Bańka mieszkaniowa funkcjonuje na tych samych zasadach co każda inna bańka spekulacyjna. W przypadku rynku nieruchomości, polega to na sztucznym i nieuzasadnionym zawyżaniu cen domów, mieszkań lub lokali przez inwestorów i deweloperów dla zwiększenia zysku. Skutkiem tego rośnie również popyt na nieruchomości, ponieważ potencjalni klienci, obawiając się o kolejne podwyżki metrażu, wolą dokonać zakupu szybciej, zanim nastąpi kolejny wzrost cen.
Struktura bańki mieszkaniowej jest bardzo krucha. Gdy ceny lokali przekroczą pewien pułap możliwości finansowych potencjalnych nabywców, rezygnują oni z zakupu i następuje gwałtowne załamanie rynku. Tracą na tym nabywcy i sprzedający. W takiej sytuacji drastycznie spada wartość nieruchomości, a firmy deweloperskie tracą po prostu rację bytu. Inwestorzy porzucają w połowie niedokończone budowlane inwestycje. Potencjalni nabywcy natomiast spłacają długi za niepotrzebnie zaciągnięte kredyty na niezrealizowany zakup mieszkania.
Obecnie w największych miastach w Polsce ceny lokali rosną o kilkanaście procent w skali roku. Dekadę temu, tuż przed kryzysem, podwyżki sięgały nawet kilkudziesięciu procent. - Dzisiejsze skoki cenowe nie są tak drastyczne, mimo to wysokie, co z pewnością niepokoi wielu potencjalnych nabywców. Spora grupa wiodących na rynku deweloperów zarejestrowała już spadek sprzedaży swoich nieruchomości, spowodowany oporowymi cenami lokali – podkreśla ekspert Bartosz Szuber- Bednarz z biura nieruchomości SZUBED. Taka sytuacja na dłuższą metę nie wpływa korzystnie na sytuację finansową firm deweloperskich. Brak wystarczających środków na kontach inwestorów może znacznie wydłużyć, a w wielu przypadkach opóźnić lub zahamować realizację trwających inwestycji.
Dane Biura Informacji Kredytowej wykazują, że w październiku 2018 roku o kredyt hipoteczny wnioskowało o ponad 13% więcej chętnych niż w miesiącach poprzednich. Rośnie również wysokość zaciąganych kredytów. Sytuacji tej sprzyjała jak dotąd ogólnie dobra kondycja ekonomiczna gospodarstw domowych, która idzie w parze z optymizmem związanym z przyszłą sytuacją finansową. Na wysokość zaciąganych kredytów ma wpływ zarówno na wysokość cen nieruchomości, jak i na wzrost zdolności kredytowej klientów.
Znaczną, jeżeli nie główną przyczyną wzrostu cen jest masowy wykup lokali przez inwestorów z przeznaczeniem ich pod wynajem. Według informacji Narodowego Banku Polskiego w pierwszym kwartale 2018 rok, przeważająca większość, bo 71% mieszkań, w największych polskich metropoliach, zostało zakupionych za gotówkę, co pozwala na wniosek, że nabyli je inwestorzy. Nie jest to trend korzystny dla osób szukających mieszkania na własny użytek, ponieważ masowy wykup lokali w celach wynajmu ośmiela deweloperów do dalszego windowania ich cen.
Nie zawsze da się precyzyjnie przewidzieć sytuację na rynku nieruchomości, niemniej jednak wysokie ceny za metr mieszkania nie są bezpośrednią oznaką zbliżającego się kryzysu. W przypadku bańki mieszkaniowej, ceny nieruchomości są podnoszone w sposób sztuczny. Obecnie głównymi przyczynami podwyżki cen za metr kwadratowy lokalu są rosnące koszty materiałów budowlanych, a także koszty samych robót z uwagi na braki na rynku pracy wykwalifikowanych i niewykwalifikowanych pracowników. Droższe są również w stosunku do lat poprzednich działki budowlane.
Aktualna sytuacja gospodarcza nie jest adekwatna do tej sprzed 10 lat. W tamtym czasie gwałtowny popyt na zakup nieruchomości pod wynajem napędzało otwarcie rynku, związane z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej - Deweloperzy sprzedawali wtedy mieszkania “na pniu” już na początku budowy inwestycji, a Polacy zaciągali kredyty hipoteczne we frankach. Dzisiejszy rynek jest obecnie dużo bardziej stabilny – ocenia ekspert Bartosz Szuber – Bednarz. W najbliższej przyszłości krachu nieruchomości w Polsce nie przewiduje się.
