Od kilku lat na popularności zyskują m.in. portale społecznościowe, które łączą turystów szukających miejsca do zatrzymania się na kilka dni, niekoniecznie w drogich hotelach,oraz osoby oferujące takie lokum we własnych domach i mieszkaniach, położonych w atrakcyjnej lokalizacji. Dobrym przykładem jest airbnb.com.
Za pośrednictwem airbnb.com właściciel zgłasza np. dwa pokoje do wynajmu na kilka dni, podając terminy ich dostępności i ceny, a potencjalni goście rezerwują je i dokonują płatności. Za takim współdzieleniem się własną nieruchomością kryje się zatem dodatkowy zarobek, a od takiego urząd skarbowy nie tylko każe zapłacić podatek – może też wymagać rejestracji własnej firmy.
Kwestia wynajmu prywatnych nieruchomości na krótki okres, w tym przy pomocy portali społecznościowych, jest sporna, a zajmowane przez fiskusa w jej zakresie stanowiska sprzeczne. Raz dopuszcza opodatkowanie stawką 8,5-proc. typową dla najmu prywatnego (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 20 kwietnia 2018 r. o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.222.2018.1.EJ czy interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 1 kwietnia 2016 r. o sygn. ITPB1/4511-111/16/AK), innym razem okazuje się, że trzeba w tym celu zakładać działalność gospodarczą (interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 maja 2017 r. o sygn. 0461-ITPB4.4511.125.2017.1.AW czy Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 16 lutego 2017 r. o sygn. 3063-ILPB1-1.4511.414.2016.1.AA).
Podatnik może uzyskiwać przychody z najmu albo w sposób zorganizowany i ciągły czyli w sposób stały, nie okazjonalny, profesjonalny, metodyczny, systematyczny i uporządkowany albo w sposób incydentalny, nieprofesjonalny, okazjonalny w sposób przypadkowy, nieregularny. Okoliczności te mają bezpośredni wpływ na to, w jaki sposób mogą być opodatkowane przychody (dochody) z najmu.
Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 2 marca 2018 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.499.2017.2.KS w odpowiedzi na wątpliwości podatnika, który zamierzał okazjonalnie wynajmować mieszkanie posługując się portalem Airbnb w sposób nieregularny, w zależności od dokonywanych przez gości rezerwacji.
Wiele interpretacji podatkowych pokazuje jednak, że w oczach fiskusa wynajem mieszkań turystom na krótki czas nosi znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej, a z wynajmującego czyni przedsiębiorcę.
Zgodnie z brzmieniem ustaw o Prawie przedsiębiorców(art. 3) oraz ustawy o PIT (art. 5a pkt 6), działalność gospodarcza to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu w sposób ciągły i zorganizowany oraz równocześnie taka, z której przychody nie są zaliczane do przychodów z innych źródeł, m.in. do przychodów z umów tzw. najmu prywatnego.W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 8 czerwca 2017 r. o sygn. 0112-KDIL3-1.4011.59.2017.2.AA czytamy, że „jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ww. ustawy i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.”
Trudno nie dopatrywać się zarobkowości, rozumianej jako zamiar osiągnięcia dochodu,w reklamowaniu i oferowaniu wynajmu przez zewnętrzny portal internetowy, na którym gospodarz pobiera opłaty za wynajem swojego lokalu, kształtuje stawki w zależności od sezonu, a także konkuruje o gości z innymi użytkownikami portalu.
Również, jeśli w celu osiągnięcia tego dochodu korzysta z takiego portalu powtarzalnie, świadczy to o ciągłej formie wynajmowania. „Ciągłości nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. O ciągłości nie przesądza też wynajmowanie np. mieszkania przez kilka lat, ale powtarzalność podejmowanych przez wynajmującego działań” (jw).
Z kolei przez zorganizowany sposób prowadzenia najmu organy podatkowe rozumieją sytuację, w której podejmowane przez gospodarza działania są podporządkowane obowiązującym regułom i normom. Jak wynika z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 czerwca 2017 r. o sygn. 0115-KDIT2-3.4011.25.2017.1.AW, w przypadku właściciela mieszkania, który wynajmuje je przez portal społecznościowy, o zorganizowaniu świadczy m.in. sama współpraca z portalem, który pozyskuje klientów.
Fiskus rozstrzygał też wątpliwości co do możliwości opodatkowania zarobku z krótkoterminowego najmu prywatnych nieruchomości zryczałtowaną stawką 8,5% - typową dla długoterminowej umowy najmu.
Zryczałtowaną stawkę 8,5-proc. dopuszcza ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym. Wiąże ją jednak pośrednio z najmem długoterminowym, odwołując się do symbolu 68.20 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU), „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. W objaśnieniach do symbolu 68.20 wskazano, że chodzi tu m.in. o wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym. Jednocześnie wskazano, że sekcja ta nie obejmuje usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty.
Zatem najem krótkoterminowy mieszkań czy pokoi – w tym za pośrednictwem takich portali jak airbnb.com – nie powinien być opodatkowany stawką 8,5%. Tego typu usługi mieszą się natomiast w sekcji 55.20. PKWiU, „Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”(interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 23 marca 2017 r. o sygn. 1462-IPPB1.4511.2.2017.2.KS).
W objaśnieniach do symbolu 55 PKWiU czytamy, że obejmuje on zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym, z kolei nie obejmuje wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach symbolu 68. Przy forsowanym przez fiskusa założeniu, że najem krótkoterminowy wymaga rejestracji własnej firmy, powyższe sklasyfikowanie najmu krótkoterminowego pozwala zoptymalizować wysokość podatku.Przedsiębiorca świadczący usługi z sekcji 55.20. PKWiU może bowiem opłacać PIT nie tylko na zasadach ogólnych, ale także na podstawie karty podatkowej.
Jako przedsiębiorca powinniśmy pamiętać o obowiązkach które obligują nas m.in. do sprawozdawczości wobec fiskusa czy przestrzegania aktualnej wersji przepisów podatkowych. Właśnie dlatego spora część przedsiębiorców decyduje się na powierzenie swojej księgowości Tax Care. W codziennych czynnościach pomocna będzie też udostępniana przez Tax Care Chmura Faktur, platforma pozwalająca na zarządzanie dokumentami księgowymi i w pełni dbająca o nasze bezpieczeństwo podatkowo – księgowe. Dzięki nowoczesnym narzędziom, jakie to największe w Polsce biuro księgowe dostarcza swoim klientom, nowe wymagania urzędów skarbowych nie stanowią problemu.
Katarzyna Miazek, Tax Care
