Ceny najmu we wrześniu i październiku rosną rokrocznie - zwłaszcza w większych ośrodkach miejskich. Takie zachowanie cen wiąże się z rozpoczęciem roku akademickiego w październiku. Właśnie w tym okresie panuje najgorętszy na rynku najmu okres - ponieważ studenci poszukują mieszkań na okres nauki akademickiej.
Cena najmu mieszkania w większości wielkich miast wzrosła rok do roku. Najwyższe wzrosty zanotowały miasta szybko się rozwijające, ale nie największe. Wśród liderów można wymienić Olsztyn, Toruń i Łódź - we wszystkich tych ośrodkach ceny najmu podskoczyły o ponad 10 proc. licząc rok do roku.
To najważniejszy dokument regulujący zobowiązania obu stron – najemcy i właściciela nieruchomości. Sporządzenie odpowiedniej umowy pozwoli uniknąć późniejszych nieporozumień między stronami.
Dokument nie ma określonego wzoru, ale muszą się w nim znaleźć wymagane oddzielnymi przepisami elementy. Niektóre nie wymagają komentarza, innym poświęcimy trochę miejsca. Wśród najistotniejszych elementów umowy należy wymienić:
- Datę i miejsce zawarcia,
- Strony umowy (czyli dane osobowe najemcy i właściciela bądź właścicieli, umowę może zawszeć z najemcą również firma)
- Dokładny opis nieruchomości oraz załącznik w postaci protokołu zdawczo-odbiorczego
- Wysokość czynszu
- Kwestie rozliczania pozostałych mediów
- Prawa i obowiązki stron
- Czas trwania umowy
- Warunki wypowiedzenia umowy
- Kwotę oraz zasady późniejszego rozliczenia kaucji
- Podpisy obu stron
Nieco wyjaśnień może wymagać kwestia ogólnie przyjętych płatności. W umowie powinny zostać zawarte jasne zasady dotyczące wysokości oraz terminów zapłaty. Istotna jest również informacja, w jakiej formie mają się one odbywać - np. że ma być to przelew na konto o podanym numerze. Przypomnijmy: umowa bez wpisanej kwoty czynszu przestaje być umową najmu, a staje się umową użyczenia.
Dokument musi również regulować pozostałe opłaty takie jak woda, gaz, prąd itp. Media może opłacać bezpośrednio lokator bądź właściciel - w takim przypadku najemca jest zobowiązany do comiesięcznego przekazywania określonej sumy na rzecz właściciela. Proces najmu może być długi, dlatego preferowaną przez wielu właścicieli jest pierwsza opcja, w której to najemca płaci rachunki, a właściciel jedynie otrzymuje czynsz.
Krótkiego wyjaśnienia wymagają również prawa i obowiązki obu stron. To jest ten element umowy, który określa ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
W zapisach umowy dotyczących praw i obowiązków mogą pojawić się różne obowiązki - jest to ustalane indywidualnie. Np.. Właściciel zapewnia sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, a lokator zobowiązuje się do utrzymania wynajętego lokalu we właściwym stanie technicznym, dokonywania drobnych napraw i konserwacji związanych z bieżącym użytkowaniem lokalu.
Do umowy najmu powinno się również dołączyć tzw. protokół zdawczo-odbiorczy, w którym najemca potwierdza stan faktyczny nieruchomości. Dzięki niemu łatwiej egzekwować wcześniej wymienione prawa i obowiązki dotyczące tak samo najemcy jak i właściciela. Protokół powinien zawierać odpowiednie elementy:
- Datę, miejsce sporządzenia protokołu oraz informację, której umowy dotyczy protokół
- Dane lokalu (adres oraz dane właściciela)
- Szczegółowe parametry nieruchomości oraz jej wyposażenia (wymiary, spis mebli, stan techniczny lokalu itp..)
- Dokładny stan liczników w momencie przekazania nieruchomości (gaz, prąd, woda)
- W protokole można zaznaczyć również liczbę przekazanych kompletów kluczy, choć nie jest o konieczne.
- Dokument powinien zostać podpisany przez obie strony w dwóch kompletach.
Bardzo ważną kwestią są warunki wypowiedzenia umowy. Właściciel mieszkania ma prawo podać swoje warunki i terminy opuszczenia lokalu przez lokatora. Ale jeżeli, w umowie zabraknie takiego zapisu to sprawę wypowiedzenia umowy reguluje Kodeks cywilny. Oto ustawowe terminy:
- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód,
- gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Ponadto, wypowiedzenie umowy musi trafić do lokatora na piśmie. Aby informacja miała moc prawną, musi mieć status pisma doręczonego.
Drażliwą dla najemców kwestią jest kaucja za mieszkanie – czyli opłata, którą należy ponieść na poczet przyszłych usterek bądź zniszczeń. W przypadku, gdy lokal zostaje zwrócony w niezmienionej formie, kwota kaucji powinna wrócić do najemcy. Niestety, właściciele często doszukują się w mieszkaniu uszkodzeń i starają się udowodnić, że oddawanie kaucji jest nieuzasadnione.
W sprawnym ustaleniu, co jest usterką wynikającą z winy najemcy, a co z przewin właściciela - pomaga skrupulatnie wypełniony protokół zdawczo-odbiorczy. Bywa również, że właściciele na umowie zapisują “kaucję bezzwrotną” - takie pojęcie prawnie nie istnieje. Każdą kaucję należy zwrócić, jeżeli mieszkanie zostaje oddane w niezmienionym stanie. Właściciele mieszkań umyślnie mylą zadatek z “kaucją bezzwrotną”.
