Średnia transakcyjna cena m2 mieszkania z rynku pierwotnego w Warszawie wynosiła 9188 zł w III kwartale 2019 roku. Wystarczy, że metraż takiego mieszkania będzie różnił się o 3 m2 od zakładanego w planie, aby nabywca był stratny prawie o 30 tys. złotych. Różnica w wyliczeniach wynika z różnego przeliczania powierzchni pod ściankami działowymi. Świeżo upieczony właściciel mieszkania najczęściej mierzy powierzchnię mieszkania bez uwzględnienia wspomnianych ścianek i czuje się oszukany, ponieważ ma mniej metrów kwadratowych niż zadeklarowane miał w umowie deweloperskiej. To częsta pomyłka.
Ścianki działowe nadające się do demontażu
Wydawać by się mogło, że powierzchnia pod ściankami działowymi nie zajmuje wiele miejsca. Zwłaszcza że nie wszystkie ściany w mieszkaniu są działowe. W lokalu możemy posiadać również ściany konstrukcyjne, których nie można demontować bez odpowiednich zezwoleń i wyliczeń konstruktora.
Najczęściej stosowana ścianka działowa nadająca się do demontażu ma około 11 cm szerokości. Co znaczy, że dziewięć metrów długości ścian działowych to jeden metr kwadratowy. W małych mieszkaniach liczba metrów takich ścianek nie będzie duża, ale w przypadku mieszkań z trzema pokojami lub większą ich liczbą łączna liczba "działówek" może być naprawdę duża i sięgać kilkudziesięciu metrów, czyli kilku metrów kwadratowych.
Gdy deweloper w umowie nie określił sposobu naliczania metrażu, a powierzchnia liczona "po ścianach" jest mniejsza niż zakładana w umowie, może to być doskonały powód do negocjacji ceny.
Papier wszystko przyjmie - prawie
Podczas zakupu mieszkania z rynku pierwotnego nabywca otrzymuje między innymi umowę deweloperską, w której powinny być opisane wszelkie szczegóły dotyczące mieszkania, które właśnie kupił. W tym oczywiście metraż, który otrzyma po skończonej budowie oraz (tak przynajmniej powinno być) sposób, w jaki jest obliczany.
To, co powinno się zawierać w umowie deweloperskiej, jest oddzielnie opisane w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 2011 roku. Natomiast od 2018 roku obowiązuje norma określona w "Rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego" ustalająca, że w nowych budynkach obowiązkowo przestrzeń pod ściankami działowymi nadającymi się do demontażu zalicza się do powierzchni użytkowej mieszkania. I wszyscy deweloperzy są zobowiązani do przestrzegania tej zasady. To norma PN-ISO 9836: 1997.
Problematyka prawna
Choć wszystko wydaje się rzetelnie opisane w prawie, to część ekspertów podważa ten sposób naliczania metrażu (liczenie powierzchni wraz ze ściankami działowymi). Według niektórych interpretacji wspomniana norma określa, że ściany działowe nieprzeznaczone do demontażu i ponownego montażu zalicza się do powierzchni konstrukcji. Tak samo jak powierzchnię zajmowaną przez otwory drzwiowe, wnęki i nisze.
Niezależnie od tego, która ze stron ma rację, należy każdorazowo w czasie podpisywania umowy deweloperskiej sprawdzić sposób liczenia metrażu przyszłego mieszkania.
źródło: prawo.sejm.gov.pl, Dziennik Ustaw
Znalazłem mieszkanie, znalazłem dom. Oferty nieruchomości znajdziesz na Domiporta.pl
