Ranking lokat za maj 2019, sporządzony przez Rzeczpospolit,ą prowadzi do wniosku, że na lokacie bankowej można zarobić maksymalnie 3,5% rocznie. Natomiast z ostatniego raportu nt. rentowności wynajmu, opracowanego przez ekspertów Domiporta i Homebroker wynika, że zysk z najmu w największych miastach Polski wynosi średnio 5,02%*. Pomimo spadku rentowności w ostatnim czasie, inwestowanie w lokale mieszkalne i ich najem jest bardziej dochodowe niż trzymanie pieniędzy na lokacie.
Wynajem domu bądź mieszkania to skuteczny sposób na pomnażanie środków. Analiza przeprowadzona przez ekspertów Domiporta wskazuje, że nawet w miastach o najniższej rentowności, na usłudze wynajmu zarobimy więcej niż na najlepszej lokacie bankowej. Według wyliczeń ekspertów Domiporta i Homebroker, najniższą rentowność najmu mieszkania spośród dużych miast ma obecnie Poznań, ale nawet tam zysk z wynajmu jest wyższy o niemal 1 pkt. proc. od najlepszej lokaty wskazanej rankingu Rzeczpospolitej.
Wynajęcie mieszkania to zadanie, które trzeba poprzedzić analizą opłacalności takiej usługi, w której trzeba uwzględnić m.in. sposób opodatkowania zysków. Nim właściciel lokalu zdecyduje się na najem mieszkania, musi podjąć wiele decyzji dotyczących tego, na jakich zasadach będzie oferował najem prywatny: co znajdzie się w umowie czy najemca będzie sam opłacał media, itp. Przede wszystkim będzie musiał zdecydować, w jaki sposób opłacać podatek od wynajmu nieruchomości. Na podatników czeka wybór: ryczałt za wynajem w wysokości 8,5%, bądź rozliczenie się z fiskusem na zasadach ogólnych, gdzie podatek jest naliczany od osiągniętego dochodu, a stawka uzależniona od progu podatkowego.
Najczęściej wybieraną przez podatników formą rozliczeń z fiskusem jest podatek ryczałtowy od najmu, ponieważ w zdecydowanej większości przypadków generuje mniejsze obciążenia dla właściciela nieruchomości. 8,5-proc. stawka tego podatku naliczana jest od kwoty przychodu z najmu. Dlatego właściciel nieruchomości, określając opłaty dla osób wynajmujących, powinien ściśle określić w umowie najmu zakres opłat, jakimi będzie obarczony najemca. By podatek od wynajmu był niższy, w umowie powinien znaleźć się zapis, że najemca przekazuje właścicielowi nieruchomości jedynie czynsz najmu, a pozostałe opłaty wykonuje we własnym zakresie. Podatek będzie niższy, ponieważ niższy będzie wówczas dochód pochodzący z najmu.
Najlepiej wytłumaczyć to na przykładzie. Na potrzeby wyliczeń przyjmijmy, że Jan Kowalski dysponuje mieszkaniem, które chce wynająć za 1 000 zł miesięcznie, a opłaty eksploatacyjne wynoszą 400 zł. Jeżeli pan Kowalski zdecydował się na ryczałt od wynajmu, liczy podatek jedynie od kwoty tysiąca złotych, ale pod warunkiem, że zawarł umowę, iż to najemca bezpośrednio opłaca rachunki). Jeżeli pan Kowalski w umowie zapisał, że lokator ma mu wpłacać co miesiąc kwotę czynszu wraz dodatkowymi środkami na pokrycie kosztu mediów to 8,5% ryczałtu będzie liczone od 1400 zł (kwota czynszu plus opłaty eksploatacyjne).
Jeżeli właściciel nieruchomości chce rozliczać podatek od wynajmu mieszkania w formie ryczałtu, musi zgłosić taką deklarację pisemnie w Urzędzie Skarbowym, co roku do 20. stycznia. W przypadku, gdy umowa najmu mieszkania została sporządzona w czasie trwania roku podatkowego, zainteresowany jest zobligowany do złożenia stosownej deklaracji do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania pierwszego przychodu.
Podatek od wynajmu nieruchomości to również dodatkowy obowiązek w postaci rozliczenia rocznego, którego powinniśmy dokonać do 31 stycznia każdego roku. Pit za wynajem dla podatku zryczałtowanego rozlicza się na formularzu PIT-28, którzy trzeba złożyć w urzędzie skarbowym.
W przypadku, gdy właściciel nieruchomości nie zdecydował się na rozliczenie ryczałtem bądź po prostu nie złożył stosownej deklaracji w US, dochód zostanie opodatkowany na zasadach ogólnych. To oznacza, że podatnik wlicza sobie przychody z tytułu najmu do pozostałych dochodów, a podatek jest ustalany zgodnie z tzw. zasadą skali podatkowej.
Czyli, jeżeli wszystkie dochody (umowa o pracę, czynsz z najmu itp..) nie przekroczą kwoty 85 528 zł to właściciel lokalu od całości odprowadza 18-proc. podatek. Natomiast, jeżeli wszystkie dochody przekraczają wspomnianą wyżej kwotę pierwszego progu dochodowego, wtedy właściciel musi zapłacić fiskusowi 15 395 zł plus 32% liczone od nadwyżki pierwszego progu.
Rozliczając się na zasadach ogólnych można odliczać sobie od wartości podatku kwoty eksploatacyjne, takie jak opłaty bieżące, koszty remontów i - co ważne dla inwestorów - odsetki od zaciągniętego kredytu. Jest to więc rozwiązanie mogące być lepsze niż ryczałt od najmu dla części właścicieli mieszkań.
W największych miastach Polski średnia kwota czynszu waha się od około 1 100 zł. za kawalerkę do nawet 3 tysięcy za mieszkanie 3-pokojowe. Wśród analizowanych miast najwyższa średnia opłata za najem mieszkania (wraz z opłatami) jest w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku, gdzie za najpopularniejsze lokale 2-pokojowe trzeba zapłacić powyżej 2 tys. do 3 tys. zł miesięcznie – wynika z zestawienia cen ofertowych prezentowanych w serwisie domiporta.pl.
Najtańsze kawalerki wśród analizowanych miast można znaleźć w Łodzi - gdzie średnio miesięcznie trzeba zapłacić około 1100 zł. Najdrożej natomiast jest w stolicy, gdzie przeciętna cena ofertowa przekracza 2 tys. zł. Większe lokale (trzypokojowe) to wydatek od 1,7 tys. miesięcznie w Rzeszowie do 3,5 tys. zł. w Gdańsku.
* Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 12 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Warszawa i Wrocław.
Pod uwagę brano medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
