W ostatnich miesiącach do biura Rzecznika Praw Obywatelskich napływają liczne skargi dotyczące problemów na prywatnym rynku najmu. Obywatele, zarówno właściciele mieszkań, jak i potencjalni najemcy, wskazują na systemowe wady wynikające z, ich zdaniem, niewłaściwie ukształtowanych przepisów. RPO, po analizie napływających sygnałów, skierował pismo do Ministerstwa Rozwoju i Technologii, w którym wzywa do pilnej dyskusji i wypracowania zmian prawnych, które przywróciłyby równowagę w relacjach między wynajmującymi a najemcami. To pilna kwestia, która ma bezpośredni wpływ na dostępność mieszkań i stabilność sektora nieruchomości w Polsce.
Głównym problemem zgłaszanym przez właścicieli lokali jest drastyczna trudność w odzyskaniu swojej nieruchomości, gdy najemca przestaje płacić czynsz lub inne opłaty. Często zdarza się, że lokator nie tylko zalega z płatnościami, ale także niszczy wynajmowany lokal i kategorycznie odmawia jego opuszczenia. W takiej sytuacji, jak wskazuje RPO, właściciel pozostaje w zasadzie bezsilny, a jedyną drogą do wyegzekwowania należności i usunięcia lokatora jest długotrwałe postępowanie sądowe, zakończone orzeczeniem eksmisji.
„Postępowania te są długotrwałe; właściciel lokalu jest pozbawiony swobody dysponowania swoją własnością” – czytamy w komunikacie RPO. To oznacza miesiące, a nawet lata oczekiwania na prawomocny wyrok i jego wykonanie. W tym czasie właściciel ponosi nie tylko straty z tytułu braku czynszu, ale często musi pokrywać bieżące opłaty za media czy czynsz administracyjny, mimo że to nie on korzysta z lokalu. Co więcej, jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem hipotecznym, który miał być spłacany z wpływów z najmu, właściciel staje przed podwójnym wyzwaniem. Musi sam pokrywać raty kredytu, a nierzadko, będąc zmuszonym do opuszczenia własnego dotychczasowego lokum, nie może zamieszkać w swoim mieszkaniu, bo zajmuje je nieuczciwy najemca. W efekcie, jak podkreśla RPO, „właściciel sam musi wynająć lokal i ponosić podwójne koszty”. Jest to sytuacja, w której ofiara staje się podwójnie poszkodowana, a prawo, zamiast chronić, zdaje się sprzyjać nadużyciom.
Z perspektywy Rzecznika, obecna sytuacja jest efektem zbyt szerokiej ustawowej ochrony praw lokatorów, która nie idzie w parze ze skuteczną ochroną praw właścicieli mieszkań. „Wydaje się, że ustawodawca nie dostrzega odmiennej sytuacji osób, które dysponując jednym wolnym lokalem, zainteresowane są jego czasowym wynajmem” – zwraca uwagę RPO. Tacy właściciele, często nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, traktują wynajem jako sposób na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości lub dodatkowe źródło dochodu, a nie jako biznes. Dla nich ryzyko utraty kontroli nad jedyną nieruchomością jest ogromne i często paraliżujące.
Paradoksalnie, nadmierna ochrona lokatorów, która miała na celu wspieranie słabszej strony stosunku prawnego, prowadzi do negatywnych konsekwencji dla tych, których miała chronić. Do RPO wpływają również skargi od osób zainteresowanych najmem lokalu z rynku prywatnego, którym właściciele odmawiają wynajmu. Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy potencjalnymi najemcami są rodziny, samotne matki z dziećmi, czy inne osoby podlegające szczególnej ochronie ustawowej. Właściciele wprost przyznają, że obawiają się niemożności szybkiego odzyskania lokalu w przypadku problemów z takimi najemcami. „Stąd niechęć do wynajmowania mieszkań na wolnym rynku, w tym osobom podlegającym szczególnej ochronie prawnej” – podsumowuje RPO.
Ta niechęć, choć zrozumiała z punktu widzenia właścicieli, tworzy poważną barierę dla osób w trudnej sytuacji życiowej, które najbardziej potrzebują stabilnego dachu nad głową. Zamiast ułatwiać dostęp do mieszkania, obecne przepisy, w praktyce, ograniczają go dla najbardziej wrażliwych grup społecznych. Rynek, który mógłby w naturalny sposób zaspokajać te potrzeby, staje się hermetyczny, a oferta najmu kurczy się lub jest kierowana wyłącznie do najemców o „najmniejszym ryzyku”.
Brak równowagi prawnej i konstytucyjne wątpliwości
Rzecznik Praw Obywatelskich podkreśla, że cała sytuacja wymaga od ustawodawcy „odpowiedniego wyważenia interesów różnych podmiotów i stworzenia regulacji zapewniających odpowiednią ochronę interesów właścicieli, którzy obawiają się o swoją własność, oraz najemców, którzy chcą zaspokoić swoją potrzebę mieszkaniową, korzystając z cudzej własności”. Jest to klucz do stworzenia zdrowego i funkcjonującego rynku najmu, który służyłby zarówno wynajmującym, jak i najemcom.
W ocenie RPO „ustawodawca powinien zapewnić konstytucyjnie gwarantowaną ochronę ich praw”. Niestety, obecne uregulowania prawne „nie zapewniają prywatnym właścicielom mieszkań, nieprowadzącym działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, odpowiedniej ochrony przed nadużywaniem uprawnień przez nieuczciwych najemców”. Rzecznik zauważa, że napływające skargi od bezradnych osób fizycznych, wynajmujących mieszkania, mogą wskazywać na to, że „przewidziana w u.o.p.l ochrona praw lokatorów, chroniąc z założenia 'słabszą' stronę stosunku prawnego, wspiera niekiedy patologiczne sytuacje i zachowania nieuczciwych najemców”. System prawny, zamiast chronić, staje się narzędziem w rękach osób, które świadomie i celowo wykorzystują luki prawne na szkodę właścicieli nieruchomości, nie ponosząc przy tym żadnych konsekwencji.
Rzecznik Praw Obywatelskich, co do zasady, nie kwestionuje potrzeby ochrony praw lokatorów, jednak „zastrzeżenia budzi natomiast wykorzystywanie w praktyce tych prolokatorskich regulacji w sposób świadomy i instrumentalny oraz godzący w prawo własności mieszkania”. Brak należytej równowagi w ochronie praw właścicieli i najemców, rysujący się na gruncie aktualnych przepisów, może być oceniany jako naruszający zasadę proporcjonalności, wynikającą z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Oznacza to, że ingerencja w prawa własności jest nieproporcjonalna do celu, jakim jest ochrona lokatorów, zwłaszcza gdy prowadzi do wspierania nadużyć.
Rynek mieszkaniowy a rola prywatnego najmu
RPO pozytywnie ocenia podjęte przez rząd próby pobudzenia rozwoju mieszkalnictwa społecznie dostępnego, jednakże zwraca uwagę, że „podjęte i planowane działania rządu przyniosą efekt w perspektywie co najmniej kilku lat, a nie natychmiast”. Jak wynika z informacji Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT), na koniec 2024 roku ponad 119 tys. gospodarstw domowych oczekiwało na najem mieszkania gminnego. To pokazuje skalę problemu i ogromną potrzebę mieszkaniową, której nie jest w stanie zaspokoić publiczny zasób.
W tej sytuacji kluczową rolę powinien odegrać prywatny rynek najmu. „Jest też znaczna grupa osób niemających mieszkania, które muszą zaspokoić potrzeby mieszkaniowe poprzez najem lokalu na rynku prywatnym” – wskazuje RPO. Niestety, jak już wspomniano, prywatni właściciele często nie udostępniają swoich lokali do najmu z obawy o zbyt szeroką ochronę prawną najemców. „Wydaje się także, że obecny publiczny zasób mieszkaniowy nie jest wystarczający do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych osób zainteresowanych najmem lokalu i zmiana sytuacji w tym zakresie nie nastąpi w szybkim czasie” – dodaje Rzecznik.
Obecna sytuacja tworzy błędne koło na rynku nieruchomości. Strach właścicieli przed nieuczciwymi najemcami zmniejsza podaż mieszkań na wynajem, zwłaszcza tych przeznaczonych dla rodzin czy osób w trudniejszej sytuacji. Mniejsza podaż oznacza wyższe ceny i trudniejszy dostęp do mieszkań, co uderza w tych, którzy najbardziej potrzebują dachu nad głową. To z kolei pogłębia frustrację społeczną i może prowadzić do dalszych napięć. W perspektywie długoterminowej zniechęca to inwestorów indywidualnych do lokowania kapitału w mieszkaniach na wynajem, co jeszcze bardziej ograniczy dostępność lokali i nie sprzyja stabilizacji cen na rynku nieruchomości. W sektorze taka niepewność regulacyjna jest czynnikiem hamującym rozwój i zdrową konkurencję, a także utrudnia efektywne zarządzanie ryzykiem inwestycyjnym.
Dlatego, niezależnie od działań rządu w zakresie mieszkalnictwa społecznego, zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich, „konieczne jest także wnikliwe przeanalizowanie opisanego problemu i podjęcie rzetelnej dyskusji na temat zasadności wypracowania zmian prawa także i w tym zakresie”. ZRPO Stanisław Trociuk, w imieniu Rzecznika, prosi Pana Ministra o poinformowanie o efektach działań podjętych przez MRiT w związku z opisanymi problemami, a także o przedstawienie stanowiska ministerstwa, ze szczególnym uwzględnieniem ochrony praw właścicieli lokali prywatnych w stosunku do uporczywych zachowań nieuczciwych najemców.
Kwestia ta jest pilna i wymaga kompleksowego podejścia, które przywróci równowagę między prawami i obowiązkami stron umowy najmu. Tylko w ten sposób możliwe będzie stworzenie stabilnego i dostępnego rynku mieszkaniowego, który będzie służył wszystkim obywatelom, zarówno właścicielom, jak i najemcom.
