Chcesz kupić mieszkanie lub dom? Przeszukaj nasze oferty
Chcesz sprzedać mieszkanie? Dodaj ogłoszenie w naszym serwisie
Brak formy aktu notarialnego dla umowy przedwstępnej, poprzedzającej sprzedaż/kupno działki, domu czy mieszkania, nie jest jednak całkowicie bez znaczenia. W ten sposób strony pozbawiają się tzw. silniejszego skutku umowy przedwstępnej. Mianowicie chodzi o możliwość dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.
Pozostanie jedynie tzw. skutek słabszy, czyli żądanie naprawienia szkody, którą się poniosło licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jest to odszkodowanie w granicach tzw. ujemnego interesu umowy. Zwykle odzyskamy zatem tylko to, co w związku z zawarciem umowy przedwstępnej i przygotowaniem do zawarcia umowy przyrzeczonej wydaliśmy np. na korespondencję, dojazdy, telefony, pomoc prawnika, odpis z księgi wieczystej itp. Na szczęście jednak strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania, czy też wzmocnić ją zadatkiem lub karą umową.
Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (tu: akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Dysponując notarialną umową przedwstępną z łatwością wyegzekwujemy w sądzie obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli kontrahent bez naszej winy nie przystąpi do jej podpisania. Prawomocny wyrok sądu stwierdzający obowiązek drugiej strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej zastępuje to oświadczenie, a jeżeli orzeczenie to jest w pełni zgodne z żądaniem pozwu, zastępuje umowę i powoduje przejście własności nieruchomości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., sygn. akt II CKN 930/2000). Być może więc warto dopłacić do interesu, uiszczając taksę notarialną za sporządzenie umowy przedwstępnej, zyskując w zamian większą gwarancję tego, że zamierzona transakcja tak czy inaczej dojdzie do skutku.
Każdy kij ma jednak dwa końce i jeżeli przyrzeczona umowa sprzedaży nie zostanie podpisana z naszej winy, wówczas druga strona będzie mogła w podobny sposób wyegzekwować na drodze sądowej zmianę właściciela nieruchomości, stosownie do zapisów umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego.
Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy - czyli umowa przedwstępna - powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 398 § 1 Kodeksu cywilnego - Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości należy zatem zadbać o wskazanie ceny oraz oznaczenie przedmiotu sprzedaży, np. przez wskazanie dokładnego adresu tejże nieruchomości, a także numeru księgi wieczystej dla niej prowadzonej.
Wcześniej ustawodawca wymagał również określenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Obecnie nie ma takiego wymogu. Umowa przedwstępna będzie ważna również wówczas, gdy brak ustaleń dotyczących tego, w jakim czasie powinno dojść do sfinalizowania transakcji.
Nie jest to jednak dobre rozwiązanie. Brak takiego zastrzeżenia daje bowiem stronom uprawnionym do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej możliwość jednostronnego wyznaczenia terminu. Przy czym powinno to nastąpić w ciągu jednego roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Termin wyznaczony przez stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej powinien być "odpowiedni", co w praktyce każda ze stron może rozumieć na swój sposób.
Co, jeżeli obie strony takiej umowy przedwstępnej były uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin na dokonanie definitywnej transakcji? Problem ten rozstrzyga przepis art. 389 § 2 K.c., stanowiąc iż obowiązuje wówczas termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Zatem kto pierwszy, ten lepszy, choćby nawet wyznaczył dłuższy termin zawarcia przyrzeczonej umowy.
Decydując się mimo wszystko (najczęściej z uwagi na oszczędności) na umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, możemy tak ją skonstruować, że drugiej stronie po prostu nie opłaci się uchylanie od sfinalizowania obiecanej transakcji.
Mamy na myśli znane instytucje prawne w postaci zadatku czy kary umownej. Zamiast nich można też rozszerzyć zakres obowiązku naprawienia szkody z ujemnego interesu umowy na dodatni, tzn. zastrzec pełne odszkodowanie na wypadek niewywiązania się którejś ze stron z obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. Można to osiągnąć dodając następujący zapis w umowie przedwstępnej: "Jeżeli którakolwiek ze stron uchyli się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona będzie mogła żądać naprawienia poniesionej w związku z tym szkody w pełnej wysokości".
Z kolei zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek ma również tę zaletę, że nie trzeba wykazywać poniesionej szkody. Z drugiej jednak strony uniemożliwia dochodzenie od nierzetelnego kontrahenta czegokolwiek ponad wysokość zatrzymanego zadatku, względnie jego podwójnej wysokości.
Zastrzeżenie kary umownej (np. w określonej kwocie lub procencie od wartości mieszkania) na wypadek niewykonania umowy przedwstępnej, a tym samym niezawarcia umowy definitywnej, także nie wymaga wykazywania poniesionej szkody. Przysługuje wierzycielowi w określonej wysokości bez względu zarówno na wysokość szkody, jak i fakt jej istnienia.
