Choć polskie przepisy nie regulują procedury odbioru mieszkania, to jednak wskazuje na zapisy umowne, które mogą w tym kontekście klauzulami abuzywnymi, czyli niezgodnymi z prawem. Należy na to zwrócić uwagę już na etapie podpisywania umowy z deweloperem. Nie możemy pod żadnym pozorem dopuścić np. do sformułowań, które sugerowałyby, że klient niejako "w ciemno" bierze mieszkanie, czyli zna i akceptuje stan techniczny jeszcze zanim do odbioru dojdzie. Po drugie niedopuszczalne jest, by w przypadku nieobecności kupującego odbioru mógł dokonać tylko deweloper. Po trzecie nie należy się zgadzać na wszelkie zapisy i sformułowania, w których deweloper będzie próbował przerzucić część odpowiedzialności za ewentualne usterki na wykonawców czy podwykonawców.
Musimy też zwrócić uwagę na precyzyjne określenie trybu i sposobu przeprowadzenia odbioru. Najlepiej wpisać do umowy ostateczny termin, do którego odbiór ma być dokonany, a którego niedotrzymanie będzie skutkowało karami umownymi. Należy też zwrócić uwagę na czas ustalony na dokonanie oględziny i odebranie mieszkania od momentu powiadomienia o takiej możliwości przez dewelopera. Zdarza się że ten czas jest krótki i kiedy klient nie dokona odbioru w terminie, firma uznaje, że wyraził on zgodę i odbiór dokonał się bez jego zastrzeżeń. Takie postępowanie również narusza prawa klienta.
W umowie ponadto powinien być bardzo precyzyjnie określony standard przyszłego mieszkania. Do umowy powinien być dołączony plan lokalu zawierający dane dotyczące powierzchni, układu ścian, okien, ciągów instalacyjnych. Jeśli mieszkanie ma być wydane w formie pod klucz, powinniśmy mieć również podaną szczegółową specyfikację materiałów wykończeniowych podaną z parametrami dotyczącymi jakości czy też wskazaniami producenta.
Jeśli już zadbaliśmy o właściwe sformułowania w umowie deweloperskiej, zadbajmy o dobry przebieg procedury odbioru. Przede wszystkim powinien się dokonać przy świetle dziennym i najlepiej w towarzystwie osoby trzeciej z doświadczeniem budowlanym - np. inspektora nadzoru (koszt około 200 - 300 zł). Nie możemy ulec żadnej presji, naciskom ze strony firmy deweloperskiej, ani też wszelkim formom szantażu uzależniającym podpisanie aktu notarialnego od dokonania odbioru. Jeśli tak się dzieje jest to również postępowanie niezgodne z prawem.
Skutkiem odbioru mieszkania będzie podpisanie protokołu odbioru, lub jeśli wykryjesz wady, protokołu rozbieżności w stosunku do standardu określonego w umowie. Jeśli w mieszkaniu wykryjemy wady drobne, protokół odbioru można podpisać ustalając w nim termin usunięcia tych usterek. W protokół wpisujemy wszystkie zauważone przez nas wady i rozbieżności ze standardem określonym w umowie. Jeśli wady są poważne wtedy skutkuje to wspomnianym wcześniej brakiem odbioru i protokołem rozbieżności.
Pamiętajmy jednak również, że nawet jeśli coś w trakcie odbioru mieszkania nam umknie, nie znaczy to, że deweloper będzie bezkarny. Odpowiada on także za wady wykryte już po podpisaniu protokołu. Wtedy działa zasada rękojmi. Klient może dochodzić swoich roszczeń jednak tylko wtedy, gdy w momencie odbioru lub wcześniej nie wiedział o istniejących wadach.
Klientowi przysługuje rękojmia za wady, które: zmniejszają wartość lub użyteczność mieszkania, w przypadku gdy mieszkanie zostało oddane w stanie niekompletnym, brak mu właściwości określonych w umowie oraz/lub ma wady prawne. Muszą być to jednak tzw. wady istotne.
Jeśli już po przekazaniu mieszkania odkryjemy takie usterki, by dochodzić roszczeń na zasadzie rękojmi mamy miesiąc na powiadomienie dewelopera - najczęściej na piśmie. W wezwaniu musimy wyznaczyć firmie termin na usunięcie wad.
