Zadatek jest powszechnie stosowanym rozwiązaniem w przypadku transakcji sprzedaży nieruchomości i zabezpiecza strony przed zerwaniem postanowień umowy w ostatniej chwili.
Na jednej z popularnych grup dla pośredników, agentów i osób z branży nieruchomości pojawiło się pytanie dotyczące tego, czy klient może żądać zwrotu zadatku jeżeli zrezygnuje z zakupu nieruchomości. A jako powód przedstawi trudną sytuację, czyli np. ryzyko utraty pracy, bądź źródła dochodów.
Znalazłem mieszkanie, znalazłem dom. Znalazłem serwis, na którym są.
O opinię poprosiliśmy przedstawiciela jednej z doświadczonych agencji pośrednictwa nieruchomości. Jak się okazało, odpowiedź na to pytanie nie jest proste i jednoznaczne. Głównym źródłem, na które powinno się powoływać w tym momencie, jest Kodeks cywilny, a konkretniej zapisy artykułu 394.
§ 1.
W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.
§ 2.
W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała;jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.
§ 3.
W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
- W zasadzie par. 3 przewiduje taką okoliczność, jednak należy wziąć pod uwagę fakt, iż transakcje na rynku nieruchomości są "wiązane", to znaczy, że zbywający, tuż po sprzedaży swojej nieruchomości dokonuje zakupu następnej. To też oznacza, że po otrzymaniu zadatku, natychmiast wydaje te pieniądze, zadatkując kupowaną nieruchomość. - tłumaczy Joanna Lebiędź z biura Lebiędź Nieruchomości.
- Gdyby zatem nabywca w pierwszej transakcji zażądał zwrotu zadatku powołując się na par 3 art 394 KC, Zbywający w tej pierwszej transakcji, (nabywca w kolejnej), znalazłby się w niezwykle trudnej sytuacji. I być może, sprawa mogłaby znaleźć rozstrzygnięcie w drodze postępowania sądowego. Chyba że strony zgodnie umowę rozwiążą, co też jest możliwe. Ale uzależnione od obopólnej zgody Stron. - kontynuuje ekspertka.
Zadatek w przeciwieństwie do zaliczki, najczęściej nie jest zwracany, o czym mówi wspomniany artykuł, ale trzeci paragraf dopuszcza teoretycznie taką możliwość.
- Zwrot zadatku, co do zasady, może mieć miejsce, jeśli umowa przedwstępna zawarta jest pod warunkiem (np. wyprostowania stanu prawnego nieruchomości, dokonania jej podziału), i w razie nieziszczenia się warunku (np. niedokonania podziału nieruchomości), strony rozstają się "bezszkodowo", umowa staje się nieważna, a zadatek wraca do tego, kto go wręczył. - twierdzi ekspertka, Joanna Lebiędź.
