Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym w ostatnich latach była dynamiczna. Raport banku Pekao wskazuje, że ceny nieruchomości w naszym kraju systematycznie rosły, mimo wyzwań związanych z pandemią COVID-19 czy podwyżkami stóp procentowych. "W tym czasie miały miejsce dwa okresy spowolnienia dynamiki cen mieszkań – pierwszy wywołany lockdownami w okresie pandemii (ograniczenia sanitarne wydłużające proces zakupu mieszkań od strony formalnej) oraz drugi będący następstwem silnych podwyżek stóp procentowych w 2022 roku, jednak w żadnym z nich przeciętna dynamika cen lokali mieszkalnych nie spadła poniżej +5 proc. r/r" - czytamy w raporcie.
Autorzy opracowania zwracają uwagę, że wzrost cen nieruchomości w Polsce był wyraźnie szybszy niż średnio w Unii Europejskiej. Różnica sięgała 4-5 punktów procentowych w 2019 r. i pierwszej połowie 2020 r. Później, w okresie pandemii, dynamiki cen w Polsce i UE zbliżyły się do siebie, by od IV kwartału 2021 r. znów zacząć się rozjeżdżać. Ciekawe zjawisko miało miejsce w 2023 r. - o ile ceny mieszkań w UE zaczęły spadać w tempie niemal 1 proc. rok do roku, o tyle w Polsce dynamika cen nieruchomości przyspieszyła. Było to częściowo efektem uruchomienia rządowego programu "Bezpieczny Kredyt 2%" (BK2%).
Dane przytoczone w raporcie Pekao pokazują, że kraje notujące najwyższą inflację często doświadczają też szybszego wzrostu cen nieruchomości. Nie zawsze jednak drożejące mieszkania oznaczają realny wzrost ich cen. "Państwa z wysoką dynamiką cen mieszkań mają też najwyższą inflację, lecz relatywnie do koszyka CPI mogą one nawet tanieć" - zauważają analitycy.
W ujęciu nominalnym najsilniejsze podwyżki cen nieruchomości w 2023 r. wystąpiły w Chorwacji, Bułgarii, Litwie i Polsce. Jednak po skorygowaniu o inflację, realne ceny mieszkań spadły w większości krajów UE. Największy realny spadek odnotowały Niemcy - o 14,4 proc. rok do roku. Złożyło się na to kilka czynników: restrykcyjna polityka pieniężna EBC, która podniosła koszty kredytów i ograniczyła popyt, a także regulacje klimatyczne preferujące energooszczędne budynki.
Zjawiska obserwowane na polskim i europejskim rynku mieszkaniowym w ostatnich latach wpisują się w szerszy kontekst zmian społeczno-gospodarczych. Pandemia COVID-19 i powodowane nią zakłócenia w globalnych łańcuchach dostaw wywołały szoki podażowe i przyczyniły się do wzrostu inflacji w wielu krajach. Jednocześnie ekspansywna polityka fiskalna i monetarna, mająca na celu wsparcie gospodarek w czasie kryzysu, dodatkowo podsyciła presję inflacyjną. W efekcie wiele banków centralnych, w tym NBP i EBC, zaczęło podnosić stopy procentowe, co z kolei wpłynęło na rynek kredytów hipotecznych i nieruchomości.
Zróżnicowana sytuacja na rynkach mieszkaniowych poszczególnych krajów UE odzwierciedla nie tylko odmienne uwarunkowania makroekonomiczne, ale też różnice w polityce mieszkaniowej, regulacjach budowlanych czy trendach demograficznych. Dalszy rozwój sytuacji będzie zależał m.in. od przebiegu cyklu podwyżek stóp procentowych, perspektyw inflacyjnych i kondycji gospodarstw domowych.
Fot. freepik
