Zanim to rozszyfrujemy, trzeba rozwikłać galimatias pojęciowy. Otóż "czynsz" to według kodeksu cywilnego kwota, jaką wynajmujący zobowiązuje się płacić właścicielowi lokalu za prawo do korzystania z niego.
Zatem "prawdziwy" czynsz płacą ci, którzy wynajmują pokój, mieszkanie, biuro, sklep itp. od właściciela kamienicy, biurowca, domku jednorodzinnego, TBS-u, zakładu pracy czy gminy.
Opłaty za spółdzielcze M nie są w sensie formalnoprawnym czynszem (choć tak je czasem się nazywa), bo nie ma tu relacji wynajmujący - najemca, lecz tylko członek spółdzielni - spółdzielnia. Podobnie kwota, którą co miesiąc płaci właściciel mieszkania we wspólnocie, też nie jest czynszem, bo właściciel nie najmuje mieszkania, tylko nim "włada".
Spółdzielcy (niezależnie od tego, czy mają lokatorskie, czy własnościowe prawo do swego M), wspólnotowcy oraz wszyscy ci, którzy do swego mieszkania mają odrębne prawo własności, nie płacą więc czynszu, tylko "opłaty mieszkaniowe".
Na rachunku za mieszkanie są najczęściej trzy typy opłat: na koszty eksploatacji bieżącej (tzw. zaliczka na eksploatację); na fundusz remontowy; za media.
W ramach opłat eksploatacyjnych płacisz za:
1. Koszt zarządu nieruchomością, czyli pensje dla prezesa oraz zarządu.
We wspólnocie nazywa się to "personalnymi kosztami administracji", a w spółdzielni "odpisem na koszty administracji ogólnej". Mówiąc po ludzku, we wspólnocie te personalne koszty to:
wynagrodzenie zarządcy - profesjonalista (bądź firma zarządzająca) za obsługę nieruchomości o powierzchni ok. 4 tys. m kw. w Warszawie (budynek z 50 mieszkaniami i ośmioma lokalami użytkowymi) weźmie od 60 do 80 gr miesięcznie za m kw. mieszkania lub lokalu użytkowego. Razem: 2,4-3,2 tys. zł/miesiąc;
wynagrodzenie zarządu - właściciele lokali wybierają zarząd ze swego grona, czyli spośród innych mieszkańców. Będzie on wykonywał czynności zarządcy administratora. Jeśli wspólnota nie zatrudnia profesjonalisty, każdy członek zarządu dostaje wynagrodzenie w podobnej wysokości jak on.
Uwaga! Czasem wspólnota zatrudnia profesjonalnego zarządcę, ale jednocześnie płaci symbolicznie zarządowi wybranemu spośród mieszkańców (200-300 zł na osobę miesięcznie), aby kontrolował zarządcę. Za te pieniądze zarządca bądź zarząd zajmują się papierkami: negocjują z dostawcami mediów, prowadzą bieżące rozliczenia, przygotowują projekty budżetu wspólnoty, czuwają nad przeprowadzeniem remontu itp.;
wynagrodzenie dla księgowego - za prowadzenie ksiąg. Jeśli zarząd jest wybierany spośród mieszkańców, trzeba zazwyczaj dodatkowo zatrudnić księgowego - na umowę-zlecenie lub o dzieło. W Warszawie w małych wspólnotach za tzw. ewidencję ksiąg płaci mu się 300-400 zł miesięcznie, w dużych nawet kilkakrotnie więcej.
W spółdzielni odpis na "koszty administracji ogólnej" idzie na pensje dla pracowników działu inwestycyjnego, członkowskiego, organizacyjnego, głównej księgowej, zarządu oraz na utrzymanie biura.
Wysokość odpisu ustala zazwyczaj rada nadzorcza bądź zarząd. W dużych warszawskich spółdzielniach jest to kilka, kilkanaście groszy od m kw. powierzchni mieszkania miesięcznie.
W małych spółdzielniach (np. jedno-, dwublokowych) są one o wiele, wiele wyższe - takie jak we wspólnotach.
2. Podatek od nieruchomości - kilka groszy od m kw. jej powierzchni miesięcznie, np. w Warszawie - ok. 6 gr za m kw. mieszkania.
3. Opłata za użytkowanie wieczyste. Jest to forma prawa własności gruntu. Jego właścicielem jest skarb państwa albo gmina, a użytkuje (przez 99 lat) wspólnota albo spółdzielnia. Za użytkowanie co roku płaci się 1 proc. wartości gruntu.
W Warszawie to kwota od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Spółdzielnia lub wspólnota wpłaca te pieniądze jednorazowo, ale zaliczki na ten cel zbiera od mieszkańców przez cały rok.
Opłaty za użytkowanie to dość poważny wydatek. W stolicy ok. 0,70 gr - 1 zł za m kw. mieszkania.
Na dodatek opłaty rosną wraz ze zmianą wartości nieruchomości. O co chodzi? Gminy raz na jakiś czas, np. co roku, badają, czy wartość nieruchomości uległa zmianie - nazywa się to aktualizacją.
4. Koszt prądu zużytego w częściach wspólnych budynku (lampy na osiedlu, żarówki na klatkach schodowych, domofony, brama do garażu itp.). Standardowy dom czteropiętrowy zużywa co miesiąc energię za blisko 3 tys. zł.
5. Wynagrodzenie dla dozorcy - w Warszawie etatowy dozorca to wydatek ok. 2 tys. zł.
6. Środki czystości - 200-300 zł miesięcznie.
7. Opłata za ochronę - w Warszawie 50 gr zł za m kw. mieszkania. Opłata jest tym wyższa, im większe jest chronione osiedle.
8. Konserwacja budynku i jego otoczenia - naprawa domofonu, konserwacja bramy garażowej, instalacji centralnego ogrzewania, wentylacji, zieleni, systemu telewizji itp.; w stolicy - ok. 3 tys. zł miesięcznie.
9. Wywóz śmieci - ok. 4-7 zł za osobę.
10. Opłata za windę - nalicza się ją przeważnie od lokalu - od 30 do 60 zł za windę.
Pamiętaj! W niektórych spółdzielniach płacisz dodatkowo na tzw. działalność społeczno-wychowawczą (oświatową, kulturalną) prowadzoną przez nią. Z tych pieniędzy finansuje się gazetki osiedlowe, osiedlowy dom kultury, kółka zainteresowań itp.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje im tworzenie funduszy remontowych, a ich członkowie muszą płacić na fundusz miesięczne zaliczki. Natomiast wspólnoty nie mają takiego obowiązku, choć z reguły to robią (o powstaniu funduszu decydują członkowie wspólnoty).
Dlaczego? Fundusz opłaca się mieć, bo remont budynku, mimo że robi się go raz na kilka lat, jest z reguły bardzo kosztowny. Potrzeba nań minimum kilkudziesięciu tysięcy złotych. Łatwiej jest taką sumę uzbierać przez lata, niż wyłożyć jednorazowo, gdy trzeba np. naprawić dach, bo kapie ludziom na głowy, albo docieplić budynek (tzw. termomodernizacja).
Według specjalistów od zarządzania nieruchomościami miesięczna opłata na fundusz remontowy w nowym bloku powinna wynosić mniej więcej 50 gr za m kw. mieszkania. W starych blokach, które zazwyczaj są mocno zrujnowane i wymagają spory nakładów, czasami i 2,5 zł za m kw. to za mało.
Fundusz dla bloku o powierzchni 4 tys. m kw. powinien wynosić ok. 100 tys. zł. Taka kwota pozwala swobodnie pokryć koszty większości remontów.
Do tej kategorii należą opłaty:
za dostawę zimnej wody i odprowadzenie ścieków. Jedna osoba przez miesiąc zużywa ok. 6 m sześc. wody. Cena 1 m sześc. jest ustalana raz do roku przez radę miasta lub gminy. Np. w Warszawie 1 m sześc. wody (dostarczenie i odprowadzenie) kosztuje 5,24 zł. Dla porównania - w Poznaniu czy Katowicach grubo ponad 6 zł, a w Łodzi 4 zł;
za ciepłą wodę - w stolicy podgrzanie 1 m sześc. kosztuje ok. 9-10 zł. Miesięcznie potrzebne jest ok. 3-4 m sześc. ciepłej wody na osobę;
Uwaga! Ciepłą wodę użytkową (czyli tę, która leci z kranów) podgrzewa się w blokowej lub osiedlowej kotłowni prądem (tzw. wymienniki ciepła) albo w piecach opalanych np. węglem. Płacimy więc dwa razy: za dostarczenie zimnej wody wodociągom, a później za jej podgrzanie;
opłata stała za podgrzanie wody, czyli za konserwację kotłowni, instalacji;
za centralne ogrzewanie - płaci się przez cały rok, mimo że z ogrzewania korzysta się przez kilka miesięcy w roku. Powód jest prosty - opłaty za c.o. są wysokie (ponad 1 tys. zł rocznie). Płacąc je co miesiąc, odczuwasz je mniej boleśnie.
Uwaga! Jeśli twoje mieszkanie jest opomiarowane, to opłaty, które widzisz na rachunku, wynikają ze wskazania liczników (woda, ciepło). Jeśli nie - to są to kwoty zryczałtowane, zależne np. od liczby osób mieszkających w budynku bądź wielkości mieszkania.
Niech spółdzielnia (wspólnota) wytłumaczy ci, za co płacisz, czyli przedstawi dokładną kalkulację wydatków twojego bloku. W takiej kalkulacji jest wyraźnie napisane, ile mieszkańcy płacą np. za wodę, centralne ogrzewanie, eksploatację bieżącą, użytkowanie wieczyste itp. Z zasady prowadzenia przez spółdzielnie mieszkaniowe działalności bezwynikowej (art. 1 i 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) wysokość opłat eksploatacyjnych obciążających członka spółdzielni powinna być powiązana, możliwie w maksymalnym stopniu, z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię na poszczególne lokale (uchwała Sądu Najwyższego z 13 czerwca 1990 r., III CZP 31/90).
Jeśli podane w kalkulacji kwoty są zawyżone (np. spółdzielnia kasuje od mieszkańców więcej za c.o., niż płaci ciepłowni), będziesz mógł walczyć o zwrot nadpłaconych pieniędzy.
Uwaga! Członkowie spółdzielni oraz osoby, które nie są członkami, a mają tam mieszkania, wszelkie podwyżki opłat za mieszkania mogą kwestionować bezpośrednio na drodze sądowej. Do niedawna, aby wytoczyć spółdzielni proces, trzeba było wyczerpać postępowanie tzw. wewnątrzspółdzielcze (czyli wnieść odwołanie do rady, walnego zgromadzenia zależnie od postanowień statutu). A to potrafiło przedłużyć postępowanie o wiele miesięcy.
O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.
PAMIĘTAJ! To, że się odwołałeś, nie zwalnia cię z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości. Jeśli spółdzielnia, wspólnota bądź sąd przyznają ci rację, dostaniesz zwrot swoich pieniędzy (plus odsetki ustawowe 11,5 proc. w skali roku).
Niektóre z wydatków przedstawionych na rachunku za mieszkanie są "nie do ruszenia", np. podatek gruntowy, opłata za użytkowanie wieczyste, wodę, ale niektóre można zmniejszyć!
Wydatki na ochronę czy sprzątanie. Na rynku jest dużo firm świadczących podobne usługi - można poszukać tańszej.
Możesz razem z innymi mieszkańcami bloku domagać się zmniejszenia kosztów zarządu nieruchomością (np. obcięcia pensji prezesa i jego współpracowników, a we wspólnocie obcięcia pensji zarządcy itp.).
Ogrzewanie. Jeśli płacisz dużo za c.o., a budynek nie jest ocieplony, domagaj się termomodernizacji. Opłaty za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę to 60 proc. miesięcznych kosztów utrzymania mieszkania. Po termomodernizacji możesz zużywać mniej energii, nawet o 200 kWh na m kw. rocznie. Daje to kilkadziesiąt złotych oszczędności na m kw. rocznie!
Uwaga! Walcząc o oszczędności wspólnoty, do zarządzania nieruchomością można zatrudnić specjalistyczną firmę, tzw. facility management. Taka firma ma na etacie m.in.: hydraulika, elektryka, inżyniera, ogrodnika, księgowych, sprzątaczki itp. Specjaliści obsługują kilka budynków i pojawiają się wtedy, kiedy są potrzebni. Dlatego są tańsi. Dobre przedsiębiorstwo FM potrafi obniżyć koszty zarządzania nieruchomością nawet o 20 proc.!
