W sprawie opisywanej przez "Rzeczpospolitą" nadzór budowlany uznał, że przebudowa przegrody zewnętrznej wymagała pozwolenia na budowę oraz zgody wspólnoty mieszkaniowej w formie uchwały.
Kobieta nie wystąpiła o zgodę przed rozpoczęciem prac. Później, już po tym, jak urzędnicy zgłosili zastrzeżenia do inwestycji, wspólnota również zgody odmówiła.
Sprawa ostatecznie trafiła na wokandę. Właścicielka twierdziła, że miała prawa poszerzenia drzwi balkonowych.
Sąd nie zgodził się z argumentami kobiety i orzekł, że dopuściła się samowoli budowlanej. Poszerzenie okna balkonowego powoduje, że budynek staje się inny niż był, co jest przebudową wymagającą pozwolenia.
Sąd podkreślił, że elewacja zewnętrzna to część nieruchomości wspólnej i ingerencja w nią wymaga zgody współwłaścicieli wyrażonej w formie uchwały wspólnoty. Brak wcześniejszego sprzeciwu nie oznacza milczącej zgody. Bez wyraźnej uchwały legalizacja samowoli nie jest możliwa, gdyż właścicielka nie ma zgody na zmiany w budynku.
Samowolą budowlaną w Polsce określa się prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Może ona dotyczyć wzniesienia nowego obiektu, ale też przebudowy, rozbudowy i nadbudowy istniejącego budynku.
Typowymi przykładami samowoli są m.in.:
- budowa domu jednorodzinnego bez pozwolenia,
- rozbudowa budynku mieszkalnego o dodatkowe pomieszczenia bez zgłoszenia,
- nadbudowa piętra lub adaptacja poddasza na cele mieszkalne bez zgody,
- przebudowa elewacji, np. poszerzenie otworów okiennych lub drzwiowych bez zezwolenia.
Nie każde prace wymagają pozwolenia, niektóre wystarczy zgłosić. Zakres robót objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę określa art. 29 Prawa budowlanego. Roboty polegające na przebudowie budynku mieszkalnego zwykle wymagają pozwolenia, jeśli dotyczą przegród zewnętrznych lub elementów konstrukcyjnych.
Prowadzenie robót budowlanych bez pozwolenia lub zgłoszenia w sytuacji, gdy są one wymagane, stanowi samowolę budowlaną. Może ona zostać wykryta np. w wyniku kontroli nadzoru budowlanego lub na skutek donosu. Samowola budowlana może być niebezpieczna, np. w omawianym wypadku teoretycznie balkon może się zawalić.
Samowola budowlana podlega karze grzywny. Dodatkowo organ nakazuje rozbiórkę obiektu będącego samowolą lub jego części albo doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego. Zalegalizowanie samowoli jest możliwe, jeśli budowa jest zgodna z przepisami, a właściciel ma zgodę na zmiany w budynku. W przypadku lokalu w budynku wielorodzinnym taką zgodę daje uchwała wspólnoty mieszkaniowej.
Właściciele mieszkań muszą mieć świadomość, że nawet niewielka przebudowa, jak poszerzenie drzwi balkonowych, może wymagać pozwolenia i zgody wspólnoty. Niedopełnienie formalności grozi poważnymi konsekwencjami - karą finansową oraz nakazem przywrócenia stanu pierwotnego na własny koszt. Przed przystąpieniem do prac warto skonsultować ich zakres z urzędem i wspólnotą, by uniknąć zarzutu samowoli budowlanej.
