Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem pięciu lat podatkowych to dla wielu Polaków finansowa pułapka. Jedynym ratunkiem przed 19-proc. podatkiem dochodowym jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Przepisy te są jednak pełne niuansów, a najnowsza interpretacja fiskusa pokazuje, jak łatwo popełnić kosztowny błąd przy odliczaniu wydatków na wynajem zastępczy.
Sprawa opisana przez "Dziennik Gazetę Prawną" rzuca nowe światło na podejście organów skarbowych do kwestii wydatkowania środków ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Kluczowym problemem okazała się nie tyle sama zasadność wynajmu, co moment jego zakończenia w relacji do nabycia nowej własności.
Bohaterką najnowszej interpretacji podatkowej jest kobieta, która znalazła się w sytuacji typowej dla wielu spadkobierców. Otrzymała ona w spadku mieszkanie, które postanowiła sprzedać przed upływem ustawowego termin pięciu lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie (w tym przypadku śmierć spadkodawcy). Taka transakcja, zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), generuje przychód podlegający opodatkowaniu.
Aby uniknąć oddawania fiskusowi blisko jednej piątej zysku ze sprzedaży, podatniczka zdecydowała się na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Mechanizm ten pozwala na zwolnienie z podatku, pod warunkiem że środki uzyskane ze sprzedaży zostaną w ciągu trzech lat przeznaczone na "własne cele mieszkaniowe". Kobieta zawarła więc umowę deweloperską na zakup nowego lokalu mieszkalnego.
Problem polegał na tym, że inwestycja deweloperska była w toku. Podatniczka, nie mając gdzie mieszkać w okresie przejściowym (pomiędzy sprzedażą spadku a odbiorem kluczy od dewelopera), zmuszona była wynająć lokal na rynku wtórnym. Zgodnie z linią orzeczniczą, która kształtowała się w ostatnich latach, wydatki na taki najem tymczasowy mogą być uznane za realizację celów mieszkaniowych. Kobieta planowała więc odliczyć czynsz od przychodu ze sprzedaży.
Sytuacja skomplikowała się w momencie, gdy podatniczka rozwiązała umowę najmu zanim doszło do przeniesienia własności nowego mieszkania od dewelopera. Wyprowadziła się z wynajmowanego lokalu wcześniej, prawdopodobnie znajdując inne rozwiązanie (np. zamieszkanie u rodziny) lub po prostu rezygnując z najmu przed finalizacją aktu notarialnego zakupu nowej nieruchomości.
Kobieta wystąpiła o indywidualną interpretację podatkową, licząc na potwierdzenie, że wydatki poniesione na czynsz w okresie oczekiwania na nowe mieszkanie będą zwolnione z podatku. Odpowiedź Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) była jednak negatywna. Urzędnicy zwrócili uwagę na chronologię zdarzeń, która w ich ocenie zerwała związek przyczynowo-skutkowy niezbędny do zastosowania ulgi.
Argumentacja fiskusa opiera się na ścisłym rozumieniu celu, jakiemu ma służyć wynajem. Skoro podatniczka zakończyła najem, a w tym momencie nie była jeszcze właścicielką nowego lokalu (nie doszło do przeniesienia własności aktem notarialnym), to – zdaniem KIS – wydatki na ten najem przestały służyć realizacji własnego celu mieszkaniowego w kontekście nabywanej nieruchomości.
W interpretacji podkreślono, że kluczowy jest moment nabycia nowego prawa własności. Jeśli najem kończy się wcześniej, powstaje luka czasowa. W tej luce podatniczka musiała zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe w inny sposób, co w oczach urzędników sprawia, że wcześniejszy wynajem traci przymiot wydatku "niezbędnego" do czasu nabycia nowej nieruchomości.
Jak donosi "Dziennik Gazeta Prawna", stanowisko to jest wyjątkowo rygorystyczne. Oznacza ono w praktyce, że aby bezpiecznie odliczyć koszty najmu, podatnik musiałby mieszkać w wynajmowanym lokalu (i płacić za niego) aż do dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu deweloperskiego. Każde wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu – nawet podyktowane oszczędnością czy opóźnieniami dewelopera – naraża podatnika na zakwestionowanie ulgi.
Ulga mieszkaniowa – jak to działa w teorii?
Aby zrozumieć powagę sytuacji, warto przyjrzeć się mechanizmowi samej ulgi, która jest jednym z najważniejszych zwolnień w polskim systemie podatkowym. Zasadniczo, odpłatne zbycie nieruchomości (sprzedaż) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, wiąże się z koniecznością zapłaty 19-proc. podatku dochodowego. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty uzyskania (np. cenę zakupu, nakłady na remont).
Ustawodawca przewidział jednak furtkę w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.
Katalog wydatków na cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 25 ustawy o PIT) obejmuje m.in.:
- nabycie budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego;
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego;
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego;
- spłatę kredytu (wraz z odsetkami) zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.
- Co istotne, przez lata katalog ten był interpretowany dość wąsko. Dopiero niedawne zmiany w orzecznictwie i interpretacjach pozwoliły na włączenie do niego kosztów wynajmu lokalu zastępczego, ale jak pokazuje omawiany przypadek – jest to obwarowane licznymi "gwiazdkami".
Ewolucja podejścia do najmu jako kosztu
Jeszcze kilka lat temu organy skarbowe stały na stanowisku, że wydatki na wynajem mieszkania "przejściowego" nie są wydatkami na nabycie nowej nieruchomości, a jedynie kosztami bieżącego utrzymania. Podatnicy argumentowali jednak, że bez wynajmu nie mogliby zrealizować celu głównego (czyli np. budowy domu lub oczekiwania na oddanie bloku przez dewelopera), ponieważ po sprzedaży starego mieszkania nie mieliby gdzie się podziać.
Przełom nastąpił po wyrokach sądów administracyjnych, które zaczęły dostrzegać logiczny związek między sprzedażą starego lokum, koniecznością zapewnienia sobie dachu nad głową w okresie przejściowym, a finalnym nabyciem nowej własności. Fiskus zaczął łagodzić stanowisko, dopuszczając możliwość odliczenia czynszu, pod warunkiem że jest on ściśle powiązany z procesem dążenia do własności.
Omawiana interpretacja KIS to jednak krok w tył lub przynajmniej bardzo mocne doprecyzowanie zasad. Dyrektor KIS zdaje się mówić: tak, możesz odliczyć najem, ale tylko wtedy, gdy jest on absolutnie niezbędnym pomostem łączącym sprzedaż z zakupem. Jeśli pomost ten urywa się w połowie rzeki (wyprowadzka przed aktem notarialnym), to cały wydatek traci przymiot celowości.
Eksperci cytowani przez "DGP" oraz analitycy rynku nieruchomości zwracają uwagę na absurdalność takiego podejścia w realiach rynkowych. Proces inwestycyjny u dewelopera często się przedłuża. Zdarza się, że nabywcy otrzymują klucze do lokalu na tzw. odbiorze technicznym i mogą zacząć wykańczanie wnętrz, mimo że formalne przeniesienie własności (akt notarialny) następuje kilka miesięcy później.
W takiej sytuacji logicznym zachowaniem jest rezygnacja z najmu i przeprowadzka do wykańczanego mieszkania (nawet w standardzie "koczowniczym") lub do rodziny, by zaoszczędzić na czynszu. Według nowej wykładni fiskusa, takie racjonalne ekonomicznie zachowanie pozbawia podatnika prawa do ulgi za wcześniejsze miesiące wynajmu.
To stawia podatników przed dylematem: płacić czynsz dłużej niż to konieczne, by zachować "ciągłość" dla celów podatkowych, czy zaryzykować spór z urzędem skarbowym. Warto pamiętać, że stawka to 19 proc. od dochodu, co przy obecnych cenach nieruchomości może oznaczać dziesiątki tysięcy złotych.
Wydatki na remont i wykończenie – tu też są pułapki
Omawiana sprawa wynajmu to tylko wierzchołek góry lodowej problemów z ulgą mieszkaniową. Podatnicy często potykają się również na kwestii wydatków na wykończenie i remont nowej nieruchomości. Choć ustawa pozwala odliczyć te koszty, fiskus bardzo precyzyjnie (i czasem zaskakująco) definiuje, co jest remontem, a co wyposażeniem.
Zgodnie z ugruntowaną linią interpretacyjną:
Można odliczyć: tynki, podłogi, glazurę, terakotę, biały montaż (wanna, umywalka, sedes), drzwi, okna, instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna), a nawet zabudowę kuchenną pod wymiar (traktowaną jako element stały).
Nie można odliczyć: mebli wolnostojących (sofy, stoły, szafy), sprzętu RTV i AGD (nawet tego pod zabudowę, jak piekarnik czy zmywarka – choć tu zdarzają się sprzeczne interpretacje, większość jest negatywna), oświetlenia dekoracyjnego (lampy, żyrandole).
Granica bywa płynna. Na przykład, szafa wnękowa robiona na wymiar jest zazwyczaj akceptowana jako element budowlany, ale już identyczna szafa kupiona w sklepie meblowym i postawiona w tym samym miejscu – nie. Podobnie jest z kuchenką: płyta gazowa wbudowana w blat może przejść, ale kuchenka wolnostojąca już nie.
Co z terminami? Trzy lata to mniej niż myślisz
Kolejnym krytycznym aspektem jest termin wydatkowania środków. Przepis mówi o trzech latach od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Oznacza to, że jeśli sprzedaliśmy mieszkanie w styczniu 2024 roku, czas na wydanie pieniędzy mamy do końca 2027 roku. Wydaje się to długim okresem, ale w przypadku zakupu od dewelopera ("dziury w ziemi") może okazać się niewystarczające.
Kluczowe jest tu rozumienie słowa "wydatkowanie" oraz "nabycie". W przypadku rynku pierwotnego samo wpłacenie pieniędzy deweloperowi nie zawsze kończy sprawę. Fiskus wymaga, aby w terminie trzech lat doszło do przeniesienia własności (podpisania aktu notarialnego). Jeśli budowa się opóźni i akt zostanie podpisany w styczniu 2028 roku (w naszym przykładzie), ulga przepada, mimo że pieniądze zostały fizycznie przelane wcześniej.
To właśnie w tym kontekście sprawa opisywana przez "Dziennik Gazetę Prawną" nabiera dodatkowego znaczenia. Podatnicy są pod presją czasu. Muszą zgrać sprzedaż starego lokum, wynajem przejściowy i finalizację nowego zakupu w sztywnych ramach czasowych, a każda niestandardowa decyzja (jak wcześniejsza wyprowadzka z najmu) jest prześwietlana przez urzędników.
Fiskalizm kontra życiowa logika
Decyzja Dyrektora KIS w sprawie wynajmu wpisuje się w szerszy trend uszczelniania systemu podatkowego, często kosztem wykładni celowościowej. Celem ulgi mieszkaniowej jest wspieranie obywateli w zaspokajaniu ich potrzeb bytowych. Jeśli ktoś sprzedaje spadek, by kupić większe mieszkanie dla rodziny, i w międzyczasie musi coś wynająć – realizuje cel ustawy.
Kwestionowanie wydatków na najem tylko dlatego, że zakończył się on miesiąc czy dwa przed formalnym nabyciem nowego lokalu, wydaje się nadmiernym formalizmem. Urzędnicy zdają się ignorować fakt, że proces przeprowadzki jest płynny, a moment wydania kluczy rzadko pokrywa się idealnie z datą aktu notarialnego.
Warto zauważyć, że interpretacje podatkowe są wydawane w indywidualnych sprawach i nie stanowią powszechnie obowiązującego prawa, ale wyznaczają kierunek działań urzędów skarbowych w całej Polsce. Dla doradców podatkowych sygnał jest jasny: w sprawach ulgi mieszkaniowej bezpieczniej jest dmuchać na zimne.
Jak się zabezpieczyć? Poradnik dla sprzedających
Dla osób, które planują skorzystanie z ulgi mieszkaniowej i muszą posiłkować się najmem zastępczym, płyną z tej historii konkretne wnioski:
- Dokumentuj wszystko: Umowa najmu musi być legalna, zgłoszona, a przelewy czynszu – udokumentowane bankowo. Płacenie "pod stołem" wyklucza jakąkolwiek ulgę.
- Dbaj o chronologię: Jeśli to możliwe, utrzymuj umowę najmu do momentu podpisania aktu notarialnego nabycia nowej nieruchomości. Nawet jeśli fizycznie już tam nie mieszkasz, formalne trwanie umowy może być argumentem dla fiskusa (choć tu też trzeba uważać na zarzut pozorności).
- Zbieraj dowody "niezbędności": Warto mieć dokumentację potwierdzającą, dlaczego najem był konieczny (np. harmonogram prac dewelopera, protokół zdania poprzedniego mieszkania).
- Wystąp o własną interpretację: W sprawach niejednoznacznych, koszt rzędu 40 zł za wniosek o interpretację indywidualną to niewielka cena za pewność prawną. Pamiętaj jednak, że na odpowiedź czeka się do 3 miesięcy, a stan faktyczny we wniosku musi idealnie pokrywać się z rzeczywistością.
Sprawa opisana przez media to ostrzeżenie dla wszystkich, którzy obracają nieruchomościami przed upływem 5-letniego okresu karencji. Ulga mieszkaniowa, choć hojna, jest obwarowana skomplikowanymi warunkami. Interpretacja dotycząca najmu pokazuje, że fiskus nie uznaje "ducha prawa", lecz trzyma się ściśle litery przepisów i chronologii zdarzeń. Wyprowadzka z wynajmowanego lokalu "za wcześnie" może zostać potraktowana jako przerwanie ciągu przyczynowo-skutkowego, co w konsekwencji oznacza konieczność zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę.
W obliczu tak restrykcyjnego stanowiska organów skarbowych, planowanie transakcji nieruchomościowych wymaga precyzji godnej operacji wojskowej, gdzie daty umów, przelewów i aktów notarialnych muszą się idealnie zazębiać.
