Na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawił się projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy Prawo spółdzielcze, oznaczony numerem UD311. Dokument ten, przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, stanowi odpowiedź na wieloletnie apele środowisk spółdzielczych oraz samych mieszkańców, którzy w wyniku legislacyjnego chaosu sprzed siedmiu lat utracili wpływ na zarządzanie własnym miejscem zamieszkania. Jednak lektura uzasadnienia projektu wskazuje, że ambicje ustawodawcy wykraczają daleko poza prostą korektę błędów przeszłości. Mamy do czynienia z propozycją systemowej zmiany sposobu zarządzania majątkiem spółdzielczym, która wpłynie na portfele i prawa milionów Polaków.
Fundamentem projektowanych zmian jest chęć odwrócenia skutków kontrowersyjnego artykułu 4 ustawy nowelizującej z 20 lipca 2017 roku. Przepis ten, w założeniu mający porządkować strukturę członkowską, w praktyce doprowadził do masowego wykluczenia. Z dnia na dzień członkostwo w spółdzielniach utraciły osoby, którym nie przysługiwało prawo do lokalu w ścisłym tego słowa znaczeniu, nawet jeśli mieszkały w zasobach spółdzielni od dekad. Nowe przepisy mają na celu przywrócenie tej grupy do życia korporacyjnego spółdzielni, co oznacza odzyskanie prawa głosu na walnych zgromadzeniach i realnego wpływu na decyzje zarządu.
Największą grupą poszkodowanych, o którą upomina się projektodawca, są osoby zajmujące lokale w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. To specyficzna polska bolączka prawna – bloki stoją, ludzie w nich mieszkają, ale spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym ziemi pod budynkiem. W świetle przepisów z 2017 roku, mieszkańcy ci nie mogli skutecznie ustanowić praw do lokali, a co za tym idzie – zostali pozbawieni członkostwa z mocy prawa. Projekt UD311 zakłada, że w odniesieniu do tych osób, o ile zawarły one wcześniej umowę ze spółdzielnią lub otrzymały przydział, nastąpi automatyczne przywrócenie członkostwa z mocy prawa. To kluczowa zmiana, która przywraca podmiotowość prawną mieszkańcom często najbardziej zaniedbanych pod kątem prawnym osiedli.
Ustawodawca pochyla się również nad innymi grupami wykluczonych. Mowa tu o członkach tak zwanych spółdzielni popegeerowskich, członkach oczekujących (posiadających książeczki mieszkaniowe z zawinkulowanym wkładem), a także małżonkach osób posiadających prawo do lokalu. W obecnym stanie prawnym, jeśli prawo do lokalu przysługuje tylko jednemu z małżonków, drugi tracił członkostwo. Projekt przewiduje dla tych grup roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. Oznacza to, że nie staną się oni członkami automatycznie, ale spółdzielnia nie będzie mogła odmówić ich przyjęcia, jeśli wyrażą taką wolę. To realizacja konstytucyjnej zasady ochrony praw nabytych, które zostały obywatelom odebrane w sposób nagły i – jak argumentuje ministerstwo – niesłuszny.
O ile kwestie członkowskie mają wymiar naprawczy, o tyle propozycje dotyczące organów spółdzielni mają charakter rewolucyjny. Ministerstwo dostrzegło problem, o którym w mediach mówi się od lat: zabetonowanie władz spółdzielczych. W wielu podmiotach prezesi pełnią swoje funkcje przez kilkadziesiąt lat, a ich odwołanie graniczy z cudem ze względu na skomplikowane procedury i rozproszony akcjonariat członkowski. Projektowana ustawa wprowadza więc kadencyjność członków zarządu. Choć ustawa nie narzuca sztywnego limitu liczby kadencji, pozostawiając tę decyzję woli członków wyrażonej w statucie, to sam fakt wprowadzenia kadencyjności (maksymalnie czteroletniej) wymusi cykliczną weryfikację mandatu prezesa. Dodatkowo, statuty będą musiały określać konkretne wymogi kwalifikacyjne dla kandydatów do zarządu, co ma wyeliminować przypadkowość i nepotyzm, a promować profesjonalizację kadry menedżerskiej.
Ciekawym zabiegiem jest podejście do rad nadzorczych. Tutaj projektodawca proponuje zniesienie ograniczenia kadencji, wychodząc z założenia, że w organie kontrolnym, wybieranym spośród mieszkańców, decydować powinna wyłącznie wola wyborców. Jeśli sąsiedzi ufają danemu przedstawicielowi, nie ma powodu, by prawo zabraniało mu sprawowania funkcji kontrolnej przez wiele lat. To wyraźne rozróżnienie między zarządem (władzą wykonawczą, zawodową) a radą nadzorczą (władzą kontrolną, społeczną).
Powrót Zebrania Przedstawicieli i cyfryzacja demokracji
Kolejną fundamentalną zmianą jest przywrócenie instytucji zebrania przedstawicieli. Do 2007 roku był to standardowy organ w dużych spółdzielniach, który zastępował walne zgromadzenie. Idea demokracji bezpośredniej, wprowadzona później, w praktyce okazała się w wielu miejscach fikcją. Niska frekwencja na walnych zgromadzeniach sprawiała, że o losach wielomilionowych majątków decydowała garstka najbardziej zdeterminowanych osób, często zmobilizowanych przez zarząd. Koszty organizacji walnych dla tysięcy członków były ogromne, a efektywność niska.
Projekt UD311 pozwala spółdzielniom na powrót do modelu pośredniego. Mieszkańcy danej nieruchomości lub osiedla będą wybierać swoich reprezentantów, którzy następnie będą głosować na zebraniu przedstawicieli. Ma to nie tylko obniżyć koszty funkcjonowania spółdzielni, ale także sprawić, że decyzje będą podejmowane przez osoby posiadające mandat zaufania lokalnej społeczności. Co istotne, wybór między walnym zgromadzeniem a zebraniem przedstawicieli ma należeć do samych członków i być zapisany w statucie.
Ustawodawca idzie też z duchem czasu, wprowadzając prawne ramy dla zdalnego udziału w walnych zgromadzeniach i głosowania elektronicznego. To odpowiedź na problemy, które uwypukliła pandemia, ale też na zmieniający się styl życia. Możliwość głosowania online może znacząco zwiększyć partycypację członków, którzy z różnych przyczyn nie mogą fizycznie pojawić się na zebraniu. Jednocześnie doprecyzowano sposób liczenia głosów – liczyć się będą głosy oddane faktycznie "za" i "przeciw", co wyeliminuje paraliż decyzyjny spowodowany przez osoby wstrzymujące się lub niebiorące udziału w głosowaniu mimo obecności na sali.
Jawność i transparentność: Koniec walki o kserokopie
Wielu spółdzielców zderzyło się ze ścianą, próbując uzyskać dostęp do dokumentów finansowych swojej spółdzielni. Częstą praktyką zarządów była odmowa wydania kserokopii lub pozwolenia na wykonanie zdjęcia dokumentu, tłumacząc to ochroną danych lub brakiem wyraźnej podstawy prawnej, i pozwalając jedynie na "wgląd" na miejscu. Projekt ustawy kładzie kres tym praktykom. Przepisy mają wprost zagwarantować prawo do otrzymywania odpisów, kopii, a także wykonywania fotokopii dokumentów takich jak uchwały, protokoły, faktury czy umowy z kontrahentami.
Co więcej, prawo do wglądu w dokumenty (w zakresie dotyczącym ich nieruchomości) zyskają również właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni. Dotychczas byli oni w gorszej pozycji, mimo że ponoszą koszty utrzymania nieruchomości tak samo jak członkowie. Ustawodawca planuje również nałożyć na spółdzielnie obowiązek prowadzenia strony internetowej (o ile członkowie w statucie nie postanowią inaczej), na której publikowane będą kluczowe dokumenty, w tym statut, regulaminy i protokoły z lustracji. W przypadku uporczywego odmawiania dostępu do dokumentów, członek będzie mógł zwrócić się do sądu rejestrowego o nakazanie ich udostępnienia, co ma być szybką ścieżką egzekwowania jawności.
Koniec parasola ochronnego dla dłużników
Bardzo istotne zmiany szykują się w obszarze windykacji i zadłużenia. Obecne przepisy są skonstruowane w sposób niezwykle korzystny dla dłużników, co – zdaniem projektodawców – narusza zasady sprawiedliwości społecznej. Dziś, nawet jeśli sprawa o eksmisję (wygaśnięcie prawa do lokalu) trafi do sądu, dłużnik może w ostatniej chwili, przed zamknięciem rozprawy, spłacić zadłużenie i zachować mieszkanie. Mechanizm ten jest często nadużywany przez osoby, które traktują spółdzielnię jak darmowy bank, spłacając długi dopiero pod presją komornika, podczas gdy ich sąsiedzi muszą pokrywać bieżące koszty mediów i eksploatacji.
Projekt UD311 zakłada uchylenie tych ochronnych przepisów. O wygaśnięciu prawa do lokalu będzie orzekał sąd, a spłata długu w ostatniej chwili nie będzie już automatycznie gwarantować zachowania mieszkania. To drastyczna zmiana, która ma zdyscyplinować notorycznych dłużników i chronić płynność finansową spółdzielni. Ministerstwo argumentuje, że majątek spółdzielni jest majątkiem prywatnym jej członków i nie ma powodu, by rzetelni płatnicy kredytowali tych, którzy unikają opłat, nie ponosząc przy tym żadnych konsekwencji.
Dodatkowo zmiany dotkną kwestii hipotecznych. Obecnie zgoda członków na obciążenie nieruchomości hipoteką wymagana jest tylko przy zabezpieczaniu kredytu bankowego. Projekt rozszerza ten wymóg na zabezpieczenie każdej wierzytelności. To zabezpieczenie przed sytuacjami, w których zarząd mógłby obciążyć nieruchomość na rzecz innych podmiotów bez wiedzy i zgody mieszkańców.
Zarządzanie nieruchomością i relacje ze wspólnotami
Projekt reguluje również skomplikowane relacje na linii spółdzielnia – wspólnota mieszkaniowa. Obecnie, w momencie wyodrębnienia własności ostatniego lokalu w budynku, zarząd spółdzielni wygasa z mocy prawa i powstaje wspólnota. Często prowadzi to do chaosu zarządczego, bo powrót pod zarząd spółdzielni jest prawnie utrudniony. Nowe przepisy proponują trzymiesięczny okres przejściowy, w którym właściciele będą mogli podjąć uchwałę o pozostaniu w reżimie spółdzielczym. Doprecyzowano też zasady partycypowania w kosztach utrzymania mienia wspólnego (np. dróg osiedlowych, placów zabaw) przez wspólnoty, które wyodrębniły się z zasobów spółdzielni. Ma to zapobiec sytuacjom, w których "nowa" wspólnota korzysta z infrastruktury osiedlowej, ale nie dokłada się do jej utrzymania.
Ważną zmianą dla bieżącego funkcjonowania jest doprecyzowanie zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd spółdzielni będzie mógł podejmować większość decyzji samodzielnie, bez konieczności uzyskiwania zgody właścicieli na każdą czynność przekraczającą zwykły zarząd. Katalog spraw wymagających uchwały (zgody mieszkańców) zostanie ściśle określony w ustawie. Ma to odblokować decyzyjność w dużych spółdzielniach, gdzie zebranie wymaganej większości do podjęcia błahej decyzji remontowej bywało niemożliwe.
Profesjonalizacja lustracji i nowe inwestycje
Ostatnim filarem reformy jest uszczelnienie systemu lustracji, czyli audytów działalności spółdzielni. Obecnie lustrację może przeprowadzić dowolny związek rewizyjny, co prowadziło do patologii, gdzie spółdzielnie wybierały "przyjaznych" audytorów, niemających pojęcia o specyfice mieszkaniowej. Projekt wprowadza obowiązek zrzeszania się w branżowych związkach rewizyjnych oraz zakaz łączenia funkcji w zarządzie spółdzielni z funkcjami w organach związku rewizyjnego. Ma to zagwarantować obiektywizm kontroli. Wprowadzono także mechanizm weryfikacji wyników lustracji przez Krajową Radę Spółdzielczą na wniosek grupy co najmniej 10 proc. członków.
Rząd chce także zachęcić spółdzielnie do powrotu do ich pierwotnej misji – budowania tanich mieszkań. Nowe przepisy mają eliminować bariery w inwestycjach w segmencie lokatorskim. W umowach o budowę lokalu ma być jasno wskazany termin, po którym członek będzie mógł ubiegać się o przeniesienie własności, lub wyraźna informacja, że lokal nie będzie podlegał wykupowi. To ukłon w stronę zwiększenia dostępności mieszkań na rynku, który obecnie zdominowany jest przez deweloperów.
Planowany termin przyjęcia projektu przez Radę Ministrów to II kwartał 2026 roku. Choć do wejścia w życie przepisów pozostało jeszcze sporo czasu, skala proponowanych zmian sugeruje, że czeka nas gorąca debata publiczna. Dla milionów mieszkańców spółdzielni może to oznaczać koniec ery bierności i początek rzeczywistego gospodarowania na swoim, ale też koniec taryfy ulgowej dla tych, którzy unikają płacenia czynszu.
