Podczas odbioru mieszkania sprawdzamy czy deweloper oddaje je nam do użytku zgodnie z zawartą wcześniej umową. Do wyboru mamy dwie opcje – możemy to zrobić samodzielnie albo ze specjalistą, który oferuje tego typu pomoc. Przeszkolonych w tym zakresie inżynierów i inspektorów nadzoru znajdziemy w internecie, a co najważniejsze ich usługi nie są bardzo drogie. Przykładowe orientacyjne ceny - odbiór mieszkania w Warszawie do 50 m2 to koszt 160-200 zł, a do 100 m2 - 220-270 zł.
Jeśli zdecydujemy się na pierwsze rozwiązanie powinniśmy zabrać ze sobą oprócz umowy i rzutu mieszkania wraz ze schematami instalacji kilka przyrządów. Potrzebna będzie np. miarka, poziomica, kątownik. W drugim wariancie, to zatrudniony przez nas fachowiec zadba o zabranie odpowiedniego profesjonalnego sprzętu.
Niezależnie jednak, od tego czy będziemy sami odbierać mieszkanie czy z pomocą specjalisty szczególną uwagę należy zwrócić na:
1. powierzchnię mieszkania, abyśmy mieli pewność, że płacimy za rzeczywisty
metraż;
2. ściany – właściwe wykonane powinny trzymać pion, a położony tynk na ich powierzchni musi mieć taką samą grubość (tu przyda się długa poziomica). Pęknięcia i rysy na ścianach oraz suficie mogą wynikać z osiadania budynku, ale trzeba to koniecznie wpisać to do protokołu. Przyjrzyjmy się też sufitowi czy nie widać na nim plam lub zacieków, co może świadczyć o źle wykonanej izolacji. Z kolei kąty proste między sąsiadującymi ścianami oraz ścianami i podłogą sprawdzimy kątownikiem;
3. podłogi – podobnie jak ściany muszą być równe, bez żadnych wybrzuszeń, zwłaszcza w narożnikach pomieszczeń, aby można było prawidłowo ułożyć posadzkę z paneli, płytek lub innych materiałów;
4. okna – na ramach i szybach nie może być żadnych zarysowań i zabrudzeń. Okna i drzwi balkonowe powinny się „łatwo” zamykać i otwierać. Ich szczelność najprościej sprawdzić paskiem cienkiego kartonu włożonego między ramę a skrzydło. Profesjonalnym testem szczelności jest badanie termowizyjne. Trzeba też sprawdzić zamocowanie parapetów, bo budowlańcom zdarzają się wpadki;
5. drzwi – nie mogą być poobijane ani porysowane i powinny się bez kłopotu zamykać oraz otwierać. W tym ostatnim przypadku na pełną szerokość, co 1 pozwoli np. na wygodne wnoszenie mebli podczas urządzania mieszkania. Istotna jest też wysokość drzwi nad podłogą. Jeśli będą za nisko osadzone to drzwi wewnętrzne można ewentualnie podciąć. Nie można jednak tak postąpić z drzwiami zewnętrznymi antywłamaniowymi, gdyż stracimy wtedy na nie gwarancję producenta;
6. instalacje – powinniśmy je porównać je z tym co mamy w dokumentacji mieszkania:
- - instalacja elektryczna – sprawdzamy rozmieszczenie gniazdek i łączników.
Trzeba też uruchomić oświetlenie (potrzebne będą żarówki z oprawkami).
Ponadto upewnijmy się czy w gniazdkach jest prąd – wykorzystujemy do tego
próbnik (śrubokręt ze wskaźnikiem prądu). Oprócz tego należy skontrolować
skrzynkę z bezpiecznikami, każdy powinien być opisany za jaki element instalacji
odpowiada; - - instalacja wodno-kanalizacyjna – weryfikujemy zgodnie z planem instalacji
wszystkie punkty doprowadzenia wody i odprowadzenia ścieków; - - instalacja grzewcza – jej widocznym elementem są grzejniki, które muszą być
solidnie zawieszone, a ich powierzchnia nieuszkodzona. Przy każdym grzejniku
musi być zamontowany zawór termostatyczny, co umożliwi regulację ich mocy; - - wentylacyjna – najczęściej jest to system grawitacyjny. Aby zweryfikować czy
dobrze działa przyda się np. zapalniczka. Jeśli płomień będzie odchylał się w
kierunku kratki wentylacyjnej, to oznacza że w przewodzie wentylacyjnym jest
odpowiedni ciąg. Dzięki temu z pomieszczeń będzie skutecznie usuwane zużyte
powietrze oraz wilgoć i zapachy; - - multimedia - od 2013 r. wszystkie mieszkania muszą mieć doprowadzony światłowód, co umożliwia świadczenie usług telekomunikacyjnych (w tym internetu) oraz instalacje pozwala dewelopera czy multimedia zostały wykonane zgodnie z nowymi przepisami;
7. balkon/ taras – jego powierzchnia musi być wykonana z odpowiednim
spadkiem w kierunku zewnętrznym (poziom nachylenia ok. 1,5-2%), aby
zapewnić swobodny odpływ wody deszczowej lub topniejącego śniegu;
8. miejsce garażowe – powinno mieć odpowiednie wymiary, aby można było
swobodnie wysiadać z samochodu.
Uwaga! Jeśli będziemy odbierali mieszkanie w wersji "pod klucz" należy również sprawdzić elementy wykończeniowe tj. posadzki, okładziny ścienne (czyli np. glazurę, tapety, farby) oraz wyposażenie w łazience i kuchni.
Wszystkie zauważone wady i niezgodności należy wpisać do protokołu odbioru technicznego lokalu. Można też dla swojego bezpieczeństwa zrobić dokumentację fotograficzną. Deweloper ma 14 dni na uznanie usterek lub ich odmowę (w tym drugim przypadku ze wskazaniem przyczyn). Z kolei w ciągu 30 dni od podpisania protokołu deweloper, zgodnie z ustawą, musi usunąć zgłoszone przez nas i uznawane przez siebie niedoróbki na własny koszt. Jeżeli deweloper przy zachowaniu należytej staranności nie usunie wad – może wyznaczyć kolejny odpowiedni termin, ale musi to uzasadnić. Możemy też za odpowiednie obniżenie ceny mieszkania zrezygnować z wykonania niektórych napraw i zająć się nimi sami.
Pamiętajmy o tym, że po nawet już po podpisaniu protokołu odbioru mamy prawo do zgłaszania niedociągnięć, które ujawnią się w trakcie użytkowania mieszkania. Wówczas korzystamy z rękojmi, która na konstrukcję budynku wynosi 5 lat, a wykończenie - 2 lata.
Deweloper powinien nam też przekazać gwarancje na zamontowane w mieszkaniu wyposażenie – np. okna czy drzwi antywłamaniowe. Ułatwi to nam ich wymianę lub naprawę.
Niektórzy deweloperzy łączą odbiór techniczny z odbiorem mieszkania, a część je rozdziela. Ten drugie rozwiązanie jest dla nas bardziej korzystne, gdyż odbiór lokalu następuje po usunięciu usterek i wiąże się z przekazaniem kluczy, spisem liczników (od tego momentu ponosimy opłaty związane z jego użytkowaniem).
