Zazwyczaj okazyjna cena mieszkania oznacza upust 10-15 proc. względem poziomu rynkowego. Często, aby skorzystać z takiej oferty, trzeba dokonać transakcji szybko. A krótki czas uniemożliwia zdobycie kredytu. Podobnie jest w przypadku licytacji komorniczej. Tu jednak można kupić mieszkanie nawet za 66,7 proc. wartości.
Skąd te liczby? Wartość mieszkania, z którego egzekucję ma przeprowadzić komornik, określa rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z kodeksem cywilnym komornik na pierwszej licytacji może oferować nieruchomość za cenę nie niższą niż 75 proc. jej wartości. Jeśli po pierwszej licytacji mieszkanie nie zostanie sprzedane, drugą zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie dwóch trzecich wartości.
Często w ogłoszeniach o przetargu są wskazywane właśnie te minimalne wartości. Aby jednak stać się właścicielem mieszkania sprzedanego za cenę wywoławczą, trzeba mieć dużo szczęścia. Do licytacji staje zwykle kilku zainteresowanych przez co cena może zostać znacznie podbita.
Przed przystąpieniem do licytacji warto porównać cenę komorniczą mieszkania z ofertą rynkową. Może się okazać, że cena wywoławcza wcale nie jest okazyjna.
Na przykład na warszawskich Bielanach od 848 tys. zł rozpocznie się licytacja trzypokojowego mieszkania o powierzchni 96 m kw. położonego na parterze kamienicy z 1946 r. Lokal jest od siedmiu lat pusty. Mieszkanie nadaje się więc do generalnego remontu. Dla porównania także na Bielanach znaleźć można ofertę sprzedaży lokalu większego - o powierzchni 102 m kw., w budynku z 1999 r. Mieszkanie na dziewiątym piętrze ma trzy pokoje. Utrzymane są w stanie dobrym. Do lokalu przypisane jest też miejsce postojowe w garażu podziemnym. Cena - 849 tys. zł, jak zaznaczył właściciel jest do negocjacji. Obie oferty - komornicza i z rynku wtórnego - mimo różnic w mieszkaniach mają jednak podobną cenę.
Takie przypadki zdarzają się rzadko, bo licytacja zwykle oznacza okazję.
Na warszawskiej Woli komornik ogłosił sprzedaż trzypokojowego mieszkania o powierzchni 67 m kw. w stanie dobrym za 389 tys. zł. Lokal mieści się na czwartym piętrze budynku z 2004 r. i nie jest zajęty przez byłego dłużnika. Dla porównania za tę samą cenę deweloper Dantex na wolskim osiedlu Dobrolin chce sprzedać mniejszy - dwupokojowy lokal o powierzchni 50 m kw. na trzecim piętrze swojego budynku, którego budowa rozpoczęła się w kwietniu 2010 r. Po oddaniu do użytkowania mieszkanie będzie oczywiście w stanie deweloperskim.
Po pierwsze, licytacji komorniczych jest niewiele. Na jednym z największych portali udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych jest teraz prawie sto aktualnych obwieszczeń z całej Polski.
Kupujący rzadko może wybrać lokal o wymarzonym rozkładzie, standardzie czy nawet lokalizacji.
Dostęp do informacji o licytacjach komorniczych jest ograniczony. Kodeks cywilny nakazuje komornikom rozpowszechnianie informacji o przeprowadzaniu licytacji. Zwykle na tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i siedzibie sądu rejonowego oraz poprzez ogłoszenie w gazecie. To zbyt mało. Ideałem byłaby sytuacja, w której o licytacjach komorniczych można by było dowiedzieć się z internetu. Problem jednak w tym, że nie ma w sieci jednego portalu, na którym publikowano by wszystkie lub przynajmniej większość ogłoszeń.
Problem stanowi też gotówka, którą trzeba dysponować. Po pierwsze, aby wziąć udział w licytacji, trzeba wpłacić wadium. Jest to 10 proc. wartości nieruchomości.
Kolejnym kłopotem może być wymóg zapłaty całej kwoty w ciągu dwóch tygodni od wygrania licytacji. Prawo zezwala, aby termin ten wydłużyć, ale nie może i tak przekroczyć miesiąca. To oznacza, że uzyskanie kredytu hipotecznego na tego typu zakup byłoby bardzo trudne. - Aby się to udało, należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu - mówi Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi.
Oczywiście na licytacji wystawiane są mieszkania sprzedawane w związku z długami. Nowy nabywca nie będzie jednak za nie odpowiadał.
W przypadku większości mieszkań wystawianych na licytacji dawny właściciel wciąż zajmuje licytowany lokal. Zgodnie z prawem nie można go wyrzucić na bruk. Niezbędne jest postępowanie sądowego o eksmisję. W jej wyniku będzie trzeba zapewnić lokatorowi inny lokal lub czekać na przydział takowego przez gminę. Praktyka pokazuje, że tego typu sprawy ciągną się latami. Sytuacja powoli zaczyna się jednak zmieniać. Odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego można się domagać od gminy. Potwierdził to 21 stycznia 2011 r. Sąd Najwyższy. Ponadto o wszystkich wadach danego mieszkania można się dowiedzieć przed licytacją - z dokumentów lub już podczas jej trwania, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości.
Ostatnim problemem jest jakość oszacowania wartości rynkowej lokalu. Bardzo często zdarza się, że rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wtedy wycena przeprowadzana jest przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie. Po opróżnieniu mieszkania może się natomiast okazać, że wymaga ono gruntownego i kosztownego remontu.
