Zasady wznoszenia nowych obiektów oraz zarządzania już istniejącymi nieruchomościami czekają poważne modyfikacje. Rządowy projekt rozporządzenia w sprawie warunków technicznych znajdujejakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znajduje się obecnie w fazie opiniowania. Dokument ten szczegółowo określa ramy prawne dla deweloperów oraz inwestorów indywidualnych. Osoby planujące budowę i analizujące oferty sprzedaży działek na portalach ogłoszeniowych takich jak Domiporta.pl powinny uważnie śledzić zaproponowane przepisy. Analiza dokumentu wskazuje na istotne zmiany w planowaniu przestrzennym posesji, choć część wprowadzanych definicji wciąż budzi wątpliwości interpretacyjne ekspertów branżowych oraz samorządowców.
Kluczowym elementem nowej regulacji są wytyczne dotyczące wznoszenia obiektów w pobliżu granic nieruchomości. Projekt rozporządzenia zakłada, że inwestor może postawić wolnostojący budynek gospodarczy lub garaż bezpośrednio przy granicy działki, o ile jego długość nie przekracza 6,5, a wysokość 3 metrów. Alternatywą jest zachowanie odległości minimum 1,5 metra, pod warunkiem że ściana skierowana w stronę granicy nie posiada okien ani drzwi.
W ocenie przedstawicieli Związku Powiatów Polskich, dokument w obecnym kształcie nie precyzuje maksymalnej liczby takich obiektów na jednej posesji. Organizacja zwraca uwagę, że brak wyraźnego limitu może skutkować powstawaniem całych rzędów budynków gospodarczych, zwłaszcza na terenach pozbawionych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Według samorządowców optymalnym rozwiązaniem byłoby ustawowe ograniczenie pozwalające na budowę tylko jednego takiego obiektu przypisanego do domu jednorodzinnego.
Istotne modyfikacje dotyczą również infrastruktury przyległej do budynków mieszkalnych. Zgodnie z projektem ministerstwa, balkon biegnący wzdłuż elewacji frontowej musi znajdować się w odległości co najmniej 1,5 metra od bocznej granicy działki. Związek Powiatów Polskich zaznacza, że ten zapis jest niejednoznaczny. W praktyce urzędy często wymagają zachowania tego dystansu od każdej granicy, podczas gdy architekci i projektanci argumentują, że zastosowanie bocznej ścianki przeciwpożarowej powinno zwalniać z tego obowiązku. Doprecyzowanie tego zapisu w ostatecznej wersji ustawy ma kluczowe znaczenie dla płynności procesu wydawania pozwoleń na budowę.
Kolejny obszar objęty nowymi warunkami technicznymi to kwestia komunikacji i dojazdów do nieruchomości. Projekt rozporządzenia narzuca minimalne szerokości dróg dojazdowych, ustalając je na poziomie 3 metrów dla ruchu jednokierunkowego oraz 5 metrów dla ruchu dwukierunkowego. Związek Powiatów Polskich wskazuje jednak na lukę prawną polegającą na braku wytycznych dotyczących kwalifikowania dróg wewnętrznych, które nie mają statusu dróg publicznych i nie posiadają zatwierdzonego planu organizacji ruchu.
Duże znaczenie dla planowania osiedli domów jednorodzinnych mają przepisy o ciągach pieszo-jezdnych. Jak zauważają eksperci portalu Domiporta.pl, dla klientów, których interesują oferty sprzedaży domów, odpowiednio zaplanowana i uregulowana prawnie infrastruktura drogowa jest bardzo ważnym kryterium wyboru nieruchomości. Tymczasem projekt dopuszcza wykorzystanie istniejącego dojazdu o szerokości zaledwie 3 metrów w przypadku budowy lub przebudowy pojedynczego budynku mieszkalnego, garażu czy obiektu rekreacji indywidualnej. Przedstawiciele samorządów ostrzegają, że takie sformułowanie przepisów nie zapobiega sytuacjom, w których z jednej wąskiej drogi będzie korzystać wiele odrębnych nieruchomości. Organizacja postuluje, aby ciąg o szerokości 5 metrów obsługiwał maksymalnie dwie odrębne działki, co zapobiegłoby paraliżowi komunikacyjnemu na gęsto zabudowanych osiedlach.
