Inwestorzy, poszukujący mieszkania na rynku pierwotnym, wiele informacji uzyskają, czytając prospekt informacyjny – np. sytuacja prawno-finansowa firmy, harmonogram budowy, warunki odstąpienia od umowy. Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2019 poz. 1805 t.j.), deweloper jest obowiązany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy doręczyć jej prospekt informacyjny wraz z załącznikami.
Chociaż dokumenty te powinny być dostarczone przez dewelopera nieodpłatnie na trwałym nośniku (np. papier, płyta CD, USB), to w praktyce wystarczająca jest forma elektroniczna przesłana na adres e-mail klienta. Warto też wiedzieć o tym, że prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej.
Dane zawarte w części ogólnej prospektu
Znajdziemy tu szereg informacji – dotyczą one m.in.:
- pozwolenia na budowę – czy jest ostateczne lub, czy jest zaskarżone,
- numeru księgi wieczystej – w EKW, czyli Elektronicznej Księdze Wieczystej można sprawdzić online, czy grunt nie jest obciążony hipoteką, a jeśli jest, to czy w prospekcie zostały wymienione wszystkie hipoteki widniejące w księdze,
- informacji o planach zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek – jaki rodzaj zabudowy przeznaczony jest w planie np. zabudowa wielorodzinna; podane są też informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach, dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km np. o budowie lub rozbudowie dróg, linii kolejowych oraz o znanych inwestycjach (np. oczyszczalni ścieków, spalarni śmieci),
- terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości na nabywcę;.
- sposobu zabezpieczenia nabywcy lokalu – deweloper ma obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danej inwestycji budowlanej (służy gromadzeniu środków nabywcy),
- harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego – podane są poszczególne etapy budowy;
- warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej – z uwzględnieniem warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa.
Dane zawarte w części indywidualnej prospektu
Przede wszystkim określona jest tu cena m2 powierzchni lokalu mieszkalnego. Podane są również informacje związane z położeniem oraz istotnymi cechami budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący przedmiotem umowy deweloperskiej, np. liczba kondygnacji i liczba lokali w budynku, technologia wykonania budynku (konstrukcja ścian zewnętrznych i sposób ich ocieplenia, konstrukcja wewnętrznych ścian nośnych i działowych, rodzaj stropu, rodzaj i sposób ocieplenia dachu), ilość miejsc garażowych, dostępne media, dostęp do drogi publicznej.
Oprócz tego klient powinien otrzymać jako załącznik:
- rzut mieszkania, zawierający określenie jego powierzchni i układu pomieszczeń oraz określenie usytuowania lokalu w budynku wraz z rzutem kondygnacji, na której się znajduje;
- standard wykonania lokalu oraz części wspólnej budynku, a także terenu wokół.
Przykładowe pytania
Jeśli po przeanalizowaniu danych zawartych w obu częściach prospektu nasuną nam się jakieś pytania, należy je zadać podczas rozmowy telefonicznej lub spotkania online z przedstawicielem biura sprzedaży dewelopera. Można też poprosić o przesłanie zeskanowanych dokumentów podanych w prospekcie, np. pozwolenia na budowę.
Poniżej przykładowa lista pytań dotycząca opisu mieszkania w drugiej części prospektu.
- Co dokładnie obejmuje stan deweloperski? – nie ma jednej precyzyjnej definicji, która określa, co to znaczy stan deweloperski, warto zapytać przede wszystkim: jak będą wykończone ściany (pomalowane) i podłogi (wylewka)?
- Jakie okna zostaną zamontowane? (aby zabezpieczały przed ucieczką ciepła w zimie, powinny mieć współczynnik przewodzenia ciepła 1,1), czy będą zamontowane parapety wewnętrzne, czy drzwi wejściowe do mieszkania będą antywłamaniowe?
- Jak będą wyglądały części wspólne budynku? – dotyczy to m.in. standardu wykończenia klatek, jakie będą drzwi wejściowe do budynku?, czy będzie domofon?, podjazd dla wózków?, itp.?
- Czy zakup komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego w garażu jest obowiązkowy?;
- Z jakimi orientacyjnymi kosztami eksploatacyjnymi należy się liczyć? – warto poprosić o zestawienie wszystkich przewidywanych opłat, z uwzględnieniem jak rozliczane będzie dostarczane ciepło (podzielniki kosztów?), ciepła i zimna woda (na podstawie zużycia?), ścieki, śmieci (czy uzależnione od liczby osób?), jakie będą koszty utrzymania części wspólnych?, ile wyniesie fundusz remontowy?
- Jakie są szczegóły, dotyczące procedury odbioru gotowego mieszkania?
Nawet jeśli ostateczna decyzja o zakupie zostanie odłożona w czasie, warto już teraz zebrać te wszystkie informacje, aby móc wnikliwie porównać ze sobą różne oferty.
