Gdy negocjacje cenowe dobiegły końca, pora podpisać umowę przedwstępną. Jest to specjalny dokument, w którym jedna bądź obie strony zobowiązują się do podpisania umowy docelowej w odpowiednim okresie czasu. W zakresie branży nieruchomości, umowa przedwstępna służy do rezerwacji danego lokalu. Dzięki temu, kupujący ma pewność, że deweloper nie sprzeda mieszkania innej osobie, a sprzedający posiada gwarancję chęci zakupu przez klienta. W przypadku braku umowy przedwstępnej w każdej chwili można się spodziewać wycofania się jednej ze stron.
Przede wszystkim, należy się upewnić czy strona oferująca daną nieruchomość ma do tego pełne prawo. Jeżeli właściciel nieruchomości pozostaje w związku małżeńskim, należy się dowiedzieć czy istnieje rozdzielność majątkowa sprzedających. Jeżeli nie, pod aktem muszą podpisać oboje małżonkowie. Informacje można sprawdzić w Wydziale Ksiąg Wieczystych przy Sądzie Rejonowym dla danej lokalizacji.
Najważniejszym elementem umowy jest zobowiązanie obydwu stron do zawarcia ostatecznej umowy, przenoszącej własność lokalu, w określonym momencie w przyszłości. Oprócz tego znajdzie się w niej informacja m.in. o:
- cenie nieruchomości i jej lokalizacji
- terminach wpłaty zadatku
- terminach zapłaty kolejnych transz
- terminie przekazania lokalu
- skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji
- warunkach rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się nieco inna niż w planie)
- terminach i warunkach odbioru lokalu
- konsekwencjach wycofania się z zawartej umowy (standardowo – przepadek zadatku, gdy wycofa się kupujący, zwrot zadatku w podwójnej wysokości, gdy wycofa się sprzedający).
Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a koszt dzielony jest pomiędzy dewelopera a kupującego. Jedną z najpopularniejszych obecnie form rozliczeń jest płatność w transzach. Nabywca wpłaca np. 10% ceny jako zadatek po podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałą część po zakończeniu inwestycji lub w transzach po kolejnych etapach jej realizacji.
Osoby wspierające się kredytem mogą zadatek sfinansować ze środków własnych. Wypłata kredytu będzie dopasowana do warunków zawartych w umowie. Może zdarzyć się, że żaden z banków nie będzie skłonny udzielić kredytu kupującemu. Niektórzy deweloperzy zwracają wówczas wpłacony zadatek, a niedoszły kupujący podpisuje zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości. Może jednak zdarzyć się, że w umowie przewidziano inny tok postępowania, np. konieczność zapłaty zadatku lub jego części – należy to sprawdzić.
Ważne są również szczegóły. W przypadku, gdy nabywane jest mieszkanie z rynku pierwotnego od dewelopera należy dokładnie sprawdzić wszystkie zapisy. Deweloper musi przede wszystkim udowodnić przeniesienie na nabywcę własność mieszkania w stanie wolnym od wszelkich obciążeń oraz udział w gruncie i częściach wspólnych budynku. Musi również udowodnić, że jest właścicielem ziemi, na której powstanie budynek. Lokalizacja musi być ściśle określona. Powinny być podane konkretne wymiary, usytuowanie lokalu oraz wypisane wszystkie dodatkowe pomieszczenia takie jak piwnica, komórka lokatorska bądź miejsce postojowe.
