W przypadku sprzedaży nieruchomości, stosownie do przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:
a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
c) prawa wieczystego użytkowania gruntów
- jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych pod lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Jeśli upłynie pięć lat "od nabycia lub wybudowania" sprzedaż nieruchomości nie podlega opodatkowaniu. Czego jednak odtyczy zwrot: nabycie lub wybudowanie"?
Czy jeśli nabędziemy grunt w 2000 r., a następnie wzniesiemy na nim dom jednorodzinny w 2010 r., sprzedaż takiej nieruchomości w 2012 r. będzie podlegać opodatkowaniu, czy też nie?
Prawo podatkowe nie zawiera definicji nieruchomości, zatem należy posłużyć się przepisami prawa cywilnego. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 Kodeksu cywilnego). Budynki wtedy stanowią części składowe gruntu (art. 48 Kodeksu cywilnego).
Zatem, jeśli budynek jest trwale związany z gruntem, jako jego część składowa dzieli los prawny gruntu. Tym samym nie może być przedmiotem odrębnej własności. I nie może zostać odrębnie od gruntu zbyty.
Inaczej jest jedynie w przypadku użytkowania wieczystego gruntu, kiedy na gruncie stanowiącym własność państwa lub gminy zostanie wzniesiony budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika.
Opodatkowaniu podlega przychód ze sprzedaży tylko nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepisy podatkowe nie rozdzielają sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia również sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można zatem odrębnie traktować sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.
Oznacza to, że bieg pięcioletniego terminu, który powoduje, że sprzedaż będzie nieopodatkowana, nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego cześć składową. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku.
Po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż gruntu wraz z postawionym na nim budynkiem domu jednorodzinnego nie będzie stanowiła źródła przychodu i tym samym będzie wolna od opodatkowania podatkiem dochodowym.
Stadium budowy domu jednorodzinnego (stan surowy otwarty lub zamknięty, odbiór budynku przez Wydział Nadzoru Budowlanego Starostwa Powiatowego) nie ma znaczenia dla faktu zbycia.
