Wspólnota mieszkaniowa to coś w rodzaju zrzeszenia właścicieli mieszkań żyjących w jednym budynku. Powstaje, bo ktoś musi się zajmować blokiem jako całością - płacić rachunki za światło na klatce schodowej czy podwórku, dbać o remont dachu, jeśli zacznie przeciekać itp.
Wspólnoty się nie zakłada. Powstaje ona z mocy prawa. Wystarczy, że dotychczasowy właściciel budynku (prywatna osoba, deweloper, gmina, wojsko) sprzeda komuś choćby jeden lokal. Nie ma przy tym znaczenia, czy jest to lokal mieszkalny, czy użytkowy. Wystarczy akt notarialny i wpis do księgi wieczystej.
Zasady, na jakich działa wspólnota, określa ustawa o własności lokali.
Każdy właściciel ma swój udział w budynku, a precyzyjniej w tzw. nieruchomości wspólnej (klatkach, strychach, suszarniach, instalacjach itp.).
Udział równa się stosunkowi powierzchni lokalu do łącznej powierzchni lokali w nieruchomości wspólnej. Czyli jeśli masz lokal o powierzchni 60,15 m kw., a cały budynek ma 1500,94 m kw, to twój udział wynosi 6015/150094. Oczywiście wszystkie udziały się sumują,tworząc 100 proc.
Uwaga! Nie należy wyliczać udziału w ułamku dziesiętnym. Prowadzi to z reguły do sytuacji, w której suma udziałów nie jest równa jeden, a w rezultacie - do różnych kłopotów rozliczeniowych.
Wielkość twojego udziału decyduje, ile zapłacisz na utrzymanie budynku oraz jak duży jest twój wpływ na zarządzanie nieruchomością.
Zwołuje dotychczasowy zarządca nieruchomości, czyli deweloper (nowe mieszkania) bądź gmina, zakład pracy (lokale używane).
Jeżeli wcześniej - np. w aktach notarialnych - nie określono "sposobu zarządu", czyli zasad zarządzania nieruchomością wspólną, właściciele mogą to zrobić na pierwszym zebraniu, podejmując stosowną uchwałę w obecności notariusza. Jeśli tego nie zrobią - obowiązuje "sposób zarządu" określony w ustawie o własności lokali (czytaj niżej punkt "zarząd").
Ogólnie członkowie wspólnoty powinni się spotykać przynajmniej raz do roku. Spotkanie zwołuje zarząd wspólnoty, który co najmniej tydzień przed zebraniem musi na piśmie powiadomić wszystkich właścicieli o dniu, godzinie, miejscu i porządku obrad.
Zebrania właścicieli mogą być również zwoływane w nadzwyczajnych wypadkach (gdy np. trzeba natychmiast wyremontować uszkodzony przez burzę dach albo gdy domagają się tego sami właściciele mający co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej). Robi to zarząd.
Decyzje wspólnoty zapadają tzw. absolutną większością głosów. Ponad połowa udziałowców wspólnoty (a nie uczestników zebrania) musi więc być za.
Czy to oznacza, że każdy właściciel ma jeden głos? Nie do końca i nie zawsze. Możliwe są dwie metody liczenia głosów.
Decyzje zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów. Innymi słowy im większe mieszkanie tym większa siła głosu.
Decyzje zapadają większością głosów, gdzie jeden właściciel to jeden głos. Wszystkie głosy są więc równe. Na takie rozwiązanie musi się jednak zgodzić w głosowaniu udziałami! więcej niż połowa członków wspólnoty. Od tej zasady jest wyjątek. We wspólnotach, gdzie jeden z właścicieli ma więcej niż połowę udziałów, zasadę - jeden człowiek=jeden głos - może przeforsować już 20 proc. członków wspólnoty.
Teoretycznie rzecz biorąc - wszyscy właściciele. Na pierwszym zebraniu razem z innymi współmieszkańcami musisz jednak zadecydować, kto będzie się zajmował bieżącymi sprawami budynku (np. płaceniem rachunków za media).
W małych wspólnotach - do siedmiu lokali - mogą to robić wszyscy współwłaściciele bądź powierzyć te obowiązki zarządowi (jedno lub kilkuosobowemu).
Duże wspólnoty - czyli powyżej siedmiu lokali - muszą (taki obowiązek nakłada na nich ustawa) wybrać zarząd.
Możesz wybrać zarząd jedno- lub kilkuosobowy, spośród właścicieli albo spoza tego grona, np. profesjonalnego zarządcę nieruchomości.
Jest tylko jedno ograniczenie w zarządzie wspólnoty nie może działać osoba prawna (np. firma, gmina).
W praktyce masz trzy możliwości:
Właściciele lokali wybierają zarząd ze swego grona, czyli spośród innych mieszkańców. Będzie on wykonywał czynności zarządcy - administratora;
W takim przypadku głosuj na osoby, o których wiesz, że mają jakąś wiedzę na temat rachunkowości, budownictwa i zarządzania.
Właściciele lokali wybierają zarząd ze swego grona, ale zarząd ten powierza bieżące administrowanie nieruchomością wyspecjalizowanej firmie zewnętrznej - komunalnej (spółce pracowniczej) lub prywatnej.
Właściciele lokali wybierają do zarządu fachowca - zarządcę nieruchomości.
UWAGA! Dobrze jest wtedy powołać dodatkowo spośród mieszkańców tzw. radę wspólnoty, która będzie takiemu zarządcy patrzeć na ręce.
Wariant drugi i trzeci pozwala mieszkańcom wspólnoty uwolnić się od uciążliwych obowiązków: wypełniania papierów itp.
Za taki luksus trzeba, niestety, płacić. Ile? Najmniej weźmie zarząd amatorski wybrany spośród członków wspólnoty. Często pracują oni po prostu społecznie.
W takim przypadku trzeba jednak zatrudnić profesjonalnego księgowego do prowadzenia rachunkowości.
Księgowy zatrudniany jest z reguły na umowę zlecenie lub o dzieło. W Warszawie w małych wspólnotach za tzw. ewidencję ksiąg płaci mu się 300-400 zł miesięcznie, w dużych - nawet kilkakrotnie więcej.
Z kolei słono zazwyczaj cenią się profesjonalne firmy zarządzające (administratorzy). Ich wynagrodzenie powinno zależeć od wielu czynników - wielkości budynku, liczby lokali, liczby spraw, które zarządca musi załatwić miesięcznie itp.). Na przykład obsługa czterokondygnacyjnego bloku w Warszawie (budynek z 50 mieszkaniami i 8 lokalami użytkowymi) kosztuje średnio od 60 do 80 gr miesięcznie za m kw., czyli realnie - 3,2 tys. zł co miesiąc.
Im większy jest budynek, tym mniejszą stawkę za metr płaci wspólnota. Na przykład w budynku ze stu mieszkaniami oraz 16 lokalami użytkowymi sam zarządca weźmie ok. 4,5 tys. zł.
UWAGA! W umowach z zarządcami administratorami wynagrodzenie powinno być wpisane kwotowo, np. 4 tys. zł, a nie od m kw. budynku. Dlaczego? W wielu budynkach w kraju (a już najczęściej w stolicy) popełniono błędy przy obliczaniu powierzchni lokali.
Bywa też tak, że czasem wspólnota zatrudnia zarządcę, ale jednocześnie płaci symbolicznie zarządowi (200-400 zł na osobę miesięcznie).
UWAGA! Wysokość wynagrodzeń zarządu, zarządcy oraz księgowego ustalają w uchwale zwanej planem gospodarczym członkowie wspólnoty.
Wspólnota może ogłosić przetarg. To jednak kosztuje - trzeba płacić choćby za ogłoszenia w gazetach. W praktyce wystarczy porównanie ofert zarządców działających w danej miejscowości (dzielnicy) i wybranie najlepszej.
PAMIĘTAJ! Najlepsza nie zawsze znaczy najtańsza. Czasem warto zapłacić więcej zarządcy, który oferuje szerszy zakres usług i cieszy się dobrą opinią dotychczasowych klientów. Można też wystawić go na próbę, prosząc np. o sporządzenie szkicu planu gospodarczego dla wspólnoty. Oferenta, który odmówi sporządzenia takiego szkicu za darmo, trzeba od razu skreślić - nie traktuje on poważnie swojego biznesu.
Zarządca (bądź zarząd) "zajmuje się papierkami". Czyli:
zbiera od wszystkich właścicieli pieniądze na utrzymanie nieruchomości wspólnej oraz płaci za media (dostawcom wody, ciepła, elektryczności, gazu); ubezpieczenia, sprzątaczki itp.
W tym celu musi otworzyć wspólnocie rachunek bankowy oraz odrębną księgowość - tzw. ewidencję wpłat właścicieli i wydatków na nieruchomość wspólną;
występuje o numer NIP oraz REGON;
przygotowuje projekt budżetu;
dba o stan budynku konserwacje, przeglądy techniczne, remonty i modernizacje;
informuje właścicieli lokali o wszystkich ważnych dla wspólnoty sprawach, odpowiada na ich pytania, reklamacje i skargi, pośredniczy w rozwiązywaniu konfliktów między mieszkańcami.
reprezentuje wspólnotę na zewnątrz, np.w sprawach sądowych przy podpisywaniu umów z dostawcami lub wykonawcami.
Niektóre z tych czynności - np. prowadzenie ewidencji księgowej, przygotowanie projektu budżetu, nadzór nad bieżącą konserwacją i remontami, informację dla właścicieli lokali i przypominanie o należnych opłatach, przygotowanie i negocjowanie umów - zarząd może zlecić administratorowi (firmie zarządzającej).
Do jego wyłącznych kompetencji należy:
ocena pracy zarządu lub zarządcy. Zarząd przedstawia im sprawozdanie (m.in. finansowe) ze swoich całorocznych dokonań, a właściciele głosują nad przyjęciem sprawozdania i absolutorium dla zarządu;
ustalanie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej oraz kosztów ich "urzędowania", np. utrzymania biura;
uchwalanie rocznego planu gospodarczego (np. kolejności remontów);
zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (np. przerobienie mieszkania na lokal użytkowy);
wyrażenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej (np. przerobienie suszarni na mieszkanie), na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie owej nadbudowy lub przebudowy itp.;
podział nieruchomości wspólnej, np. sprzedanie kawałka działki pod budowę sklepu;
nabycie działki
decyzja, czy wystąpić do sądu przeciwko właścicielowi, który uporczywie zalega z opłatami albo zakłóca spokój pozostałych, o sprzedaż w drodze licytacji jego lokalu;
połączenie dwóch lokali w jeden bądź podział jednego na dwa (w razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd;
Spółdzielnie mają obowiązek tworzenia funduszy remontowych, a ich członkowie muszą płacić na fundusz zaliczki miesięczne.
Wspólnoty nie mają takiego obowiązku, ale z reguły to robią (o powstaniu funduszu decydują sami członkowie wspólnoty).
Dlaczego? Fundusz opłaca się mieć, bo remont budynku, mimo że robi się go raz na kilka lat, jest z reguły bardzo kosztowny. Potrzeba nań minimum kilkudziesięciu tysięcy złotych. Łatwiej jest taką sumę uzbierać przez lata, niż wyłożyć jednorazowo, gdy trzeba np. naprawić dach, bo kapie ludziom na głowy, albo docieplić budynek (tzw. termomodernizacja).
Według specjalistów od zarządzania nieruchomościami miesięczna opłata na fundusz remontowy w nowym budynku powinna wynosić co najmniej 50 gr za m kw. mieszkania miesięcznie.
Fundusz dla takiego bloku powinien wynosić ok. 100 tys. zł. Taka kwota pozwala swobodnie pokryć koszty większości remontów.
W bloku starym składki na fundusz remontowy muszą niestety być o wiele większe - w szczególnie zaniedbanych budynkach nie starcza nawet 2,5 zł za m kw.!
UWAGA! Wpłaty na fundusz remontowy możesz do końca przyszłego roku odpisać sobie od podatku w ramach ulgi remontowej.
Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali: "Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego".
Ta procedura wygląda bardzo prosto, ale w praktyce jest bardzo trudna w realizacji.
Nawet jeśli sąd wyda wyrok nakazujący sprzedaż i opróżnienie lokalu, to czasami nie ma go kto wykonać.
Część komorników właścicieli we wspólnotach traktuje tak samo jak lokatorów - a lokatorzy są chronieni przed wyrzuceniem na bruk.
