Najem to stosunek prawny trwały, czyli ciągły. Nie oznacza to jednak, że żadna ze stron takiego stosunku prawnego nie ma prawa do jego wypowiedzenia. Umowę najmu można zawrzeć zarówno na czas oznaczony, jak i nieoznaczony. Istotne jest, aby strony, oprócz ustalenia czasu, na jaki została zawarta umowa najmu, określiły także pozostałe essentialia negotii (istotne postanowienia) umowy, takie jak: strony umowy, przedmiot umowy, wysokość i terminy płatności czynszu.
Ustawodawca dał stronom możliwość wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. Ważne jednak, aby określić w umowie, warunki takiego wypowiedzenia, podając terminy i sytuacje, w których najem można zakończyć. Tym istotniejsze jest wpisanie takich postanowień do umowy najmu zawartej na czas oznaczony. W przypadku braku takich postanowień umownych w umowie zawartej na czas oznaczony, zgodnie z art. 673 kc § 3, który mówi, że: "Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie", strony tracą prawo do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu. W takiej sytuacji na bazie jednej z podstawowych zasad prawa cywilnego, którą jest zasada swobody umów, pozostaje nam możliwość rozwiązania umowy najmu poprzez zgodne porozumienie stron.
