Ceny mieszkań od kilku lat systematycznie rosną, osiągając w wielu miastach rekordowe poziomy. Mimo to niektórzy eksperci przewidują, że wkrótce trend się odwróci i ceny mieszkań zaczną spadać. Czego możemy się spodziewać jeszcze w 2023 roku?
Wysoki popyt na mieszkania, szczególnie w dużych miastach, w znacznym stopniu przyczynił się do nieznanego od lat wzrostu cen. Powody? Proste prawa popytu i podaży. Na chęć posiadania własnego lokalu nałożyły się wydarzenia za wschodnią granicą, które spowodowały masowy napływ ludności. Ograniczona dostępność mieszkań zazwyczaj oznacza, że kupujący i wynajmujący walczą o ten sam zasób nieruchomości. I to jeszcze bardziej podniosło ceny.
Powody wzrostu cen były i inne. Niskie stopy procentowe sprawiły, że zdolność kredytowa Polaków masowo wzrosła, a co za tym idzie, wzrosło zainteresowanie zakupem mieszkania. Ten masowy popyt sprawił, że pożyczki stały się tańsze i bardziej dostępne.
Wiele wskazuje na to, że rynek mieszkaniowy może osiągać swój szczyt, pojawiły się bowiem wyraźne oznaki stagnacji. Jak informuje Biuro Informacji Kredytowej, o 37,6 proc. spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w lutym 2023 r.
"Lutowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe nadal potwierdza obserwowane już przez cały ubiegły rok zjawisko istotnego ograniczenia popytu na kredyty mieszkaniowe. Jednak z uwagi na to, że w kolejnych miesiącach będziemy odnosić się do analogicznych miesięcy 2022 r., czyli do okresu w którym rozpoczął się spadek poziomu popytu w porównaniu do roku 2021, zadziała efekt statystyczny. To właśnie efekt statystyczny powoduje, że wartość Indeksu rośnie (choć wciąż pozostaje ujemny) i będzie rósł w kolejnych miesiącach. To, że indeks rośnie, nie oznacza jeszcze ożywienia popytu na rynku kredytów mieszkaniowych. Raczej pokazuje to stabilizację popytu na niskim poziomie. Symptomem poprawy będzie dopiero dodatni odczyt indeksu, który będzie oznaczał, że w danym miesiącu złożono zapytania na wyższą kwotę niż w analogicznym miesiącu poprzedniego roku" - czytamy w analizie BIK.
W swojej analizie eksperci PKO opisali czynniki, które mogą sprawiać, że mieszkania stanieją jeszcze w tym półroczu. Ich zdaniem, do głównych przyczyn problemów z utrzymaniem dalszego tempa wzrostu należą: zapaść popytu kredytowego na mieszkania na skutek wysokich stóp procentowych i restrykcyjnych regulacji ostrożnościowych, realny spadek dochodów, wolniejsze tempo wzrostu kosztów po stronie deweloperów. To wszystko sprawia, że z sytuacji niedoboru mieszkań na rynku wchodzi w okres ich nadpodaży. A to powinno wymusić obniżki cen.
Fot. Egor Litvinov
Eksperci, cytowani przez Money, nie widzą świata wyłącznie przez różowe okulary. Rynek nieruchomości nie reaguje tak szybko, jak np. rynek artykułów spożywczych. Dlatego spadek cen spowalniać mogą wciąż wysokie stawki wynajmu (bo wciąż mamy wielu gości zza wschodniej granicy), programy rządowe (takie jak "kredyt na 2 proc."), a nawet rosnące zainteresowanie zakupem mieszkania ze strony Ukraińców.
Wygląda na to, że rok 2023 przyniesie zmianę w cenach mieszkań, z ograniczeniem lub korektą szybkiego wzrostu obserwowanego w poprzednich latach. Musimy wziąć pod uwagę wiele zmiennych, aby przewidzieć wielkość i zakres korekty; na przykład zmiany stóp procentowych, dynamikę podaży i popytu oraz decyzje polityczne organów rządowych lub innych odpowiednich instytucji.