Powszechną praktyką przy zawieraniu umów najmu jest reprezentowanie interesów strony, która jest bardziej obyta z tego typu dokumentami. Najemca z reguły występuje tutaj na pozycji przegranej. Z powodu nieznajomości kruczków prawnych często boimy się takie umowy podpisywać. Jednak nawet umowa zawierająca niekorzystne dla nas postanowienia, może sama działać w naszej obronie. A to, w co musimy się uzbroić, to rzetelna wiedza i znajomość swoich praw. Poniżej przedstawiamy kilka przydatnych wskazówek, które pokażą, jak należy czytać takie dokumenty i w jakich źródłach możemy szukać rozwiązania problematycznych sytuacji związanych z wynajmem.
Problem nadużywania praw przez stronę wynajmującą nie jest niestety zagadnieniem nowym ani rzadkim. Co więcej - to problem na tyle częsty, że powstał specjalny środek prawny mający na celu ograniczenie wpływu właścicieli mieszkań na sytuację lokatorów. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, o której tu mowa, może położyć kres wielu nieporozumieniom między stronami najmu. Każdemu polecamy zapoznanie się z jej treścią.
Ustawa okaże się szczególnie pomocna np. w sytuacji, gdy wynajmujący będzie domagać się dużej podwyżki czynszu. Aby podwyżka taka była zgodna z prawem, nie może ona przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej mieszkania. Jeżeli tak się stanie, najemca ma prawo domagać się pisemnego uzasadnienia wysokości takiej podwyżki, a nawet ją zakwestionować. Informacja o podwyżce musi też trafić do najemcy w formie pisemnej i z co najmniej miesięcznym wyprzedzeniem. Wynajmujący nie może podwyższać czynszu częściej niż co 6 miesięcy.
Również Kodeks cywilny może być dla najemcy dużym wsparciem w walce z nieuczciwym wynajmującym. Przykładowo, na mocy art. 662 Kodeksu cywilnego wynajmujący jest zobowiązany do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku, a najemcę obciążają jedynie drobne nakłady, np. wymiana żarówek. Tymczasem często to najemcy, nieświadomi swoich praw, ponoszą duże koszty napraw sprzętów AGD czy RTV, nierzadko celowo utrzymywanych przez wynajmującego w złym stanie. Niedorzeczną, choć niestety spotykaną praktyką jest też propozycja płacenia wyższego czynszu, jeżeli najemca chce mieć działającą pralkę czy lodówkę. Pamiętajmy, że taka naprawa czy remont nie jest gestem dobrej woli wynajmującego, lecz jego obowiązkiem. Jeżeli będzie on zatem zwlekał z jego wypełnieniem, możemy wyznaczyć mu termin przeprowadzenia danej pracy lub zrobić to samemu i zażądać zwrotu kosztów.
Wynajmujący nie ma też prawa wstępu do zajmowanej przez nas nieruchomości pod naszą nieobecność lub bez umówienia wizyty (kiedy to oczywiście mamy obowiązek mu takie mieszkanie, jakby nie było - jego własność, udostępnić).
Dla jasności, wszystkim najemcom, którzy właśnie z ożywieniem przeszukują swe szuflady, aby z umową w ręku stawić czoła swym wynajmującym, musimy uprzejmie przypomnieć, iż mieszkanie jest własnością wynajmującego, ma on wobec tego prawo posłużyć się umową przeciwko nam.
Przykładem może być tu sposób rozwiązania umowy. Właściciele mieszkań z reguły są zainteresowani najmem długoterminowym i zawarciem umowy na czas oznaczony (np. rok). Kodeks cywilny nie przewiduje możliwości wcześniejszego rozwiązania takiej umowy. A jednak nieraz w umowach najmu na czas oznaczony pojawiają się zapisy o tym, że strony mają prawo wypowiedzieć umowę z np. jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Czy jest to możliwe z prawnego punktu widzenia? Nie. A zatem wynajmujący ma prawo "trzymać" nas w stosunku najmu tak długo, aż upłynie okres przewidziany w umowie. Ma też prawo wypowiedzieć nam umowę, jeżeli nie będzie otrzymywał płatności terminowo lub jeżeli mieszkanie będzie wykorzystywane do innych celów, niż opisane zostało w umowie (to tyczy się szczególnie organizowania działalności gospodarczej w mieszkaniu).
Wynajmujący ma również prawo do pobrania od najemcy kaucji (nie przekraczającej wysokości 12-miesięcznego czynszu za mieszkanie), oraz - co istotne - do zatrzymania części lub całości jej kwoty na pokrycie strat spowodowanych przez najemcę lub w przypadku, gdy zalega on z płaceniem czynszu.
A ponieważ jak było tu już wspomniane, każda broń jest bronią obosieczną, wymieniony wyżej art. 662 Kodeksu cywilnego może zostać również przywołany przez wynajmującego na jego korzyść, w sytuacji gdy np. najemca uchyla się od odpowiedzialności za naprawę uszkodzeń spowodowanych z jego winy.
Polecamy zatem zakopać topór wojenny i uzbroić się w wiedzę prawną dotyczącą wynajmu. Przyda się też przejrzenie własnej umowy najmu, a jeżeli jakieś jej zapisy wydają się nam nieścisłe lub niekorzystne, warto omówić je z drugą stroną umowy i uzgodnić taką jej wersję, która dla obu stron będzie nie bronią a narzędziem udanej współpracy.
