Zegar tyka dla polskich samorządów, a wraz z nim rośnie niepokój na rynku nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, gminy mają czas do 30 czerwca 2026 roku na uchwalenie planów ogólnych – nowych, strategicznych dokumentów, które zastąpią dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Brak gotowego dokumentu w terminie będzie oznaczał faktyczne wstrzymanie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, czyli popularnych „wuzetek”.
Skala wyzwania jest ogromna, ponieważ obecnie zaledwie co trzecia gmina w Polsce przygotowała projekt planu, a proces jego uchwalania sfinalizowała jedynie garstka samorządów. Bez tego dokumentu niemożliwe będzie nie tylko wydawanie nowych „wuzetek”, ale również uchwalanie nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Dla sektora budowlanego to scenariusz katastrofalny, gdyż obecnie MPZP pokrywają zaledwie jedną trzecią terytorium kraju, a większość inwestycji mieszkaniowych realizowana jest właśnie w oparciu o warunki zabudowy.
Wprowadzenie planów ogólnych to efekt szerokiej reformy systemu planowania przestrzennego, której fundamenty położono w 2023 roku. Przypomnijmy, że pierwotne założenia zakładały wdrożenie nowych przepisów już do końca 2025 roku, jednak stopień skomplikowania procedur wymusił przesunięcie tego terminu. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje, że plan ogólny ma być dokumentem cyfrowym, opartym na danych przestrzennych, co ma docelowo przyspieszyć procesy inwestycyjne i ukrócić chaos urbanistyczny.
– Związek Miast Polskich od początku postulował przesunięcie wejścia w życie przepisów, co częściowo się udało – wskazuje dr Adam Ostrowski, ekspert Związku Miast Polskich ds. legislacyjnych. Zwraca on uwagę, że kluczowym problemem nie jest brak chęci samorządów, ale dotkliwy brak wykwalifikowanych planistów, którzy są w stanie przygotować tak złożoną dokumentację. Ministerstwo Rozwoju i Technologii podkreśla przy tym, że plan ogólny będzie miał rangę aktu prawa miejscowego, a jego ustalenia będą wiążące zarówno dla planów miejscowych, jak i dla decyzji o warunkach zabudowy.
Warto zaznaczyć, że nowe przepisy zmieniają sposób patrzenia na teren gminy. Zamiast ogólnych opisów, plan ogólny wprowadza konkretne strefy planistyczne, określające m.in. dopuszczalną wysokość zabudowy czy jej intensywność. Jak wynika z ministerialnych wytycznych, w planie ogólnym gmina będzie musiała uwzględnić m.in. obszary uzupełnienia zabudowy oraz tereny z istniejącą już funkcją mieszkaniową, co ma zapobiegać niekontrolowanemu rozlewaniu się miast na tereny rolne i leśne.
Praktyka pokazuje, że droga do uchwalenia planu ogólnego jest usiana przeszkodami prawnymi. Przykładem mogą być Pyskowice, które jako jedna z pierwszych gmin uchwaliły dokument, jednak został on zakwestionowany przez wojewodę z powodu błędów w strefach planistycznych. Jeszcze trudniejsza sytuacja wystąpiła w Tychach, gdzie wojewoda unieważnił plan w całości, wskazując na zbyt radykalne ograniczenie terenów zielonych na rzecz nowej zabudowy mieszkaniowej.
Samorządy obawiają się, że drobne pomyłki techniczne mogą skutkować koniecznością powtarzania wielomiesięcznych konsultacji społecznych. W dużych aglomeracjach, takich jak Warszawa, gdzie planowanych jest nawet 16 tysięcy stref, ryzyko błędu rośnie lawinowo. Przedstawiciele miast apelują o bardziej elastyczne podejście organów nadzorczych, by uniknąć paraliżu, który uderzy bezpośrednio w portfele obywateli i stabilność firm deweloperskich.
Jeśli gmina nie zdąży z uchwaleniem planu ogólnego, po 1 lipca 2026 roku wydawanie decyzji WZ będzie możliwe wyłącznie w ramach postępowań wszczętych przed tą datą. Dla nowych wniosków urzędy będą musiały wydawać decyzje odmowne, co w praktyce zamrozi budowy na terenach nieobjętych planami miejscowymi. Wyjątkiem pozostaną jedynie tereny zamknięte oraz inwestycje, dla których procedury rozpoczęto przed utratą mocy dotychczasowych studiów.
Eksperci podkreślają, że nowa reforma ma też swoje jasne strony. Plan ogólny ma być docelowo dostępny w Rejestrze Urbanistycznym, co zwiększy transparentność i ułatwi obywatelom sprawdzenie, co może powstać w ich sąsiedztwie. Jednak dopóki system nie zostanie w pełni wdrożony, branża budowlana będzie żyć w niepewności. – Na pewno niezbędna jest bieżąca analiza stanu zaawansowania prac i ewentualne reagowanie – podsumowuje dr Adam Ostrowski, sugerując, że bez dalszego wsparcia dla gmin, termin połowy 2026 roku może okazać się dla wielu nieosiągalny.
