Zdarza się, że właściciel nieruchomości, który na podstawie umowy najmu wynajmuje np. lokale mieszkalne osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej ma kłopot z odzyskaniem zaległych czynszów. Skoro najemcy lokali nie płacą czynszu, dochodzi do wypowiedzenia umowy najmu, a następnie do wytoczenia powództwa o eksmisję oraz powództwa o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Nawet jeśli sąd uwzględnieni powództwo, prowadzona egzekucja może okazać się bezskuteczna, a wynajmujący nie odzyska swoich należności.
Może się też zdarzyć tak, że wynajmujący, mając wiedzę o złej sytuacji majątkowej dłużników, nie kieruje nawet sprawy na drogę postępowania sądowego, gdyż wiąże się to dla niego z ponoszeniem dodatkowych kosztów. Podobnie jest w kwestii egzekucji komorniczej przeciwko najemcy o zapłatę należności czynszowych. Egzekucja powoduje koszty i może zakończyć się umorzeniem wobec jej bezskuteczności. W żadnej z powyzszych sytuacji wynajmujący nie odzyska niezapłaconych przez najemców czynszów. Jest to sytuacja ze wszech miar niekorzystna dla wynajmującego.
Zgodnie z zasadą powszechności opodatkowania (art. 9 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), opodatkowaniu podlegają wszelkie dochody. Do takich dochodów należą m.in. inne nieodpłatne świadczenia. Zwrot ten nie został zdefiniowany w ustawie podatkowej.
Pojęcie "nieodpłatne świadczenie" jest natomiast jednolicie rozumiane w orzecznictwie sądów administracyjnych. Przyjmuje się w nim, że pojęcie to ma szerszy zakres niż w prawie cywilnym. Obejmuje ono bowiem wszystkie zjawiska gospodarcze i zdarzenia prawne, których następstwem jest uzyskanie korzyści kosztem innego podmiotu lub te wszystkie zdarzenia prawne i zdarzenia gospodarcze, których skutkiem jest nieodpłatne (niezwiązane z kosztami lub inną formą ekwiwalentu), przysporzenie majątku, mające konkretny wymiar finansowy (uchwała Izby Finansowej Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 października 2011 r., II FPS 7/10).
Z "nieodpłatnym świadczeniem" będziemy zatem mieli do czynienia w tych przypadkach, w których otrzymujący odnosi określoną korzyść pod tytułem darmym, co oznacza, że nie świadczy nic w zamian ani obecnie, ani też w przyszłości.
Jeśli wynajmujący umorzy zaległości względem najemcy z tytułu zaległych czynszów, będzie to dla tego ostatniego przysporzenie skutkujące powstaniem przychodu do opodatkowania. W przypadku otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń (np. umorzonych czynszów) przychodem jest ich wartość. Nie jest istotne z jakiego powodu doszło do umorzenia powstałych zaległości.
Innymi słowy nie jest istotne czy u podstaw uzyskanego nieodpłatnego świadczenia leży decyzja wynajmującego o niedochodzeniu należnych mu kwot, czy też o odstąpieniu od dalszej windykacji długu wskutek umorzenia egzekucji jako bezskutecznej. Zasadnicze znaczenie ma bowiem to, że w następstwie takich zdarzeń najemca zostaje zwolniony z obowiązku spłaty należności. Po jego stronie powstaje tym samym przychód stanowiący równowartość umorzonej zaległości, której nie musi już uiszczać.
Aby powstał przychód, od którego należy zapłacić podatek, wynajmujący nie musi podejmować żadnych aktywnych działań. Wystarczy, że wynajmujący zrezygnuje z dochodzenia swoich roszczeń względem najemcy, czy też odstąpi od dalszej windykacji długu. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają zasadniczo wszelkiego rodzaju dochody, a zatem powstania obowiązku zapłaty podatku istotniejsze jest sam fakt osiągnięcia dochodu, nie jest ważne, czy osiągnięty dochód był następstwem działania (zaniechania) innej osoby, czy też nie.
Tak też stwierdził w wyroku Naczelny Sąd Administracyjny. (wyrok z 27 listopada 2008 r II FSK 1184/07). Sąd ten zauważył, że otrzymanie nieodpłatnego świadczenia przez podatnika może być konsekwencją zarówno działania, jak i zaniechania osoby trzeciej.
W efekcie najemca, który nie zapłacił swoich długów wobec wynajmującego, musi zapłacić podatek dochodowy od nieuiszczonych czynszów. Stanowisko takie potwierdzają organy podatkowe. Wskutek zwolnienia najemcy z całości lub części długu następuje u niego trwały przyrost majątku. Umorzenie zobowiązania oznacza zmniejszenie lub zlikwidowanie zobowiązania pieniężnego, skutkiem czego jest wystąpienie po stronie najemcy określonej korzyści majątkowej.
Umorzenie wymagalnych należności ciążących na osobach fizycznych w związku z umowami, jakie zawarły wcześniej, tzn. takich należności, których zapłaty wynajmujący mógł się skutecznie domagać, kosztem majątku najemców, jest przysporzeniem skutkującym powstaniem dochodu podlegającego opodatkowaniu.
Rezygnacja z tych świadczeń przez wierzyciela stanowi w istocie zwolnienie dłużnika z długu (art. 508 Kodeksu cywilnego) i oznacza uzyskanie po stronie dłużnika, podlegającego opodatkowaniu nieodpłatnego świadczenia wyrażającego się w zmniejszeniu określonych ciężarów majątkowych. Gdyby nie fakt umorzenia zaległych czynszów, najemca byłby zobowiązany do ich uiszczenia, co powodowałoby uszczuplenie jego majątku. Przychodem są bowiem nie tylko aktywa, które ulegają zwiększeniu u podatnika, ale także zmniejszenie jego pasywów. Nie ma natomiast znaczenia z jakiego powodu i jak doszło do umorzenia powyższych należności.
