Umowy na wyłączność wybierane są coraz częściej. Na rynku nieruchomości działają biura, które starają się podpisywać tylko takie. Większość pośredników stara się swoich klientów w jakiś sposób do nich przekonać. Jak wynika z ankiety przeprowadzonej wśród agencji przez Polską Federację Rynku Nieruchomości, w dwóch trzecich przypadków udaje się namówić sprzedającego na taką formę porozumienia. Niezależnie od tego, co mówią pośrednicy, warto wiedzieć, jakie są plusy i minusy tego rozwiązania.
Dla osób sprzedających mieszkania i korzystających z usług biur pośrednictwa poważnym problemem wydaje się być brak zaufania do pracy agenta. Właściciele znają historie współpracy z nierzetelnymi pośrednikami i boją się, że w ich przypadku będzie podobnie. W tym miejscu pojawia się kwestia odpowiedniego powiązania interesu sprzedającego z interesem pośrednika.
Umowa otwarta, chociaż daje więcej możliwości współpracy z innymi biurami, znacznie słabiej motywuje pośrednika do prowadzenia działań skutkujących sprzedażą. Po prostu agent nie ma pewności, że jego wysiłki i pieniądze, które wydaje, pozwolą zarobić jemu czy komuś innemu. Umowa na wyłączność rozwiązuje tę kwestię: agent, który ją podpisuje wie, że jeśli znajdzie klienta, na transakcji na pewno zarobi.
Zyskują także zainteresowani kupnem mieszkania. W jaki sposób? Umowa na wyłączność eliminuje zjawisko tzw. inflacji ofert. To sytuacja, w której jedno mieszkanie wystawiane jest w kilku ogłoszeniach zamieszczane przez różnych pośredników. Oferty mogą być te same, ale różnić się szczegółami. Zainteresowany kupnem ma wówczas wrażenie chaosu i niepewności: dlaczego to mieszkanie przewija się w tylu ogłoszeniach?
Taka sytuacja może być odczuwalna także przez sprzedającego. Z jego punktu widzenia mniejsza wiarygodność ogłoszenia to mniej potencjalnych klientów zainteresowanych kupnem mieszkania. I mniejsze szanse na sprzedaż.
Osoba, która sprzedając mieszkanie korzysta z usług kilku pośredników, a do tego samodzielnie próbuje znaleźć zainteresowanych kupnem lokalu, może mieć problem z zarządzaniem tyloma kontaktami. Zwraca na to uwagę nawet Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w swojej publikacji na temat praw klienta na rynku nieruchomości.
Zawarcie umowy na wyłączność z jednym tylko pośrednikiem pozwala wyeliminować te niedogodności. Zamiast dziesiątków telefonów od całej masy ludzi, klient otrzymuje jedynie wiadomości od wybranego przez siebie pośrednika. Co oszczędza mu czasu i zachodu.
Warto uwagi kwestią mogą być także wymagania prawne nakładane na pośredników podpisujących umowy na wyłączność. Zgodnie ze standardami zawodowymi agent zobowiązany takim porozumieniem musi podejmować takie działania, które zapewnią jak najszersze wyeksponowanie mieszkania.
W praktyce oznacza to, że pośrednik będzie wydawał więcej pieniędzy na reklamę nieruchomości. Będzie też bardziej aktywny w poszukiwaniu klienta w inny sposób. Dla sprzedającego oznacza to jedno: jego szanse na transakcję rosną.
Umowy na wyłączność mają jednak także pewne minusy. Zwłaszcza, gdy chodzi o tzw. wyłączność pełną. Co taka forma umowy oznacza? Tyle, że pośrednik dostanie wynagrodzenie (zwykle od 1,5 do 5 proc. ceny) niezależnie od tego, czy klienta przyprowadzi on czy właściciel mieszkania.
W praktyce większość agencji dąży do podpisywania takich właśnie umów. Jednak prawo dopuszcza umowę wyłączności, w której otrzymanie przez pośrednika prowizji uzależnione będzie od skuteczności jego działań, a nie od tego, że w ogóle ma podpisaną umowę.
Tak, jak w wielu innych przypadkach, także umowy pośrednictwa nieruchomości podpisywane są na określony czas. Zwykle okres ten wynosi więcej niż trzy miesiące. Dlaczego? Zdaniem pośredników tyle właśnie trzeba, żeby dobrze rozpoznać rynek i przeprowadzić skuteczną akcję promocji oferty.
Ze względu na to, i na brak możliwości korzystania z usług innych pośredników, umowa na wyłączność jest znacznie mniej elastyczna niż ta otwarta. W okresie jej obowiązywania sprzedający musi korzystać z usług agenta, nawet jeśli nie jest z nich zadowolony. Teoretycznie taka sytuacja nie powinna mieć miejsca (patrz: powiązanie interesu sprzedającego i pośrednika), w praktyce bywa różnie. Dlatego przy podpisywaniu umowy na wyłączność trzeba zachować szczególną czujność i dobrze przestudiować wszystkie jej zapisy. Bo chociaż plusów jest więcej niż minusów, to jednak te ostatnie mają spore znaczenie przy sprzedaży mieszkania.
