Boom na działki pod budowę na wiosnę 2021 roku po prostu wystrzelił. Jak wynika z danych serwisu Domiporta, zainteresowanie zakupem ziemi w kwietniu 2021 roku wzrosło o ponad 249 procent, licząc rok do roku.
Przekształcenie może się nie udać
Oferty działek przeżywają szturm zainteresowanych, niekoniecznie wszyscy z nich mają wymagane doświadczenie w obrocie nieruchomościami. Wielu z nowych osób zainteresowanych zakupem gruntu nabiera się na tani grunt rolny, bądź leśny. Niestety, ceny takich gruntów w porównaniu do działek budowlanych mogą być i piętnaście razy tańsze.
>>> Eleganckie i ciekawe kolekcje mebli znajdziesz na Abra Meble <<<
I nie bez powodu. Przekształcenie w grunt budowlany często zajmuje dużo czasu i może zająć nawet parę lat. Ponadto, trzeba liczyć się z licznymi opłatami, jakie w tym czasie trzeba ponieść. Co ważne. Część takich gruntów przekształcić się nie da.
Przekształcenie działki rolnej
Działkę rolną łatwiej przekształcić w budowlaną bądź rolno-budowlaną niż leśną. Nie jest to jednak czynność należąca do prostych i szybkich. Proces ten może zająć nawet kilka lat, a i tak ostatecznie może zakończyć się niepowodzeniem. Całe zagadnienie dokładnie opisaliśmy tutaj.
By dowiedzieć się, jak odrolnić działkę, należy najpierw sprawdzić oznaczenia działek w planie zagospodarowania. Jeżeli interesujący nabywcę grunt rolny jest objęty MPZP, należy zmienić przeznaczenie gruntu na budowlany. W tym celu musimy złożyć wniosek do organu wykonawczego danej gminy np. do burmistrza miasta. Na zmianę przeznaczenia grunt w MPZP można czekać nawet kilka lat, ponieważ do złożonej prośby nie mają zastosowania terminy przewidziane w Kodeksie Postępowaniu Administracyjnego.
A co jeżeli gmina nie ma uchwalonego MPZP dla danej działki? Sytuacja jest jeszcze trudniejsza, ponieważ inwestor musi zdobyć na potrzeby budowy tzw. WZ-tkę, czyli warunki zabudowy. A by ją otrzymać, wybrana działka musi spełnić restrykcyjne warunki. Chcąc uzyskać dokument, należy złożyć odpowiednie pismo w jednostce samorządu terytorialnego (np. u wójta bądź burmistrza) właściwego dla danego regionu. Następnie trzeba czekać.
To rzecz jasna nie koniec. Po uzyskaniu odpowiednich odpowiedzi urzędów dany obszar działki należy wyłączyć z produkcji rolnej. To kosztuje. Wysokość opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej jest ściśle zdefiniowana w Art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Kwota za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wynosi od 87 tys. zł za hektar gleby VI klasy pochodzenia organicznego aż do 437 tys. zł. za hektar I klasy pochodzenia organicznego.
Sama opłata za odrolnienie to nie wszystko. Nabywca gruntu przez 10 lat, raz do roku musi ponosić koszty opłaty z tytułu użytkowania na cele nierolnicze, wynoszącej 10 procent należności za wyłączenie z produkcji rolnej. Do kosztów odrolnienia działki mogą dojść również koszty dotyczące postępowania administracyjnego. Te mogą się różnić w zależności od gminy.
Przekształcenie działki leśnej
Jeżeli wydaje się Wam, że odrolnienie działki jest problematyczne, to zapnijcie pasy. Bo przekształcenie działki leśnej na budowlaną jest jeszcze trudniejsze. Podobnie jak w przypadku działki rolnej, powinniśmy sprawdzić, czy działka znajduje się w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego.
Jeżeli interesująca nas działka znajduje się w jego obrębie i ten plan przewiduje możliwość zabudowy, wystarczy spełnić zapisane w nim warunki i wystąpić do regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie gruntu z produkcji leśnej.
Co ważne, do wniosku musi być dołączona w formie załącznika opinia Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych, wykaz gruntów z uwzględnieniem klas bonitacyjnych gruntów. Ponadto powinniśmy również dopisać ekonomiczne uzasadnienie inwestycji.
Jeżeli otrzymamy wymagane zgody to dopiero połowa za nami. Następnie musimy wystąpić z kolejnym wnioskiem o wyłączenie gruntów z produkcji leśnej. Tę wydaje starosta właściwy dla danego powiatu. To rzecz jasna zajmuje kolejne miesiące oczekiwania, ale w międzyczasie możemy opłacić np. odszkodowania za przedwczesną wycinkę drzew. Po udzieleniu zgody przez starostę nie pozostaje nic innego jak wystąpienie o pozwolenie na budowę. Ale nim to zrobimy na własny koszt, musimy sprawdzić jakość gleby i wartość drzewostanu dla produkcji leśnej. I tu ważna kwestia. Jeżeli działka jest zlokalizowana na cennym podłożu i zalesieniu, to uzyskanie zgody na budowę może nie być wykonalne.
Co jeżeli jednak interesująca nas działka znajduje się w MPZP, ale nie jest oznaczona jako przeznaczona pod budowę? Wtedy nie pozostaje nic innego jak starać się o zmianę warunków zabudowy. I tu zaczynają się schody. Stosowną zgodę może wydać minister środowiska lub marszałek województwa na wniosek Izby Rolniczej. Szanse na to są jednak niewielkie i wymagają cierpliwości, doskonałego uzasadnienia wniosku oraz pieniędzy. Za rozpatrzenie decyzji trzeba będzie zapłacić nawet 10 tys. zł.
A gdy działka nie jest w ogóle objęta MPZP? Najpierw trzeba sprawdzić jej oznaczenie na mapach geodezyjnych. Oznaczenie gruntu jako nieużytek, grunt orny, łąka, pastwisko, teren zalesiony, zakrzewiony bądź sad umożliwia opisane wyżej kroki w celu zamiany przeznaczenia gruntu. O ile, działka ma dostęp do drogi i sąsiaduje z już zabudowaną działką.
Natomiast jeżeli działka w mapach geodezyjnych opisana jest jako las, to w zasadzie nic nie można zrobić. Jedynym wyjściem jest przygotowanie na własny koszt MPZP, ale ten musi zostać zaopiniowany na kilku urzędniczych szczeblach. Wystarczy, że na którymś z nich urzędnicy np. stwierdzą, że jest to teren istotny z punktu widzenia środowiska i tracimy praktycznie możliwość uzyskania pozwolenia na budowę.
