Właściciele budynków i lokali bardzo często wskazują w składanych w gminie informacjach podatkowych, że są to budynki i lokale mieszkalne pomimo tego, że są one wykorzystywane do innych celów. Dzieję się tak dlatego, że co do zasady, budynki i lokale mieszkalne podlegają opodatkowaniu stawkami dużo niższymi, niż stawki właściwe dla innych nieruchomości, w szczególności tych w których prowadzona jest działalność gospodarcza.
Po pierwsze podatnikiem podatku od nieruchomości, jest co do zasady właściciel nieruchomości lub obiektu budowlanego, chyba że tymi rzeczami włada posiadacz samoistny. Najemca lub dzierżawca jest co prawda posiadaczem, ale jest to posiadacz zależny (włada rzeczą zarówno we własnym imieniu i interesie, ale także w interesie właściciela lub posiadacza samoistnego). Zatem podatnikiem podatku od nieruchomości wynajętej spółce jest jej właściciel.
Dla potrzeb wymiaru i poboru podatku od nieruchomości oraz podatku rolnego i podatku leśnego organy podatkowe prowadzą ewidencję podatkową nieruchomości w systemie informatycznym. To ewidencja określa kiedy mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym. Ostatecznym zaś kryterium stanowiącym o zaliczeniu budynku do poszczególnych kategorii budynków jest dokumentacja architektoniczno-budowlana danego obiektu (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 października 2007 r., I SA/Po 948/07).
Wynika to pośrednio z definicji zawartej w art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Przepis ten stanowi, że budynkiem jest obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, tzn. obiekt, którego zasady wznoszenia i eksploatacji określone zostały w ustawie - Prawo budowlane. Organ podatkowy nie ma podstaw do kwestionowania określenia rodzaju budynku zawartego w takich decyzjach. Organ podatkowy nie jest też uprawniony do dokonywania ustaleń w zakresie kwalifikacji obiektów w rozumieniu Prawa budowlanego wbrew dokumentacji architektoniczno-budowlanej, w celu wywiedzenia innej kategorii budynku ani nie może odwoływać się bezpośrednio do treści przepisu art. 3 pkt 2a Prawo budowlane w tym celu. Zgodnie bowiem z art. 194 § 1 Ordynacji podatkowej, dokumenty urzędowe sporządzone w formie określonej przepisami prawa przez powołane do tego organy władzy publicznej stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone. Jeżeli z pozwolenia na budowę wynika, że jest to budynek letniskowy, a podatnik twierdzi, że jest to budynek mieszkalny, to powinien tę kwestię wyjaśnić w urzędzie organu, który wydał decyzję. Dla zmiany kwalifikacji budynku podstawowe znaczenie ma uzyskanie przekwalifikowania budynku na mieszkalny od organu, który wydał pozwolenie na budynek letniskowy.
Sądy administracyjne często idą dalej w swych orzeczeniach;w orzecznictwie prezentowany jest również pogląd, że kryterium decydującym o zaliczaniu budynku do poszczególnych kategorii budynków, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jest kryterium zaspakajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela (uchwały NSA: z dnia 17 października 2001 r., FPK 9/01;z dnia 22 kwietnia 2002 r. FPK 17/01 oraz z dnia 1 lipca 2002 r., FPK 3/02). W uchwale z dnia 1 lipca 2002r., FPK 3/02, Naczelny Sąd Administracyjny w składzie 5 sędziów uznał, że o zaliczeniu budynku letniskowego do kategorii budynków mieszkalnych w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 decyduje kryterium zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób mu bliskich.
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych odnosi się do:
- budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (które zawsze podlegają opodatkowaniu według stawki najwyższej) oraz
- budynków zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Wszystkie budynki, budowle i grunty, także części budynków będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, są uznawane za "związane z prowadzeniem działalności gospodarczej", chyba że przedmiot opodatkowania nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Od tego są jednak dwa wyjątki, z których jeden dotyczy budynków mieszkalnych i zajętych pod nimi gruntów.
Budynek mieszkalny lub jego część, może być "zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej". Jeśli część lub całość budynku mieszkalnego jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu najwyższą stawką. Zajęcie budynku na działalność gospodarczą to wykorzystanie budynku na działalność gospodarczą z wyłączeniem innych jego funkcji.
Jeżeli działalność jest wykonywania w wygospodarowanych odrębnie pomieszczeniach, które są całkowicie wyłączone z funkcji mieszkalnych od wydzielonej części mieszkania na cele działalności należy zapłacić podatek od nieruchomości według najwyższej stawki, a od pozostałej, jak dla powierzchni mieszkalnych.
Jeżeli dany lokal lub budynek pełni funkcje, zarówno mieszkalne, jak i związane z działalnością gospodarczą, należy stosować stawkę, jak dla lokalu lub budynku przeznaczonego na cele mieszkalne.
art. 1a ust. 1, art. 4 ust. 1, art. 5 ust. 1, art. 7a ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - j.t. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613, ost.zm. Dz.U. z 2014 r., poz. 40
Wolisz lokal z rynku wtórnego? Sprawdź ogłoszenia w naszym serwisie
Autor: Dorota Ryterska, prawnik w Spółce Doradztwa Podatkowego EKSPERTAX.PL
