Podstawowym obowiązkiem wynajmującego po zawarciu umowy najmu jest wydanie przedmiotu najmu, tj. przekazanie najemcy faktycznego władztwa nad najętą rzeczą. Na podstawie art. 662 §1 Kodeksu cywilnego wynajmujący jest zobowiązany do wydania najemcy rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Czynność wydania rzeczy, najlepiej jest potwierdzić podpisanym przez strony protokołem, w którym powinien zostać określony stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń.
Przedmiotowy protokół stanowi w przyszłości podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu. Jest on także przydatny, gdy okaże się, że lokal posiada wady, o których istnieniu najemca nie wiedział przy zawieraniu umowy najmu, albo gdy wady te powstały - nie z winy najemcy - w czasie najmu lokalu. W przypadku wykrycia takich wad, jak np. wilgoć czy brak ciepłej wody, które mogą powodować problemy zdrowotne, czy też niekorzystnie wpływają na stan techniczny lokalu, a w rezultacie ograniczają przydatność najętego lokalu, najemca na podstawie art. 664 Kodeksu cywilnego uzyskuje prawo do:
1) żądania odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad,
2) wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy i) wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął wad w odpowiednim czasie, albo jeżeli ii) wady usunąć się nie dadzą.
Należy jednak pamiętać, że gdy najemca przy zawieraniu umowy najmu posiadał wiedzę o wadach, jakie posiada najmowana rzecz, to traci on powyższe roszczenia o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu.
