Sprawy w sądach rejonowych dotyczące Ksiąg Wieczystych, rejestrów oraz EPU stanowią największy udział wśród wszystkich spraw sądowych w Polsce w 2016 roku – ponad 44% z nich. To łącznie liczba 6,6 mln spraw dotyczących również dziedziczenia nieruchomości*. Oto minikompedium wiedzy na temat dziedziczenia mieszkania.
To zależy od tego, czy właściciel mieszkania (rodzic) zostawił testament czy nie. Jeżeli rodzic nie pozostawił testamentu a ponadto jest samodzielnym właścicielem mieszkania dzieci i małżonek otrzymują równą część majątku, ale cześć małżonka nie może być mniejsza niż 1/4 - jest to tzw. dziedziczenie ustawowe. Natomiast, jeżeli zmarły pozostawił testament - sprawa się nieco komplikuje.
Testament ze względu na sposób sporządzenia można podzielić na:
- Własnoręcznie napisany - testament jest napisany pismem odręcznym i jest opatrzony datą i podpisem.
- Notarialny - sporządzony przez notariusza. Dokument posiada status aktu notarialnego.
- Algograficzny - sporządzony na podstawie oświadczenia ustnego spadkodawcy – spisany w formie protokołu w obecności dwóch pełnoletnich świadków.
Wszystkie są tak samo ważne i mają pierwszeństwo przede przepisami dziedziczenia ustawowego. W testamencie spadkodawca może dowolnie rozporządzać swoim majątkiem i przekazać prawo własności nieruchomości komukolwiek – nawet osobie niespokrewnionej (np. konkubinie bądź fundacji).
Niemal identyczna sytuacja dotyczy dziedziczenia nieruchomości po współmałżonku. W przypadku nieruchomości własnościowej spadkodawca może wskazać spadkobiorcę w testamencie. Jeżeli takiego nie ma, sprawę reguluje tzw. dziedziczenie ustawowe.
Jeżeli w małżeństwie (współmałżonkowie pozostający w stanie separacji bądź są po rozwodzie nie mają prawa dziedziczenia) są dzieci, wtedy współmałżonkowi należy się przynajmniej ¼ nieruchomości. Natomiast, jeżeli małżeństwo było bezdzietne po podział wygląda następująco: współmałżonek otrzymuje połowę własności nieruchomości, a pozostałą cześć otrzymują krewni zmarłego do podziału między siebie.
Jest również możliwość, w której współmałżonek może odziedziczyć wszystko. Taka sytuacja się pojawia, gdy spadkodawca nie posiada żyjących:
- Potomków (dzieci, wnuków, prawnuków itd..),
- rodziców,
- rodzeństwa,
- oraz potomków rodzeństwa.
W obu opisanych przypadkach (przy dziedziczeniu przez współmałżonka i dzieci) podnoszona kwestia testamentu nie wyczerpuje narzędzi prawnych by osoby pominięte nie mogły oczekiwać swojej części majątku. Dla osób pominiętych przewidziano tzw. zachowek. Jest to uprawnienie bliskich krewnych spadkodawcy (dzieci, wnuków, rodziców, małżonka) do żądania zapłaty określonej kwoty od osób, które nabyły prawa do spadku ich kosztem. UWAGA Zachowek dotyczy jedynie krewnych, którzy w testamencie nie zostali wydziedziczeni.
Wśród najczęściej zadawanych pytań jest również podnoszona kwestia dziedziczenia nieruchomości kupionych przed ślubem, przez jednego ze współmałżonków bądź przez oboje. W momencie ślubu, między małżonkami zawierana z mocy ustawy wspólnota majątkowa (chyba, że małżonkowie decyduje się na rozdzielność majątkową), więc nieruchomość dziedziczy się na takich samych prawach.
Oznacza to, że małżeństwo, które kupiło mieszkanie przed ślubem z udziałem 50/50 posiada ten majątek wspólnie i w przypadku, gdy jedno z nich umiera, a para nie posiada potomstwa, to połowa nieruchomości przypada najbliższej rodzinie zmarłego (np. rodzicom bądź rodzeństwu). Chcąc zabezpieczyć własność - małżonkowie mogą spisać testament i oznaczyć spadkobiercę sobą nawzajem.
W przypadku dziedziczenia mieszkania spółdzielczego, sprawa wygląda nieco inaczej. Przede wszystkim, spadkobierca nie może otrzymać spadku, ponieważ mieszkanie spółdzielcze nie należy spadkodawcy. Lokatorskie prawo do mieszkania spółdzielczego jest „prawem niezbywalnym”. Co oznacza, że nie może być odziedziczone.
To nie znaczy, że spadkobiorcy zostają z niczym. Prawowity małżonek spadkodawcy ma pierwszeństwo w uzyskaniu prawa do wstąpienia w miejsce zmarłego. O takie prawo może wnioskować także pozostała część rodziny (np. dzieci), ale to współmałżonek ma pierwszeństwo oraz otrzymuje i uzyskuje to prawo samodzielnie. Co ważne. W przeciwieństwie do dziedziczenia prawa własności nieruchomości - lokatorskie prawo do mieszkania spółdzielczego może przysługiwać tylko jednemu ze spadkobierców.
Niemal identyczna sytuacja dotyczy mieszkań komunalnych. Lokal komunalny nie stanowi własności osoby najmującej, więc lokal nie zawiera się w masie spadkowej w przypadku jego śmierci. Prawo do używania takiego lokalu mają krewni zmarłego, ale tylko w przypadku, gdy był on jedynym najemcą.
Szczegóły definiuje Kodeks Cywilny “Art. 691. KC
§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.”
