Kupno mieszkania od dewelopera - krok po kroku

Zanim na dobre zaczniemy przyglądać się rynkowej ofercie, warto oszacować swoje finansowe możliwości. Od tego, ile jesteśmy w stanie przeznaczyć na inwestycję, zależeć będzie zakres poszukiwań. Dlatego, jeśli zamierzamy skorzystać z kredytu, pierwsze kroki powinniśmy skierować nie na budowę, lecz do banku lub pośrednika. Określenie zdolności kredytowej da nam punkt odniesienia i pozwoli jasno zdefiniować priorytety. Warto pamiętać, że wydatki nie kończą się w momencie otrzymania kluczy, a wykończenie nowego lokum może pochłonąć spore kwoty. Z tego powodu ostrożnie zarządzajmy posiadanymi rezerwami, a oszczędności rozdzielmy pomiędzy wkład własny do kredytu oraz fundusz na dalsze prace w mieszkaniu. Jeśli poważnie myślimy o zaciągnięciu zobowiązania, należy także uporządkować osobiste finanse. Im wcześniej pozbędziemy się niepotrzebnych kart kredytowych i limitów, tym większa szansa na otrzymanie wyższej kwoty z banku. Potencjalny kredytobiorca musi liczyć się z tym, że już nie otrzyma kredytu na 100% wartości nieruchomości. Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego nałożyła na banki wymóg oddzielania kredytów nie większych niż 95% wartości nieruchomości, a w ciągu najbliższych lat ograniczenie osiągnie poziom 80%.

Wiemy, na ile nas stać, możemy więc skoncentrować się na poszukiwaniach. Jednym z podstawowych kryteriów będą zapewne cena, powierzchnia i lokalizacja. W pierwszych krokach nieoceniony okaże się internet, z którego dowiemy się, gdzie obecnie budują deweloperzy. Najwięcej ofert znajdziemy na branżowych portalach ogłoszeniowych takich jak na przykład domiporta.pl. Warto także wybrać się na targi nieruchomości, by móc w jednym miejscu spotkać się z wieloma przedstawicielami firm inwestujących na rynku pierwotnym i dowiedzieć się więcej o oferowanych przez nich mieszkaniach.

Po wstępnym rozeznaniu będziemy mieli krótką listę interesujących nas inwestycji. Należy dowiedzieć się o nich jak najwięcej: sprawdzić czas dojazdu w różnych porach dnia, zorientować się, co buduje się w okolicy teraz i w najbliższej przyszłości, jak wygląda infrastruktura (drogi dojazdowe, sklepy, usługi). Szczególną uwagę poświęćmy deweloperowi i jego historii. Warto przejrzeć internetowe fora, dotrzeć do opinii osób, które już zamieszkały w budowanych przez niego budynkach, sprawdzić, czy terminowo wywiązuje się ze swoich zobowiązań.

Po rynkowym rekonesansie odrzucimy większą część ciekawie zapowiadających się propozycji i będziemy mogli skoncentrować się na 1-2 inwestycjach, które najlepiej spełniają nasze oczekiwania. To czas, by wybrać konkretny lokal, udać się do biura sprzedaży i dokładniej przyjrzeć się proponowanym warunkom. Zgodnie z obowiązującą od 2012 roku tzw. ustawą deweloperską mamy prawo zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego inwestycji. Warto ten dokument dokładnie przestudiować. Dowiemy się z niego m.in.:

• jakie doświadczenie ma deweloper – w prospekcie wymienione będą zrealizowane inwestycje,
• czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
• jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
• jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek,
• czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.),
• czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
• jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
• kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Prospekt informacyjny powinien nam dać pojęcie o ewentualnych ryzykach związanych z wybraną inwestycją. Warto podkreślić, że gdy pieniędzy nabywców strzeże rachunek powierniczy (a jest to obowiązek w przypadku inwestycji rozpoczętych po wejściu w życie nowej ustawy), to nawet w razie bankructwa dewelopera odzyskamy swoje pieniądze. Możemy także zażądać sprawozdań finansowych firmy lub spółki-matki w przypadku tzw. spółek celowych powoływanych na potrzeby konkretnej inwestycji, jeśli chcemy dokładnie sprawdzić kondycję naszego przyszłego kontrahenta. Deweloper powinien dać nam także dostęp do innych dokumentów, m.in. pozwolenia na budowę, projektu i księgi wieczystej nieruchomości. Osobna część prospektu, przygotowana na potrzeby konkretnej transakcji, będzie zawierać informacje o wybranym przez nas lokalu, standardzie jego wykończenia, zamontowanych instalacjach oraz dane dotyczące części wspólnej budynku. Tę część także należy dokładnie przestudiować, chociażby po to, aby oszacować nakłady, które będą konieczne, zanim będziemy mogli się przeprowadzić.

Wybraliśmy mieszkanie – czas na ostateczne negocjacje. Deweloperzy mogą być mniej lub bardziej elastyczni. Część zaproponuje upusty, inni nie będą skłonni do prowadzenia tego typu rozmów. Być może uda nam się utargować tańsze miejsce w garażu albo podwyższony standard wykończenia – wiele zależy od sytuacji na rynku i powodzenia, jakim się cieszy wybrana przez nas inwestycja. Po ustaleniu warunków finansowych przychodzi pora na podpisanie umowy deweloperskiej. Przed transakcją powinniśmy otrzymać jej wzór wraz z prospektem informacyjnym, będącym właściwie częścią umowy. Możemy się spotkać z taką sytuacją, że na mieszkanie w określonym standardzie i formacie będziemy musieli poczekać nawet kilka miesięcy, ponieważ wielu deweloperów rozpoczyna sprzedaż jeszcze nie skończonych inwestycji.

Najważniejszym elementem umowy jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości. Oprócz tego znajdzie się w niej informacja m.in. o:

• cenie nieruchomości i jej lokalizacji,
• terminach wpłaty zadatku,
• terminach zapłaty kolejnych transz,
• terminie przekazania lokalu,
• skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
• warunkach rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się nieco inna niż w planie),
• terminach i warunkach odbioru lokalu,
• konsekwencjach wycofania się z zawartej umowy (standardowo – przepadek zadatku, gdy wycofa się kupujący, zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający).

Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a koszt dzielony jest pomiędzy dewelopera a kupującego. Jedną z najpopularniejszych obecnie form rozliczeń jest płatność w transzach. Nabywca wpłaca np. 10% ceny jako zadatek po podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałą część po zakończeniu inwestycji lub w transzach po kolejnych etapach jej realizacji. Osoby wspierające się kredytem mogą zadatek sfinansować ze środków własnych. Wypłata kredytu będzie dopasowana do warunków zawartych w umowie. Może zdarzyć się, że żaden z banków nie będzie skłonny udzielić nam kredytu. Niektórzy deweloperzy zwracają wówczas wpłacony zadatek, a niedoszły kupujący podpisuje zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości. Może jednak zdarzyć się, że w umowie przewidziano inny tok postępowania, np. konieczność zapłaty zadatku lub jego części – należy to sprawdzić, jeśli obawiamy się, że kredyt może stanowić problem.

Po zakończeniu budowy umawiamy się z deweloperem na odbiór wybudowanego dla nas mieszkania. To bardzo ważny etap, czasem odbywa się jednak już po podpisaniu ostatecznej umowy. Warto postarać się fachową pomoc, chociażby w postaci zaufanego budowlańca z ekipy, która będzie wykańczać lokal. W umówionym dniu, w obecności przedstawiciela dewelopera oraz wykonawcy, powinniśmy sprawdzić m.in.:

• czy standard wykończenia odpowiada ustaleniom zawartym w umowie,
• czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian, montażu okien i drzwi, przygotowaniu instalacji i przyłączeń itp.,
• czy wymiary pomieszczeń odpowiadają projektowi (ewentualne niezgodności można rozliczyć zgodnie z umową).

Dobrze jest także upewnić się, że ściany są równe, a kąty proste są faktycznie proste. Z tego powodu przydadzą się światło słoneczne i odpowiednie narzędzia, najlepiej w fachowych rękach. Podpisując dokument odbioru mieszkania, oświadczamy, że akceptujemy jego stan, dlatego nie warto się spieszyć, należy natomiast skłonić dewelopera do usunięcia niedoróbek przed zakończeniem całego procesu. Ewentualne wady powinny zostać naprawione w ustalonym w umowie terminie.

Ostateczna umowa przekazująca własność kupionego przez nas mieszkania może zostać podpisana dopiero wówczas, gdy budynek będzie gotowy i oddany do użytkowania. Jeśli kupujemy gotowe mieszkanie, transakcję możemy sfinalizować po zakończeniu formalności kredytowych i podpisaniu umowy z bankiem. Jeśli natomiast nasze cztery kąty dopiero powstają, na ostatni etap przyjdzie nam zaczekać kilka lub kilkanaście miesięcy.

Aby nieruchomość trafiła ostatecznie w nasze ręce, lokal musi zostać wyodrębniony. Jeśli deweloper zaciągnął kredyt zabezpieczony hipoteką na inwestycji, musi przedstawić zgodę banku finansującego budowę na wyodrębnienie naszego mieszkania jako osobnej nieruchomości pozbawionej jakichkolwiek obciążeń. Podpisanie ostatecznej umowy kupna nieruchomości odbywa się w obecności notariusza. Jeśli zaciągamy kredyt, po zakończeniu transakcji powinniśmy złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie hipoteki na rzecz banku. Należy także bezzwłocznie ubezpieczyć nieruchomość od ognia i zdarzeń losowych. Koszty notarialne na tym etapie pokrywa w całości kupujący. Jako właścicielom pozostaje nam już „tylko” wykończenie mieszkania i przeprowadzka.

Od początku 2014 roku możemy skorzystać z rządowej dopłaty do wkładu własnego kredytu hipotecznego.

Jakie warunki trzeba spełnić?

• nie można posiadać innego mieszkania (także w przeszłości)
• wiek do 35 lat (w przypadku małżeństw decyduje wiek młodszego małżonka)
• zakup na rynku pierwotnym lokalu mieszkalnego do 75 m² lub domu jednorodzinnego do 100 m², albo odpowiednio do 85m² i 110m² - jeżeli nabywca wychowuje min. 3 dzieci
• zaciągnięty kredyt na co najmniej 50% ceny mieszkania, na co najmniej 15 lat
• cena mieszkania nie może przekroczyć wskaźnika określonego dla danej lokalizacji

Na jakie dofinansowanie można liczyć?

• dopłata do 50 m² (nie więcej niż powierzchnia kupowanego mieszkania)
• 10% dopłaty dla osób samotnych i małżeństw bez dzieci
• 15% dopłaty dla osób i małżeństw wychowujących co najmniej jedno dziecko
• dodatkowe 5% na wcześniejszą przedterminową spłatę części kapitału kredytu dla osób, którym w ciągu 5 lat od dnia zakupu mieszkania urodzi się lub zostanie przysposobione trzecie (lub kolejne) wychowywane dziecko
• dopłata liczona w odniesieniu do wskaźnika określonego dla danej lokalizacji