Wynajem mieszkania na pokoje to forma popularna przede wszystkim w dużych ośrodkach miejskich, które gromadzą ludzi przyjezdnych i mobilnych, którzy dopiero startują w życie w danej lokalizacji. Najczęściej najemcami pokoi są studenci. Funkcjonuje znane zapewne świetnie uczestnikom rynku najmu pojęcie mieszkania studenckiego, czyli nieruchomości, zamieszkałej przez kilku najemców. Z punktu widzenia wynajmującego taki stan rzeczy oznacza oczywiście "więcej zachodu". Umowę najmu musi podpisać z każdym, określając precyzyjnie, o który pokój chodzi. Koszty mediów i czynszu administracyjnego dzieli się w takiej sytuacji po równo między wszystkich.
Umowa najmu pokoju, z racji tego, że grupą najbardziej zainteresowaną taką formą będą studenci, powinna być oczywiście podpisana na okres roku. Dobrze jest, by kończyła się np. we wrześniu, kiedy studenci szukają stancji, wtedy łatwiej będzie nam znaleźć kolejnego najemcę.
Jak już wspomnieliśmy, wynajem na pokoje jest bardziej pracochłonny z punktu widzenia wynajmującego. Oznacza konieczność monitorowania opłat oraz stanu technicznego nieruchomości, ewentualnych uszkodzeń pokoju u każdego najemcy z osobna. Jest też raczej pewne, że dużo częściej, niż w przypadku najmu jednej osobie, będzie dochodziło do rotacji, co oznacza konieczność zaangażowania dodatkowych środków i czasu na wprowadzenie do mieszkania nowych ludzi.
Dlaczego jednak taka forma wynajmu może być docelowo bardziej opłacalna?
Z kilku względów. Po pierwsze - do wynajmu na pokoje najbardziej nadają się mieszkania duże, oczywiście rozkładowe (to konieczny warunek przy takiej formie). Duże mieszkania (przyjmijmy, że chodzi o minimum 70 mkw.), choć popyt na nie ostatnio nieco wzrósł (z racji tanich kredytów i niskich cen mieszkań) z reguły jednak są oferowane po stawce za metr kwadratowy nieco obniżonej, w porównaniu do średnich rynkowych. Dzieje się tak dlatego, że sprzedający wychodzą częściej z założenia, że duży metraż będzie im ciężej sprzedać. Wolą więc nieco obniżyć stawkę i zbyć nieruchomość. Łatwiej więc w przypadku dużych mieszkań "ustrzelić" okazję cenową i kupić korzystnie, a to jest jeden z podstawowych warunków późniejszego, rentownego najmu. Na mieszkaniu na wynajem mamy zarobić już w dniu jego zakupu, dlatego koniecznie trzeba szukać okazji. Najłatwiej będzie ją znaleźć w starszych kamienicach (gdzie sporo mieszkań ma duże metraże, jednocześnie kamienice często wyróżniają się dobrą lokalizacją), czy też w budownictwie z wielkiej płyty, które oferowane jest na rynku wtórnym przeciętnie o około 10 procent taniej, w porównaniu do cen rynkowych.
Sukces najmu na pokoje, przy odpowiednio taniej nieruchomości, polega na tym, że suma kwot z czynszu najczęściej okazuje się wyższa, niż wyjściowy czynsz najmu całego mieszkania.
Przykładowa symulacja przychodów z najmu na podstawie ofert WGN z Warszawy:
Średnia stawka czynszu na tym rynku to obecnie 45 zł za metr kwadratowy miesięcznie. Oznacza to, że dla 70 metrów kwadratowych przeciętny czynsz wyniósłby 3150 zł. Tymczasem średnie stawki czynszów najmu pokoju na stołecznym rynku kształtują się na poziomie około 60 zł od metra miesięcznie. A więc w przypadku naszego przykładowego mieszkania ogólny przychód z tytułu czynszu (przy założeniu, że wynajęty byłby cały lokal) wyniósłby około 500 zł miesięcznie więcej. Podobnie jest na wszystkich innych rynkach wielkomiejskich - stawki czynszu za metr kwadratowy pokoju są przeciętnie wyższe od stawek za całe mieszkanie.
Wynajem na pokoje, mimo, że potencjalnie bardziej opłacalny, ma też swoje wady. W przypadku obecności w mieszkaniu większej liczby osób i większej ich rotacji, możemy się spodziewać, że nieruchomość będzie szybciej się zużywać. Siłą rzeczy więc większe nakłady trzeba będzie ponieść na ewentualne remonty. Należy też zwrócić uwagę na zapisy umowy dotyczące ewentualnych uszkodzeń, zniszczeń w pokoju itp. i sporządzić precyzyjny protokół przekazania pokoju, najlepiej zrobić jako załącznik dokumentację fotograficzną.
Inną sprawą, która może nam zaprzątać głowę jest regularne uiszczanie opłat za media i czynsz administracyjny, oraz ewentualne dochodzie roszczeń z tego tytułu. Należy więc również precyzyjnie określić jak te opłaty i w jakiej wysokości mają być dokonywane, oraz odpowiedzialność wynikającą z niewywiązania się z tej kwestii. Ponieważ najemcami z reguły są studenci, najlepiej by było, żeby do umowy przystąpili ich rodzice.
Kolejna sprawa to rotacja najemców, która pochłonie nasz czas i energię, ale może mieć też dobre strony. Przy najmie na pokoje rzadko będziemy mieli do czynienia z sytuacją, gdy całe mieszkanie będzie puste. Wręcz przeciwnie - dobre zarządzanie najmem może skutkować tym, że okresy pustostanów będą krótsze, niż przy wynajmie całej nieruchomości.
