Akt notarialny - wzór
Opłaty notarialne - cennik i kalkulator
Umowa przedwstępna - wzór umowy z komentarzem
Finansowanie kupna mieszkania - informator
Wbrew pozorom to nie jest tylko czysta formalność i trzeba tu zachować sporą ostrożność, aby nie kupić np. zadłużonego mieszkania z lokatorem bądź przez przypadek zrzec się pieniędzy, które w ramach kar umownych powinien wypłacić ci deweloper.
1. Akt notarialny (lub to, co laicy określają mianem aktu), to kawałek papieru z pieczątkami. Sporządza się go u notariusza. Jeśli kupujesz mieszkanie czy dom, to właśnie w akcie notarialnym (lub - jak chcą profesjonaliści - wypisie) będzie napisane, że jesteś jego nowym właścicielem.
Jakie ma to konsekwencje?
Mogłeś zapłacić za mieszkanie, wprowadzić się do niego, mieszkać w nim przez rok albo i dłużej, ale jego właścicielem stajesz się dopiero wtedy, gdy pójdziesz do notariusza, a sprzedający nieruchomość (np. deweloper, spółdzielnia, osoba prywatna) podpisze akt notarialny, w którym będzie wyraźnie napisane, że mieszkanie (dom) od dzisiaj jest twoją własnością.
PAMIĘTAJ! Zgodnie z polskim prawem własność nieruchomości można przenieść na ciebie tylko aktem notarialnym. Innymi słowy - musisz iść do notariusza. Kupić mieszkania w inny sposób (np. podpisując umowę na zwykłej kartce papieru) nie można.
Uwaga! Jeśli nabywasz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (mieszkania lub domu jednorodzinnego) od spółdzielni, nie podpisujesz aktu notarialnego! Dlaczego? Bo w tym przypadku nie ma nabycia własności. Właścicielem mieszkania pozostaje dalej spółdzielnia. Ty zaś dostajesz ze spółdzielni dokument zwany przydziałem lokalu.
2. Musisz mieć 100-proc. pewność, że osoba, która sprzedaje ci mieszkanie, jest jego właścicielem. Notariusz powinien sprawdzić, czy wszystkie dane, w tym PESEL oraz NIP, wpisane do aktu notarialnego własności są zgodne z tymi, które pokazuje w dowodzie sprzedający. Unikniesz w ten sposób sytuacji, gdy właścicielem mieszkania jest Jan Kowalski - ojciec, ale sprzedaje je... Jan Kowalski - syn, który do lokalu praw żadnych nie ma.
3. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki pojawia się, gdy kupujesz mieszkanie na kredyt. Zanim przystąpisz "do aktu", musisz wcześniej dostarczyć notariuszowi umowę kredytową oraz specjalne zaświadczenie z banku, w którym informuje on, że hipoteka w określonej wysokości będzie wpisana w księdze wieczystej.
4. Oświadczenie sprzedającego powinno ci gwarantować, że mieszkanie jest "czyste", czyli: bez żadnych wad prawnych (np. hipoteki na kilkaset tysięcy), fizycznych (cieknącego dachu), zaległości czynszowych (niezapłacone rachunki za mieszkanie za kilkanaście tysięcy) bądź wcześniej podpisanej innej umowy przedwstępnej.
5. Przed podpisaniem umowy musisz koniecznie zobaczyć zaświadczenie z urzędu gminy, że w chwili obecnej nikt w lokalu nie jest zameldowany. Inaczej kupisz mieszkanie z lokatorem na karku. Najlepiej, aby ten dokument był wystawiony w dniu podpisywania aktu.
A co, jeśli w lokalu jest ktoś zameldowany? Wtedy nie podpisuj aktu - do momentu, aż ta osoba nie zostanie wymeldowana!
Teoretycznie meldunek nie jest groźny. Zgodnie z prawem zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym. Nie daje żadnych praw do mieszkania. Aby się zameldować, wystarczy, że właściciel potwierdzi, iż dana osoba przebywa pod jego dachem.
Z punktu widzenia finansowego sprawa wygląda całkiem inaczej. Mieszkanie z meldunkiem sprzedać jest ciężko, bo po prostu ludzie się boją kupować takie nieruchomości.
Co jednak, jeśli już po zawarciu umowy okaże się, że ktoś w księgach meldunkowych jest? Zgodnie z ustawą o ewidencji ludności i dowodach osobistych możesz wymeldować daną osobę, jeśli opuściła miejsce pobytu (stałego lub czasowego) na ponad dwa miesiące i sama się nie wymeldowała. Mówi o tym art.15 ust. 2. Organ gminy wydaje na wniosek strony lub z urzędu decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego lub czasowego trwającego ponad dwa miesiące i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się.
Jest to tzw. wymeldowanie decyzją administracyjną. Urząd gminy bądź dzielnicy robi to na wniosek strony (zazwyczaj właściciela bądź najemcy).
We wniosku piszesz:
kogo chcesz wymeldować, spod jakiego adresu, od kiedy tam nie zamieszkuje;
dlaczego chcesz to zrobić (np. kupiłeś mieszkanie, w którym zameldowany jest były właściciel).
Oprócz tego będziesz musiał w urzędzie pokazać akt notarialny i wyciąg z księgi wieczystej.
Wszystkie dokumenty muszą być w oryginale (nie ksero!). Urząd następnie bada, czy osoba, która opuściła lokal, zrobiła to dobrowolnie, np. czy zameldowany nie został z lokalu usunięty siłą. W praktyce wygląda to tak, że ktoś z gminy odpyta sąsiadów, czy widzieli ostatnio twojego byłego lokatora w tym mieszkaniu. Cała procedura trwa od kilku dni do kilku miesięcy.
Znaczenie gorzej jest wtedy, gdy zameldowana osoba (czego nie wykryto wcześniej) posiada tytuł prawny do lokalu, np. umowę najmu. Wtedy znacznie trudniej ją wyrzucić - czasami potrzebny jest nakaz eksmisji, a nawet... dostarczenie takiej osobie lokalu zastępczego (jeśli np. twoja lokatorka jest w ciąży).
6. Właściciel powinien ci przedstawić wcześniejsze rachunki za media w mieszkaniu. Dowiesz się dzięki temu, czy nie grozi ci np. tydzień po wprowadzeniu odcięcie wody.
7.Jeśli za lokal płacisz gotówką - wręczasz ją sprzedającemu przy podpisywaniu aktu notarialnego. Ze względu na duże kwoty jest to jednak bardzo rzadko stosowane. Możesz również - co jest wygodniejsze - zapłacić mu przelewem u notariusza przez internet przy podpisywaniu aktu bądź skorzystać z tzw. depozytu notarialnego. Ta ostatnia metoda polega na przelaniu pieniędzy na specjalne nieoprocentowane konto w banku założone przez notariusza. Wreszcie możesz skorzystać z bankowego rachunku powierniczego. Kupujący zakłada rachunek, na który wpłaca pieniądze dla sprzedającego. Kiedy sprzedający pokaże akt notarialny w banku, dostaje pieniądze na swoje konto.
Jeszcze inaczej cała procedura wygląda przy kupowaniu mieszkania na kredyt.
Wtedy pieniądze dla sprzedającego bank wypłaca dopiero kilka dni po podpisaniu aktu. W tym celu kupujący musi iść do banku z wypisem aktu. Dopiero gdy kupujący go pokaże, bank wypłaci sprzedającemu brakującą kwotę.
Kupujący dobrowolnie poddaje się egzekucji, co oznacza, że jeśli pieniądze na rachunek nie wpłyną, to sprzedający wysyła do sądu wypis z aktu, żądając nadania mu klauzuli natychmiastowej wykonalności. Sąd ją automatycznie wydaje (trwa to, jak na polskie sądy, wyjątkowo krótko - nawet kilka dni), a następnie do akcji przystępuje komornik.
8. Wartość umowy to po prostu suma, jakiej żąda od ciebie druga strona umowy wpisana w umowie kupna-sprzedaży. Czy to oznacza, że możesz się dogadać na boku ze sprzedającym, przekazać pod stołem pieniądze, a w umowę wpisać fikcyjną (i oczywiście grubo zaniżoną) kwotę? Nie! Nad całą transakcją czuwa bowiem urząd skarbowy (ma pięć lat na to, żeby cię skontrolować!). Jego urzędnicy mają tabele z opisami, ile kosztuje nieruchomość w danej dzielnicy miasta. Jeśli urzędnik zerknie do owej tabeli i na jej podstawie uzna zapłaconą przez ciebie cenę mieszkania (domu, działki) za zaniżoną, będziesz musiał wtedy zapłacić fiskusowi różnicę między podatkiem od wpisanej w umowie kwoty a podatkiem od kwoty, którą według skarbówki powinieneś był zapłacić.
9. Koniecznie podpisz protokół zdawczo-odbiorczy zaświadczający o tym, co w mieszkaniu jest, a czego nie ma. Spisz również koniecznie stan liczników. A jeśli kupujący nie chce wydać kluczy? Podobnie jak w punkcie wyżej, dobrowolnie poddaje się egzekucji. Czyli wystarczy wniosek do sądu i sprawą zajmuje się komornik.
10. Sąd Najwyższy uznał niedawno, że do sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, dla którego urządzona jest księga wieczysta, niezbędny jest wpis nabywcy do tej księgi. Jeśli tego nie zrobisz po kupnie nieruchomości, a poprzedni właściciel wpisze hipotekę, to będziesz musiał ją spłacać!
11. Opłaty przy kupnie mieszkania o wartości 150 tys. zł:
60 zł - założenie księgi wieczystej
200 zł - opłata za wpis do księgi wieczystej
1781,2 - taksa notarialna
200 zł - wniosek o wpis do hipoteki
Do tego dochodzi:
wniosek do sądu notariusza i czynności z nim związane: 244 zł
wypisy - 250-350 zł
podatek od czynności cywilno prawnych 2 proc. wartości nieruchomości czyli 3 tys. zł.
SUMA: 5735,2-5835,2 zł
A jeśli kupujesz nowe mieszkanie
1. Na podpisanie aktu notarialnego będziesz musiał poczekać przynajmniej kilka miesięcy od momentu odbioru mieszkania. Tyle deweloperom zajmują wszelkie formalności z urzędami.
2. Deweloperzy uzależniają czasem przekazanie mieszkania aktem notarialnym od "uregulowania wszystkich zobowiązań finansowych" oraz "niezalegania z opłatami z tytułu czynszu wobec podmiotu zarządzającego i administrującego".
Klient musi zapłacić pieniądze, które jego zdaniem deweloperowi się nie należą, bo np. spartaczył mieszkanie. Co prawda może się domagać zwrotu pieniędzy, ale już na drodze sądowej, co - jak wiadomo - może długo potrwać, a przede wszystkim sporo kosztować (koszty sądowe oraz prawnicy).
3. W akcie notarialnym będziesz miał paragraf, w którym "strony oświadczają, że nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Klient podpisując taki papier, nie może więc domagać się np. zapłaty zaległych kar umownych, bo przecież... sam się ich zrzekł. Jeśli więc masz jakieś niezałatwione rozliczenia z deweloperem wynikające z umowy przedwstępnej do wspomnianego wyżej paragrafu, dopisz: "za wyjątkiem roszczeń wynikających z np. kar umownych".
Całe postanowienie będzie wówczas wyglądało tak: strony oświadczają, że nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży z wyjątkiem roszczeń wynikających z .".
