Ceny mieszkań praktycznie od 2015 roku bez przerwy drożeją. Ostatni rok w wielu miastach przyniósł nawet 10-procentowe wzrosty cen mieszkań. Wielu uważa, że wystarczy poczekać odpowiednio długo by kupić przecenione nieruchomości. Czy na pewno jest na co czekać?
Czekanie na bańkę nieruchomości
Za spadki cen nieruchomości z w latach 2009-2014 odpowiada pęknięcie tzw. bańki nieruchomościowej. Wówczas niewielu było w stanie ją przewidzieć i nawet najlepsi eksperci się jej nie spodziewali. Jeden z wówczas czołowych analityków rynku tuż przed jej pęknięciem rzucił słynne słowa "kupujcie, taniej nie będzie". Chwilę później ceny spadły o kilkanaście do kilkudziesięciu procent.
Mechanizm bańki można streścić w ten sposób. Gdy ceny lokali przekroczą pewien pułap możliwości finansowych potencjalnych nabywców, rezygnują oni z zakupu i następuje gwałtowne załamanie rynku. Tracą na tym nabywcy i sprzedający. W takiej sytuacji drastycznie spada wartość nieruchomości, a firmy deweloperskie tracą po prostu rację bytu. Inwestorzy porzucają w połowie niedokończone budowlane inwestycje. Potencjalni nabywcy natomiast spłacają długi za niepotrzebnie zaciągnięte kredyty na niezrealizowany zakup mieszkania.
Wielu nabywców czeka na powtórkę z historii i pęknięcie obecnie pompowanej bańki. Pierwsze nieśmiałe wzmianki o nowej bańce nieruchomościowej pojawiały się już w 2017 roku, gdy cena mieszkania 50-metrowego w Warszawie oscylowała wokół 7,5 tys. zł za m2. W 2021 ta cena wynosi grubo ponad 10 tys. zł w zależności od dzielnicy. A pęknięcia nadal nie widać.
Pompuje się, pompuje. Ale czy pęknie?
Na ten temat rozmawiali eksperci w czasie Europejskiego Kongresu Gospodarczego. Miejsce dziwić nie może, ponieważ nieruchomości są niezwykle ważnym elementem gospodarczym większości rozwiniętych krajów.
Z wniosków wynika, że jeżeli Polski nie dotknie ogólnoświatowy kryzys (większy niż ten pandemiczny), to trudno szukać spadków cen, jakie wiedzieliśmy wszyscy w czasie poprzedniego kryzysu gospodarczego.
- Pojawiła się niewielka nierównowaga między popytem i podażą. Ceny rosną za szybko. To jest niepokojące. Wydaje mi się, że jesteśmy blisko momentu, gdy klienci indywidualni powiedzą stop. Bo sytuacja jest lekko "odjechana". Ale nawet jeśli klienci indywidualni zaczną mniej kupować, to już za rogiem czają się międzynarodowe fundusze, które kupują całe budynki. Taki klient oczekuje od dewelopera przy tak dużym zakupie upustu. Dziś deweloperzy nie są tym zainteresowani, bo na mieszkania łatwo znajdują klientów indywidualnych. Dlatego nie liczyłbym na spadek cen. Raczej na zatrzymanie i powrót wzrostów po kilku miesiącach - tłumaczył Michał Sapota, prezes zarządu Heritage Real Estate Investments.
Trzeba pamiętać również, że za ogromne skutki poprzedniego kryzysu odpowiadały także banki i deweloperzy. Te pierwsze praktycznie rozdawały kredyty, nawet na 120 procent wartości nieruchomości, osobom bez zdolności kredytowej. Ci drudzy zaś budowali coraz większe mieszkania, na które nie było zbytu w trudnej sytuacji gospodarczej.
Obecnie banki poluzowały nieco swoje wymagania stawiane kredytobiorcom, ale nadal otrzymanie kredytu nie jest łatwe, a Rekomendacja S, czyli wymóg posiadania wkładu własnego zabezpiecza w wielu przypadkach banki przed udzieleniem kredytu osobom niemogącym sobie na niego pozwolić. Również deweloperzy wynieśli naukę z poprzedniego kryzysu. Zdecydowana większość mieszkań jest budowa pod klienta, są to najczęściej metraże oscylujące wokół 50 m2. Ponadto, spółki deweloperskie są przygotowane, by w razie potrzeby zmniejszyć w odpowiednim momencie liczbę budowany mieszkań. I zwyczajnie kryzys przeczekać bez stosowania obniżek.
