Perspektywa posiadania własnego dachu nad głową staje się dla wielu obywateli Ukrainy mieszkających nad Wisłą priorytetem. W 2026 roku, po kilku latach intensywnej adaptacji na polskim rynku pracy, coraz więcej osób decyduje się na przejście z najmu na własność. Proces ten, choć sformalizowany, jest w pełni dostępny dla cudzoziemców, o ile spełnią oni określone wymagania bankowe oraz administracyjne. Należy pamiętać, że polskie prawo różnicuje sytuację kupującego w zależności od tego, czy przedmiotem transakcji jest samodzielny lokal mieszkalny, czy też dom jednorodzinny posadowiony na działce gruntu.
Najprostszą ścieżką jest zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym, czyli popularnego bloku lub kamienicy. W takim przypadku prawo nie nakłada na obywateli Ukrainy obowiązku uzyskiwania specjalnych zezwoleń ze strony organów państwowych. Wyjątek stanowią jedynie nieruchomości położone w strefie przygranicznej, gdzie ze względów bezpieczeństwa państwa wymagana jest zgoda Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. W pozostałych lokalizacjach transakcja przebiega identycznie jak w przypadku obywateli Polski, a kluczowym dokumentem potwierdzającym nabycie własności jest akt notarialny. Aktualne oferty sprzedaży mieszkań w Polsce dostępne w serwisie Domiporta.pl pozwalają zorientować się w bieżącej podaży na rynku wtórnym.
Sytuacja komplikuje się w momencie, gdy przedmiotem zainteresowania staje się dom z działką lub sama nieruchomość gruntowa. Zgodnie z polskimi przepisami, nabycie nieruchomości gruntowej przez cudzoziemca wymaga uzyskania zezwolenia wydawanego w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. Procedura ta ma na celu sprawdzenie, czy nabycie nieruchomości nie zagraża obronności lub bezpieczeństwu państwa. Wnioskodawca musi przedstawić szereg dokumentów, w tym potwierdzenie tożsamości w postaci paszportu lub karty pobytu, a także precyzyjny opis nieruchomości wraz z numerem księgi wieczystej. Istotnym elementem wniosku jest uzasadnienie zakupu, w którym najczęściej wskazuje się na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Warto jednak wiedzieć, że w 2026 roku obowiązują istotne zwolnienia z tego obowiązku, które ułatwiają życie wielu rodzinom. Zezwolenie nie jest wymagane, jeśli kupujący przebywa w Polsce co najmniej pięć lat na podstawie zezwolenia na pobyt stały lub posiada status rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej. Kolejnym ułatwieniem jest sytuacja, w której obywatel Ukrainy pozostaje w związku małżeńskim z osobą posiadającą polskie obywatelstwo i mieszka w kraju od minimum dwóch lat. W takich okolicznościach dom z działką można nabyć bez konieczności przechodzenia przez wielomiesięczną procedurę ministerialną, co znacznie przyspiesza proces inwestycyjny.
Większość transakcji na rynku nieruchomości w 2026 roku wspierana jest kredytem hipotecznym. Polskie instytucje finansowe wypracowały standardy obsługi cudzoziemców, jednak ich wymagania bywają bardziej rygorystyczne niż wobec rodzimych kredytobiorców. Kluczowym dokumentem dla banku jest karta pobytu, przy czym preferowany jest pobyt stały, choć niektóre instytucje akceptują karty czasowe pod warunkiem, że ich termin ważności wykracza poza najbliższe sześć lub dwanaście miesięcy. Niezbędny jest również numer PESEL, który można uzyskać w urzędzie gminy niezależnie od statusu pobytowego, a który służy do identyfikacji klienta w systemach bankowych.
Istotną barierą może okazać się wkład własny. O ile standardowy wymóg rynkowy oscyluje wokół 10 lub 20 proc. wartości nieruchomości, o tyle w przypadku cudzoziemców banki mogą oczekiwać zaangażowania kapitału własnego na poziomie nawet 30 lub 40 proc. Stabilność zatrudnienia jest kolejnym filarem oceny zdolności kredytowej. Banki najwyżej punktują umowy o pracę na czas nieokreślony z przynajmniej rocznym stażem u polskiego pracodawcy. W przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, wymagane jest zazwyczaj minimum 12 miesięcy nieprzerwanej aktywności firmy na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, co pozwala na rzetelną ocenę dochodów. Orientacyjne poziomy cen transakcyjnych na poszczególnych rynkach lokalnych publikuje Domiporta.pl w sekcji średnich cen mieszkań, co może być pomocne przy szacowaniu wymaganego wkładu własnego.
Niezwykle ważnym elementem procesu jest historia w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Banki sprawdzają tam, czy potencjalny kredytobiorca rzetelnie spłacał dotychczasowe zobowiązania, takie jak zakupy na raty czy limity w koncie. Obywatele Ukrainy mogą założyć konto w portalu BIK, co pozwala na monitorowanie własnego scoringu i korzystanie z analizatorów kredytowych przed złożeniem oficjalnego wniosku w banku. Ze względu na wymogi bezpieczeństwa, weryfikacja tożsamości dla obcokrajowców odbywa się za pośrednictwem listu poleconego z kodem aktywacyjnym wysyłanego na polski adres zamieszkania. To rozwiązanie, choć czasochłonne, gwarantuje najwyższy poziom ochrony danych osobowych.
