6 skutecznych porad jak wynająć mieszkanie

Miejsc i sposobów poszukiwania ofert mieszkań do wynajęcia jest wiele. Obecnie najlepszym do tego narzędziem jest przede wszystkim internet, a najwięcej ofert znajdziemy w branżowych serwisach ogłoszeniowych. Takim portalem jest na przykład domiporta.pl gdzie opublikowane jest kilkadziesiąt tysięcy ofert najmu z całej Polski. Świetnym kanałem informacyjnym są również Social Media, na łamach których tworzone są grupy tematyczne o dostępnych lokalach w danym mieście. Nie lekceważ mimo wszystko tradycyjnych form poszukiwania ofert jak na przykład lokalna prasa lub słupy ogłoszeniowe. Warto wybrać się na spacer po interesującej nas okolicy i sprawdzić czy przy klatkach schodowych lub w miejscowym sklepie nie ma wywieszonych ogłoszeń. Obserwuj również balkony i okna, ponieważ zdarza się, że właściciele wywieszają na nich banery z informacją o chęci wynajęcia mieszkania. Możesz również udać się do profesjonalnego biura nieruchomości, które znajdzie dla Ciebie sprawdzoną ofertę oraz poprowadzi bezpiecznie przez cały proces najmu.

Kiedy warunki najmu zostaną uzgodnione tj. wysokość czynszu, terminy płatności czy czas na który wynajmujemy nieruchomość powinniśmy zawrzeć umowę najmu na piśmie. Treść tej umowy może uwzględniać także okresy wypowiedzenia, wysokość kaucji, sposób rozliczania mediów a także inne zobowiązania stron umowy. Ważne, aby dokładnie sprawdzić kto jest właścicielem nieruchomości np. poprzez elektroniczny system ksiąg wieczystych dostępny na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości i zawrzeć umowę ze wszystkimi współwłaścicielami lub ich pełnomocnikami. W przypadkach spornych o rozstrzygnięciu będzie decydować w pierwszej kolejności treść zawartej umowy najmu, a następnie obowiązujące przepisy jak Ustawa o ochronie praw lokatorów czy Kodeks Cywilny, dlatego warto skorzystać z porady specjalisty przy jej zawieraniu. Istotne jest też dokładne opisanie stanu nieruchomości oraz przedmiotów znajdujących się w mieszkaniu czy domu. Zazwyczaj specyfikacja mebli, sprzętu czy wyposażenia znajduje się w tzw. „Protokole zdawczo – odbiorczym”. Jeśli coś jest uszkodzone lub zużyte należy tam także uwzględnić tą informację. W dokumencie tym również warto zapisać stan liczników – ciepłej i zimnej wody, energii elektrycznej, gazu czy zużytego ciepła. Stany te będą podstawą do późniejszych rozliczeń pomiędzy najemcą a wynajmującym.

Najemca musi być przygotowany na płatności comiesięcznej stawki czynszu uzgodnionej z właścicielem nieruchomości. Bardzo często czynsz za pierwszy miesiąc najmu pobierany jest z góry przy zawieraniu umowy najmu, wraz z kaucją, która stanowi zabezpieczenie dla właściciela nieruchomości na pokrycie ewentualnych szkód czy zaległości czynszowych. Kaucja wynosi zazwyczaj równowartość 1-3 stawek czynszu, a jej wysokość zależy często od standardu wykończenia lokalu czy wartości wyposażenia jakie znajduje się w nieruchomości. Kolejnym obciążeniem najemcy są płatności z tytułu zużycia mediów (woda, prąd, gaz, ogrzewanie), które pobierane mogą być ryczałtowo a rozliczane na podstawie wskazań liczników co kilka miesięcy lub też wnoszone co miesiąc wg faktycznego zużycia – jeśli to możliwe. Dodatkowe miesięczne opłaty mogą stanowić koszty Internetu, telewizji kablowej, ochrony / monitoringu czy korzystania z miejsca postojowego lub garażu. W przypadku uszkodzenia rzeczy znajdujących się w wynajmowanym lokalu lub też w przypadku zniszczenia elementów wykończenia, szyb, drzwi, podłóg itp. koszty ich naprawy ponosi najemca. Aby zabezpieczyć się częściowo przed odpowiedzialnością finansową można wykupić odpowiednie ubezpieczenie.

Chcąc uniknąć nieporozumień ustal wszystkie obowiązki najemcy i zapisz je w umowie. Kluczowymi punktami w takich zapisach powinny być: termin i rodzaj płatności, wysokość czynszu i kaucji oraz warunki jej zwrotu, a także konsekwencje w przypadku zniszczeń w lokalu. W momencie przekazania lokalu każda usterka lub skaza powinna zostać udokumentowana (najlepiej fotograficznie), tak aby przy oddaniu lokalu nie trzeba było prowadzić dochodzenia kto jest odpowiedzialny za dane uszkodzenie. Warto, abyś dodał ustęp o obowiązku udostępnienia Tobie mieszkania raz na pewien czas, abyś mógł zweryfikować jego aktualny stan - oczywiście odpowiednio wcześniej musisz o tym poinformować najemcę. Obowiązki zarówno najemcy jak i wynajmującego reguluje Ustawa o ochronie praw lokatorów, z której dowiemy się na przykład, że wynajmujący jest zobowiązany do naprawy elementów technicznego wyposażenia lokalu takich jak instalacje elektryczne, gazowe i wodne oraz musi wymienić wadliwe okna czy drzwi.

Najemca otrzymuje  prawo do korzystania z nieruchomości w zamian za opłatę, jaką pobiera wynajmujący, to znaczy czynsz. Prawa i obowiązki najemcy reguluje zwyczajowo umowa o najem nieruchomości, w której określa się sposób, w jaki nieruchomość może być wykorzystywana (czy na cele mieszkaniowe, czy na działalność gospodarczą), oraz czas, jak dana umowa ma obowiązywać. W umowie powinno być określone, czy poza czynszem najemca będzie pokrywał jeszcze jakieś opłaty. Zwyczajowo, najemca bierze na siebie koszty zużycia mediów, takich, jak prąd, lub gaz – ale to też kwestia wzajemnych ustaleń stron. Obowiązkiem najemcy jest: płacić regularnie czynsz,  dbać o powierzoną mu nieruchomość, oraz dokonywać drobnych napraw sprzętu uszkodzonego z własnej winy (np. stłuczona szyba, czy urwana klamka).

Pomocy najlepiej jest szukać u dobrego pośrednika, z naciskiem na dobrego. Pośrednik poza tym, że znajdzie nieruchomość odpowiadającą założonym kryteriom, oszczędzając czas klienta, to przede wszystkim doradzi jak zawrzeć korzystną umowę najmu, która jest kluczem dla dobrej współpracy na linii wynajmujący – najemca przez okres trwania umowy. Prawnik oczywiście jest też dobrym „narzędziem”, gdyż zwróci uwagę na wiele aspektów umowy, które są pomijane gdy strony podpisują umowy bez żadnej pomocy. Natomiast prawnik do którego zwróci się klient, nie zawsze specjalizujący się w prawie z zakresu nieruchomości, może nie wziąć pod uwagę tego, że umowa powinna zabezpieczać interesy dwóch stron, a nie tylko klienta kancelarii prawnej. W tym aspekcie dobry pośrednik z doświadczeniem, może zasugerować zapisy korzystne dla obu stron transakcji.