Najpierw pojawiają się inwestorzy indywidualni. Kupują grunty, często jeszcze rolne, żeby zaoszczędzić. Mozolnie walczą z urzędnikami, od których (z braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) zależy to, czy będą mogli postawić swój wymarzony dom na przedmieściach, czy nie. Kiedy pionierzy czują się zadomowieni, w ich idylliczną przestrzeń wkraczają znacznie poważniejsi gracze.
Deweloperzy także szukają tańszych gruntów. Wybierają miejscowości leżące z w okolicy metropolii, żeby poprawić swoją konkurencyjność. Wkrótce obok pojedynczych domów zaczynają powstawać coraz większe osiedla. Szeregi domków jednorodzinnych, dwu i trzypiętrowych bloków, inwestycje stłoczone jedna obok drugiej.
Jak pisze Eleonora Gonda-Soroczyńska, ludzie, którzy wybierają te oddalone od centrum osiedla to bardzo często przyjezdni. Do wielkiego miasta przyjechali za pracą. Nie czują się z nim specjalnie związani. Wybierają dalekie przedmieścia, bo jest taniej (przykład: różnica w cenie m2 mieszkania między Warszawą i Piasecznem to nawet 2-3 tys. zł), bo mogą poczuć się bliżej natury. Warto jednak dodać, że około 80 proc. z nich mieszkało wcześniej w budynkach wielorodzinnych, często z wielkiej płyty. Przenosząc się na odległe przedmieścia, realizują swoją wizję idyllicznego życia w domku z ogródkiem.
Tyle, że ta idylla ma też drugą twarz. W tej samej pracy Gondy-Soroczyńskiej możemy przeczytać, że suburbanizacja, jak fachowo nazywany jest urban sprawl, to także segregacja. W miastach, na osiedlach z wielkiej płyty zostają ci gorzej sytuowani. Tworzą się miejskie getta, jakie znamy z filmów przedstawiających USA lat osiemdziesiątych.
Pełną skalę zjawiska można zobaczyć dopiero wtedy, gdy przyjrzy się statystykom zmiany liczby ludności. Jak wynika z danych GUS w latach 1995-2011 w powiatach położonych wokół pięciu największych polskich metropolii (poza aglomeracją górnośląską) przybyło niemal pół miliona mieszkańców. Łączna liczba ludności w tych powiatach sięga 3 mln.
W powiecie poznańskim, który niczym obwarzanek okala stolicę Wielkopolski, doskonale widać tendencje suburbanizacyjne i rozlewanie się miast. W ciągu piętnastu lat powiat zwiększył liczbę ludności o prawie sto tysięcy osób. Wokół Poznania mieszka dziś o połowę więcej ludzi niż w 1995 roku.
W niektórych gminach liczba ludności wzrosła jeszcze bardziej. W gminie Rokietnica żyło w 1995 roku niespełna siedem tysięcy osób. Dziś mieszkańców jest tam ponad 13 tys. W Dopiewie zaludnienie zwiększyło się ponad dwukrotnie - z 9 tys. do 19 tys. osób.
Jeśli nanieść dane o zmianie liczby ludności na mapę, widać wyraźnie, że zyskują przede wszystkim te gminy, które zlokalizowane są wzdłuż szlaków komunikacyjnych. Tak dzieje się nie tylko w okolicy Poznania, ale i dookoła innych polskich wielkich miast. Pod Warszawą w ten sposób Łomianki zyskały 177 proc. ludności, a Piaseczno (w obszarze wiejskim) - 111 proc. W powiatach leżących w okolicy Trójmiasta liczba ludności zwiększyła się w ciągu ostatnich szesnastu lat o prawie 105 tys.
Najlepiej widocznym efektem zjawiska urban sprawl są zakorkowane ulice. Jak wynika z raportu przygotowanego przez Deloitte i serwis Targeo mieszkańcy największych metropolii tracą każdego miesiąca od sześciu do ośmiu godzin, stojąc w korkach.
Bliższa analiza pokazuje, że wąskie gardła zdarzają się najczęściej na drogach dojazdowych. Przykład? Ulica Żołnierska w podwarszawskich Ząbkach. Przejechanie odcinka o długości 2,5 km zajmuje przeciętnie pół godziny. Podobnie jest w przypadku alei Krakowskiej i wielu innych dróg dojazdowych.
Opóźnienia nie oznaczają jedynie straty czasu, ale też realne koszta. Ich łączna wartość (dla kierowców) w 2011 roku wyniosła ponad 3,6 mld zł. Na każdego dojeżdżającego przypada średnio 2,8 tys. zł strat rocznie.
Wielu urbanistów wskazuje na inne koszty niekontrolowanej suburbanizacji. Są nimi min. wspomniana wcześniej segregacja mieszkańców według dochodów, rosnące koszty budowy nowej infrastruktury miejskiej, wzrost zużycia energii w wyniku budowania nieefektywnych systemów jej przesyłania czy wreszcie zmiany niekorzystne z punktu widzenia środowiska naturalnego.
Jerzy Parysek z Uniwersytetu Adama Mickiewicza zwraca uwagę w jednej ze swoich prac na typowo polskie przyczyny niekontrolowanego rozlewania się miast. Do głównych problemów zalicza brak regulacji prawnych dotyczących statusu aglomeracji, brak planów rozwoju i zagospodarowania przestrzennego czy konkurencja między gminami przyczyniająca się do nieracjonalnego wykorzystania ich potencjału.
Jeśli porównamy się z krajami zachodnimi, zobaczymy, że proces suburbanizacji jest u nas na razie w początkowej fazie. Urban sprawl już do nas przyszedł, jednak nie pokazał jeszcze całego repertuaru swoich możliwości. Prof. Parysek ostrzega w swojej pracy, że w jednej z podpoznańskich gmin planowane jest wydzielenie 10 tys. działek, na których ma powstać liczące sto tysięcy mieszkańców miasto satelickie.
