Dobry klimat gospodarczy i optymistyczne prognozy na kolejny rok, znalazły swoje odbicie w aktywności polskich i zagranicznych inwestorów zwłaszcza na rynku nieruchomości biurowych oraz rynku gruntów inwestycyjnych.
Rynek nieruchomości biurowych
W 2014 roku aktywność rynku nieruchomości biurowych była wysoka we wszystkich największych miastach Polski, jednak od lat najbardziej zróżnicowaną ofertę, zarówno pod względem ilości jak i jakości, można znaleźć w Warszawie. Analitycy warszawskiego rynku oceniają podaż nowoczesnych biur na ponad 4,3 mln mkw., a ponadto w budowie znajduje się jeszcze około 640 tys. mkw., które mają trafić na rynek do końca 2016 roku. Przy tak intensywnym przyroście, pomimo utrzymującego się wysokiego popytu, pod koniec roku podniósł się wskaźnik pustostanów do poziomu prawie 14% (dane: JLL). Spadły też najwyższe ofertowe stawki czynszów najmu dla klasy A w lokalizacjach ścisłego centrum do 22 - 24 euro/ mkw./ m-c netto. Poza centrum stawki dla wysokiego standardu znalazły się w przedziale 12 - 15 euro/mkw./ m-c, natomiast lokale biurowe w niższym standardzie można było wynająć za 10 - 11,5 euro/mkw./m-c.
W pozostałych dużych miastach Polski w wyniku aktywności deweloperów również znacząco wzrosły zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej. Liderem okazał się Kraków, następnie Wrocław, Poznań i Trójmiasto, a także Łódź, która zyskuje dzięki centralnej lokalizacji, bliskości stolicy oraz dobrym połączeniom autostradowym. Dodatkowym atutem Łodzi były umiarkowane ceny najmu, rzędu 10 - 13 euro./mkw./m-c przy dobrym standardzie, wobec dość dużych zasobów wolnej powierzchni biurowej. W pozostałych wymieniowych miastach biura klasy A i B+ oferowano średnio za 12 - 14 euro/mkw./m-c. Warto podkreślić, że stawki te na przestrzeni roku spadły średnio o 1-2 euro na metrze kwadratowym w wyniku utrzymującej się nadpodaży (dane: WGN).
Obok rynku nowoczesnych powierzchni biurowych, którego głównymi beneficjentami są duże międzynarodowe firmy i korporacje zajmujące powierzchnię rzędu od kilku do kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych, funkcjonuje też rynek tańszych lokali. Są to biura w starszych budynkach powstałych w ostatnich 20 latach, albo w śródmiejskich kamienicach adaptowanych na funkcję biurowo - usługową. Pomimo, że pierwotnie ich standard był wysoki, obecnie uległ obniżce wobec coraz to wyżej podnoszonej poprzeczki przy realizacji nowych inwestycji.
Według danych WGN, w minionym roku utrzymywał się popyt na takie tańsze biura, głównie ze strony małych i średnich firm oraz przedsiębiorców rozpoczynających dopiero działalność i ograniczających koszty. Atutami tych zasobów biurowych są często: dobra śródmiejska lokalizacja, możliwość wynajęcia małych powierzchni, nawet od 20 mkw., oraz niższe stawki czynszów na poziomie 7 - 11 euro/mkw./m-c (30 - 60 zł/mkw./m-c). Najemcy cenią sobie również możliwość stworzenia wnętrza o indywidualnym charakterze, a także mniejszą skalę budynków umożliwiającą, łatwiejszą niż w dużych centrach biurowych, identyfikację firm. W 2014 roku dominowały umowy wynajmu lokali biurowych o powierzchni 40 - 150 mkw. na okres 2 lub 3 lat, oraz 300 - 700 mkw. na 5 lat.
Konkurencyjną formą było też wynajmowanie domów wolnostojących w dobrym standardzie i w dobrej lokalizacji, przy stawkach mieszczącym się w widełkach 17-30 zł/mkw./m-c (netto) dla powierzchni 200-300 mkw.
Prognozując najbliższą przyszłość rynku biurowego, można powiedzieć, że wobec rosnącej konkurencji, a zwłaszcza coraz wyższych oczekiwań najemców, gwarancją sukcesu jest utrzymanie wysokiego standardu budynków oraz obniżanie kosztów bieżącej eksploatacji, dzięki wprowadzaniu rozwiązań z zakresu nowych technologii, przy jednoczesnym utrzymaniu konkurencyjnych stawek czynszów najmu. Wydaje się więc oczywiste, że starsze budynki muszą być poddawane bieżącym modernizacjom, bo - aby zarabiać, trzeba inwestować.
Rynek gruntów inwestycyjnych
Ożywienie widać też było na rynku gruntów inwestycyjnych. W dużych miastach, a także mniejszych zlokalizowanych w pobliżu większych aglomeracji, odnotowano popyt na tereny pod mieszkaniówkę. W lokalizacjach obrzeżnych, gdzie ceny są niższe, średnio 100 - 450 zł/ mkw. netto, transakcje dotyczyły głównie działek pod tańsze mieszkania z dofinansowaniem programu Mieszkanie dla Młodych. W rejonach śródmiejskich ceny gruntów utrzymywały się na poziomie 500 - 800 zł/mkw. netto, oraz 1600 - 2000 zł/mkw. dla "topowych" lokalizacji, toteż nabywane grunty przeznaczane były częściej pod mieszkania w wyższym standardzie oraz apartamenty.
W znanych kurortach turystycznych zainteresowanie budziły lokalizacje pod nieduże pensjonaty oraz budynki mieszczące apartamenty do wynajmu. Poszukiwano też dobrych lokalizacji w uzdrowiskach pod ośrodki oferujące wypoczynek w połączeniu z zabiegami przyrodoleczniczymi, zwłaszcza z ukierunkowaniem na osoby starsze.
Od kilku lat zainteresowaniem nabywców cieszą się grunty pod konkretne funkcje, np. w mniejszych miastach - pod małe centra handlowe; przy głównych trasach komunikacyjnych - pod hotele i motele z częścią gastronomią. Uwagę inwestorów przyciągały również tereny pod obiekty przemysłowe, w tym magazynowe z częścią produkcyjną. Optymalne wymagane powierzchnie dla tych funkcji to 3000 - 6000 mkw. w granicach miast, a pod działalność przemysłową średnio 1,5 ha w granicach miast, oraz do 10 ha poza miastem.
Średnie ceny ofertowe netto dla gruntów budowlanych komercyjnych, za 1 mkw., IV kw. 2014r., dane WGN:
. w strefie miejskiej: 120 - 800 zł
. w ścisłych centrach dużych miast: 1600 - 2000 zł
. lokalizacje podmiejskie: 40 - 250 zł
. lokalizacje w miejscowościach satelitach dużych miast: 80 - 650 zł
. przy głównych trasach komunikacyjnych (z możliwością bezpośredniego zjazdu): 100 - 160 zł.
Oferta cenowa gruntów jest nadal bardzo zróżnicowana i pozostaje w ścisłej zależności od lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, przeznaczenia w planie urbanistycznym oraz dostępności infrastruktury sieciowej. Można jednak stwierdzić, że poziom cen był w ostatnich czterech latach raczej stabilny, po drastycznych spadkach z lat 2008 - 2009, dochodzących wówczas do 60% pierwotnej ceny ofertowej.
