponosi straty idąc na współpracę z nami, tym bardziej iż w wielu przypadkach konkurencyjność skupu oznacza, że jakieś poważniejsze należności podatkowe pokryje agencja, a nie dotychczasowy właściciel nieruchomości. Skoro skup reflektuje na nabycie na przykład domu po pożarze i bierze na siebie koszty jego remontu, czy uwolnienie go od komornika, to tak samo może wziąć na siebie zapłacenie tego podatku. Pośrednicy w handlu nieruchomościami będą musieli wymyślić jakiś inny mit.
