Czytelnicy serwisu Domiporta.pl śledzą ceny nieruchomości często przez wiele miesięcy, szukając najlepszych ofert i licząc na okazyjny zakup. Od kilku tygodni ceny mieszkań nie rosną tak szybko, jak jeszcze dwa kwartały temu i wielu spośród poszukujących mieszkania do zakupu, zaczęło wieszczyć krach na rynku nieruchomości. Czy faktycznie są ku temu warunki? Ceny mieszkań mogą drastycznie się obniżyć?
Ceny na rynku pierwotnym są dobrym „papierkiem lakmusowym” badania nastrojów konsumenckich w kategorii mieszkaniowym. Według danych serwisu Domiporta.pl na sześciu największych rynkach ceny wzrosły średnio o 11,5 proc. w skali ostatnich 12 miesięcy.
Wyjątek stanowi w tym zestawieniu Wrocław, gdzie średnia cena obniżyła się o rekordowe 27 proc.. Warto jednak mieć na uwadze, że tak znacząca różnica może wynikać z niewielkiej oferty deweloperskiej analizowanej w tym konkretnym zestawieniu.
Porównując jednak ceny jedynie w odstępie miesięcznym, wzrost nie już taki imponujący, ponieważ wynosi średnio dla wszystkich sześciu analizowanych miast zaledwie 3,8 proc. Przy czym warto pamiętać, że ponownie Wrocław odpowiada za pewną anomalię – ceny wzrosły tam o 11,1 proc. Gdyby wziąć pod uwagę pozostałe pięć miast, wzrost cen wyniósłby jedynie 1,5 proc.
Widać wyraźnie, że ceny najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych w ostatnich miesiącach przeżywają stabilizację. Nastąpił czasowy impas, wynikający z możliwości zakupowych klientów oraz oczekiwania na uruchomienie nowego rządowego programu mieszkaniowego. A przecież jego start nie jest nawet do końca pewny. Ta niepewność sprawiła, że wiele decyzji o zakupie mieszkania w sezonie letnim została przez klientów odroczona.
W przypadku rynku wtórnego liczba ofert jest bardzo płynna. Lokalnie zmienia się niemal z dnia na dzień, co utrudnia analizę konkretnych cen i zachowań kupujących. W skali roku można mówić o wzroście cen mieszkań o ok. 16,5 proc., bazując na danych z czterech na sześć największych rynkach w Polsce. W dwóch z nich liczba lokali przeznaczonych na sprzedaż nie spełniła wewnętrznych wymagań, by przedstawić je w zestawieniu.
Analizując zachowanie cen mieszkań jedynie w ujęciu miesięcznym, można dostrzec spadki cen wynoszące średnio -0,2 proc. To niewiele, ale po kilkunastu kwartałach stałych wzrostów jest to duża zmiana. Dynamika cen na rynku wtórnym jest również nieco mniejsza, niż można, to było zauważyć w ofertach z rynku pierwotnego.
W chwili obecnej można mówić o stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym, co oznacza, że ceny przez jakiś czas nie powinny zbyt dynamicznie rosnąć, a lokalnie można trafić na prawdziwe okazje. Wróćmy więc do zadanego naszej redakcji pytania. Czy możliwe są szybsze spadki cen, niż można zaobserwować obecnie? Czy oto stoimy u bram „kryzysu mieszkaniowego”?
Poprzedni kryzys mieszkaniowy w Polsce był ściśle powiązany z kryzysem gospodarczym w latach 2007-2009. Wówczas w kolejnych latach nieruchomości mieszkaniowe potaniały o ok. 10 proc. – 20 proc. a cały rynek na wiele lat pogrążył się marazmie do okolicy roku 2015, gdy ceny mieszkań ponownie zaczęły rosnąć.
Rynek nieruchomości wówczas oczywiście nie zamarł, lecz ewoluował, próbując w pierwszych latach upłynnić niesprzedane lokale (np. poprzez atrakcyjne ceny, podział zbyt dużych mieszkań na mniejsze itp.). Co wydarzyło się później, w latach 2014 – 2017, może być wskazówką na najbliższe miesiące.
Gdy ceny dopiero zaczynały rosnąć, deweloperzy w poszukiwaniu klientów nie obniżali ochoczo cen, lecz premiowali inne rozwiązania, które zachęcały do skorzystania z ich oferty. Wśród najbardziej popularnych sposobów należało oferowanie miejsca postojowego bądź komórki lokatorskiej w cenie mieszkania. Niektórzy z deweloperów oferowali wówczas nowość na rynku, czyli wykończenie pod klucz. Bądź możliwość skorzystania z pomocy profesjonalnego aranżera wnętrz.
Obniżka ceny była ostatecznością i dotyczyła jedynie tych ofert, których przez długie miesiące nie zyskiwały właścicieli. Teraz najprawdopodobniej będzie tak samo. Oznacza to, że owszem kupujący będą mogli liczyć na bardzo atrakcyjniejsze warunki zakupu w porównaniu z poprzednimi kwartałami, ale nie będzie tego widać w notowanych średnich cenach za metr kwadratowy, ponieważ ta nie będzie się zmieniać tak dynamicznie.
Kupujący powinni więc bardzo dokładnie przeglądać obecne oferty mieszkań na sprzedaż i porównywać je między sobą z uwzględnieniem wszystkich „bonusów”, jakie może zaoferować dany deweloper. Spoglądanie jedynie na „suchą cenę” może okazać się przysłowiowym strzałem w stopę.
Deweloperzy oferują obecnie wiele promocji i bonusów dla kupujących. Począwszy od komórek lokatorskich i miejsc postojowych w cenie mieszkania, poprzez pomoc przy zdobyciu kredytu, na możliwości wykończenia wnętrz w cenie skończywszy. Lepiej poświęcić nieco więcej czasu przeglądając oferty niż ryzykować przegapienie najlepszych okazji.
