Kredyt hipoteczny to dla większości osób jedyna szansa na kupienie własnego mieszkania lub domu. Przyznawany jest on osobom, które nie mają wystarczającej gotówki na zakup nieruchomości, ale posiadają odpowiednią zdolność kredytową. Jakie warunki trzeba spełnić w 2019 roku by otrzymać kredyt na mieszkanie?
Kredyt hipoteczny i mieszkaniowy często utożsamiane są z tą samą formą zobowiązania, również dlatego, że część banków nie prowadzi rozgraniczenia między obydwoma terminami. Kredyt mieszkaniowy realizowany jest tylko w przypadku inwestycji polegających na zakupie mieszkania, domu jednorodzinnego, wykupie mieszkania komunalnego lub garażu. Z kolei kredyt hipoteczny można wykorzystać również na budowę domu, zakup działki budowlanej, remont czy modernizację lokalu. Większość banków stosuje dla tych pożyczek termin kredyt hipoteczny, ponieważ podstawą jego przyznania jest zabezpieczenie daną nieruchomością.
Kredyt hipoteczny jest długotrwałym zobowiązaniem celowym, co oznacza, że pieniądze z kredytu udzielonego przez bank mogą zostać wykorzystane tylko w określony we wniosku kredytowym sposób. Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z dnia 23 marca 2017 roku wynika, że pożyczki te są zabezpieczone hipoteką, na którą zaciągany jest kredyt. Zwykle najczęstszym okresem udzielania kredytu hipotecznego jest rozłożenie rat na około 30 lat. Zaciągnięcie zobowiązania finansowego na następne kilkadziesiąt lat naszego życia nie jest łatwą decyzją, dlatego przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, należy zapoznać się z jak największą liczbą ofert, by jak najlepiej dopasować ofertę banku do naszych potrzeb.
Według danych Biura Informacji Kredytowej od stycznia do maja tego roku liczba złożonych wniosków kredytowych wyniosła łącznie 30,76 tysięcy i w porównaniu do 2018 roku jest to znacznie mniejsza liczba. Na razie nie można jednak mówić o spowolnieniu boomu mieszkaniowego, który trwa od zeszłego roku.
Aby otrzymać kredyt hipoteczny na mieszkanie kredytobiorca musi mieć odpowiednią i udokumentowaną zdolność kredytową. Na zdolność kredytową składają się: wysokość miesięcznych dochodów, rodzaj umowy zatrudnienia (umowa o pracę, umowa cywilnoprawna, kontrakt), miesięczne zobowiązania (opłaty, kredyty, abonamenty), miesięczne koszty utrzymania, planowana wysokość kredytu (w tym wysokość wkładu własnego) oraz wielkość gospodarstwa domowego (stan cywilny, ilość osób na utrzymaniu). Dodatkowo banki mogą interesować takie kwestie jak: zawód, jaki wykonujemy lub czy mamy wykupione ubezpieczenie na życie. Dla banku ważne są więc nie tylko nasze dochody, ale też aktualne koszty utrzymania i stabilność zatrudnienia. Zdolność kredytowa jest dla banku istotna, ponieważ na jej podstawie szacowane jest, czy dany kredytobiorca na obecnych warunkach będzie w mógł spłacać kredyt na mieszkanie.
Banki najchętniej udzielają kredytów osobom zatrudnionym na podstawie umowy o pracę, zwłaszcza na czas nieokreślony. Niektóre banki przewidują w swoich ofertach także możliwość udzielenia kredytu osobom zatrudnionym na podstawie umów cywilnoprawnych lub prowadzących własną działalność gospodarczą. W zależności od banku konieczne jest wtedy przedstawienie wyciągu wynagrodzenia za czas od 6 do 12 miesięcy. W przypadku działalności gospodarczej wymagane jest, by osoba taka prowadziła swój biznes nieprzerwanie od minimum roku. Warto przestrzegać terminów określonych przez bank, ponieważ wtedy rosną nasze szanse na uzyskanie pożyczki.
Kolejnym warunkiem przyznania kredytu jest posiadanie pozytywnej historii kredytowania, która sprawdzana jest przez bank w Biurze Informacji Kredytowej. Tam zawarte są informacje na temat wszystkich dotychczasowych zobowiązań kredytobiorcy oraz sposobów ich spłacania. Dotyczy to zwłaszcza tego, czy kredytobiorca nie miał problemów z terminową spłatą kredytu oraz czy ewentualne problemy miały charakter incydentalny czy stały. W BIK znajdują się także informacje na temat nieudzielenia wcześniejszych kredytów, co może mieć wpływ na decyzję banków dotyczącą przyznania takiej osobie kredytu hipotecznego.
Pozostałe warunki konieczne do przyznania kredytu hipotecznego to: zgromadzenie przez kredytobiorcę niezbędnych dokumentów, ustanowienie hipoteki jako zabezpieczenia spłaty kredytu oraz ustanowienie innych wymaganych przez bank zabezpieczeń. Duże znaczenie dla banków ma też wiek kredytobiorcy w momencie ukończenia spłaty kredytu - im starszy jest wnioskodawca, tym dla banku większe ryzyko braku spłaty zobowiązania. Spłacając ostatnią ratę osoba ta nie powinna mieć więcej niż 75 lat.
Lista dokumentów, które musi przedstawić kredytobiorca nie jest krótka. Składają się na nie takie oświadczenia jak:
- Dokumenty potwierdzające nasze dochody
- Zaświadczenie od pracodawcy z ostatnich 3, 6 lub 12 miesięcy
- Rozliczenie podatku od osób fizycznych za poprzedni rok
- Wyciągi z konta, na które wpływa nasze wynagrodzenie
- Umowy wszystkich innych zaciągniętych kredytów lub pożyczek wraz z harmonogramem spłat
- Zaświadczenie z banku o aktualnej wysokości zadłużenia (czasem)
- Dokumenty związane z nabywaną nieruchomością
Po zebraniu wszystkich dokumentów i złożeniu wniosku, na decyzję banku dotyczącą przyznania nam kredytu będziemy musieli czekać kilka tygodni. Bank przez ten czas zbiera informacje o kredytobiorcy, a później weryfikuje ryzyko udzielenia mu pożyczki.
Dla kredytobiorców najbardziej problematyczną kwestią pozostaje nadal wysokość wkładu własnego. Od 2017 roku wysokość wkładu własnego w przypadku kredytów hipotecznych wynosi 20 procent. Jednak niektóre banki, takie jak Alior, Santander, Getin Bank, Bank Millenium, BOŚ Bank, Eurobank, PKO SA, PKO BP czy mBank akceptuje 10 procent wkładu własnego, o ile kredytobiorca skorzysta z dodatkowo płatnego ubezpieczenia. 20 procent wkładu własnego wymagają takie banki jak ING, BGŻ BNP Paribas czy Citi Handlowy. Przy planowanym kredycie w wysokości 200 tysięcy złotych kredytobiorca musi posiadać oszczędności w wysokości od 20 do aż 40 tysięcy złotych. Dopiero z takim wkładem własnym może starać się o kredyt hipoteczny.
Czy banki udzielają kredytu hipotecznego bez wkładu własnego?
Niewiele banków decyduje się obecnie na udzielenie kredytu bez wkładu własnego. Są jednak cztery sposoby, które mogą nam ułatwić zaciągnięcie kredytu hipotecznego w przypadku, gdy nie dysponujemy wymaganą przez bank gotówką. Akceptowalnymi rozwiązaniami są: zabezpieczenie kredytu inną nieruchomością (kredytobiorca wskazuje działkę lub nieruchomość, której wartość jest wyższa od brakującego wkładu własnego - może być to także nieruchomość należąca do naszej rodziny), pożyczka u dewelopera (niektóre firmy udzielają pożyczek swoim klientom na zakup ich nieruchomości), znalezienie mieszkania w okazyjnej cenie (gdy kwota zakupu jest znacząco niższa od rynkowej wartości mieszkania) lub zaciągnięcie pożyczki z zakładu pracy (zazwyczaj niskooprocentowanej). Częstym rozwiązaniem w przypadku braku wkładu własnego jest także skorzystanie z pożyczki u bliskich.
Dla kredytobiorcy najbardziej korzystne jest jednak zebranie jak najwyższego wkładu własnego. Można wtedy uniknąć zapłaty dodatkowego ubezpieczenia, a także można liczyć na niższą marżę banku, co przełoży się na wyliczenie niższej raty kredytu hipotecznego.
Kredyt na mieszkanie dla młodych lub młodych małżeństw. Dwie osoby mają większe szanse na kredyt
Kredyt dla młodych, samotnych osób lub młodych małżeństw jest obecnie trudniejszy do zrealizowania. Przyczyną jest m.in. to, że we wrześniu 2018 roku zakończył się program rządowy wspierający zakup mieszkań dla tych osób. Rodzina Plus czy Mieszkanie dla Młodych pomagały młodym przez, m.in. dofinansowanie wkładu własnego lub rezygnację z dopłat do raty odsetkowej. Obecnie jednak młode osoby oraz młode małżeństwa muszą przejść standardową procedurę ubiegania się o kredyt hipoteczny.
Kredyt dla młodych, zatrudnionych zazwyczaj na umowach cywilnoprawnych i o niskich dochodach, jest trudny do uzyskania. Zazwyczaj w tej sytuacji osobom tym proponuje się dopisanie do kredytu osoby trzeciej - rodzica, rodzeństwa, dziadków, dzięki którym kredyt zostanie przyznany w wyższej kwocie. Dodatkowa osoba (poręczyciel) ma właśnie na celu podwyższenie zdolności kredytowej faktycznego kredytobiorcy. Kolejnym problemem dla osób młodych jest to, że w przypadku singli banki uznają, że suma wydatków związanych z opłatami za mieszkanie itp. jest wyższa. Osoby samotne są również surowiej oceniane przez banki pod względem prawdopodobieństwa, że nie spłacą kredytu w momencie utraty pracy. Mniejszym ryzykiem, według instytucji finansowych, jest przyznanie kredytu młodemu małżeństwu. Na ich korzyść przemawia m.in. to, że zobowiązanie kredytowe oraz koszty związane z prowadzeniem gospodarstwa domowego rozkładają się na dwie osoby.
Jeśli chcesz wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny, musisz mieć na uwadze łączne koszty związane z jego spłatą, wymagane przez bank płatne zabezpieczenia, a także dopuszczalny okres kredytowania.
Przy wyborze kredytu trzeba zwrócić uwagę na wiele kryteriów, które ustalają rzeczywisty i całkowity koszt spłaty kredytu. Na oprocentowanie kredytu hipotecznego składają się: marża banku i stawka referencyjna (zależna od wysokości stóp procentowych w Polsce). Oprocentowanie kredytu jest zmienne i w zależności od banku zmienia się co 3 lub 6 miesięcy. Do kosztów uzyskania kredytu należy dodać także prowizję za udzielenie zobowiązania, opłatę za rozpatrzenie wniosku, składkę na ubezpieczenie kredytu, opłatę przygotowawczą czy opłatę za korzystanie z karencji w spłacie kredytu - wszystkie te kwestie powinny zostać ujęte w tzw. RRSO czyli Rzeczywistej Rocznej Stopie Oprocentowania.
