W połowie kwietnia w Polsce nastąpił skokowy wzrost liczby rezerwacji nowych mieszkań w siedmiu największych aglomeracjach - wynika z danych Otodom Analytics. Ze statystyk wynika, że średnia dzienna liczba rezerwacji wyniosła 140, podczas gdy w pierwszym kwartale oscylowała wokół 90-100. Jak wskazuje Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics, porównywalne wyniki zaobserwowano na początku 2021 roku. Towarzyszyła temu wysoka sprzedaż - w pierwszej połowie tamtego roku nabywców znalazło 33,5 tys. lokali.
Analitycy wiążą obecny wzrost rezerwacji z prezentacją założeń programu "Na start", który został ogłoszony przez resort rozwoju 8 kwietnia. Choć nie każda rezerwacja przekłada się na finalną sprzedaż, to jak zauważa Kuniewicz, znaczący wzrost liczby zaklepywanych mieszkań może być reakcją na zapowiedź nowego programu.
Małgorzata Ostrowska z J.W. Construction potwierdza , że w biurach sprzedaży firmy pojawia się coraz więcej klientów zainteresowanych dopłatami. Część z nich już teraz decyduje się na zakup lokalu z odroczonym terminem płatności kwoty, którą zamierzają sfinansować kredytem. "Wielu klientów obawia się powtórki scenariusza z 'Bezpiecznego kredytu 2 proc.', kiedy to wybór mieszkań w krótkim czasie mocno się skurczył, co przełożyło się na rosnące ceny" - wyjaśnia Ostrowska.
Zdaniem Łukasza Wydrowskiego, prezesa Estatic Nieruchomości, wprowadzenie dopłat do kredytów może doprowadzić do znaczącego wzrostu cen ofertowych mieszkań. Jak twierdzi, "wszystko wskazuje na to, że nowy rząd postanowił poważnie zdestabilizować rynek, pompując naszymi pieniędzmi zyski deweloperom i bankom". Wydrowski przewiduje, że ceny pójdą w górę zaraz po starcie programu "Na start", ponieważ sprzedający będą liczyć na zwiększony popyt.
Zapowiedziany program "Na start" wpisuje się w szerszy trend interwencjonizmu państwowego na rynku mieszkaniowym. Tego typu programy, choć z założenia mają na celu poprawę dostępności mieszkań, niosą ze sobą również pewne ryzyka. Kluczowym zagrożeniem jest właśnie wspomniana destabilizacja rynku i wzrost cen, wynikający ze stymulowania popytu bez adekwatnego zwiększenia podaży.
Badania ekonomiczne wskazują, że nadmierna i źle zaprojektowana ingerencja państwa może prowadzić do powstania baniek cenowych na rynku nieruchomości. Dzieje się tak, gdy dopłaty lub preferencyjne kredyty skłaniają do zakupów osoby, które w normalnych warunkach nie byłyby w stanie pozwolić sobie na własne mieszkanie. To z kolei przekłada się na wzrost cen, niwelujący pozytywne efekty programu i zmniejszający dostępność mieszkań dla pozostałych obywateli.
Dlatego, projektując tego typu rozwiązania, kluczowe jest zachowanie równowagi i dbałość o zrównoważony rozwój rynku. Interwencje powinny być precyzyjnie zaadresowane do grup najbardziej potrzebujących wsparcia i jednocześnie wprowadzane stopniowo, aby nie wywoływać gwałtownych zawirowań cenowych. Ważne jest też równoległe stymulowanie podaży mieszkań, chociażby poprzez usprawnianie procesu inwestycyjnego czy udostępnianie gruntów pod budownictwo.
Tylko całościowe i przemyślane podejście do polityki mieszkaniowej, uwzględniające złożoność mechanizmów rynkowych, może przynieść oczekiwane efekty w postaci poprawy warunków mieszkaniowych obywateli, bez negatywnych konsekwencji dla całej gospodarki. Wzrost cen mieszkań wywołany przez "Bezpieczny kredyt" w zeszłym roku jest na to najlepszym dowodem.
Fot. Adam Borkowski
