Odpłatne zbycie nieruchomości z prywatnego majątku podlega opodatkowaniu, jeśli nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce jej nabycie lub w przypadku budynku - jego wybudowanie. Do czasu upływu tego długiego okresu w związku ze sprzedażą nieruchomości należy zapłacić podatek dochodowy i złożyć deklarację PIT z tego tytułu.
W odniesieniu do terminu wybudowania budynku warto wiedzieć, że taki przypadek zachodzi jedynie wówczas, gdy będziemy mieli do czynienia z budynkiem lub jego częścią, która będzie uznawana za nieruchomość (tzw. nieruchomość budynkowa). Jest tak w przypadku budynku zlokalizowanego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym lub w przypadku lokalu (np. mieszkalnego) nabytego na własność w budynku, w którym w ramach sprzedaży na naszą rzecz wyodrębniona została własność naszego lokalu.
Oznacza to, że pięcioletni okres od wybudowania budynku nie dotyczy przypadku, w którym wcześniej nabyliśmy grunt niezabudowany (nieruchomość gruntową), a następnie wybudowaliśmy na niej budynek. Wtedy bowiem pięcioletni okres liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy samą niezabudowaną nieruchomość gruntową.
Jeśli jednak w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia złożymy oświadczenie, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży w terminie dwóch lat przeznaczymy na nabycie innej nieruchomości, która będzie zaspokajać nasze potrzeby mieszkaniowe, wówczas przysługuje nam zwolnienie z podatku dochodowego.
Jeżeli po złożenia takiego oświadczenia nie nabędziemy jednak innej nieruchomości lub gdy na nabycie nie wydamy całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży, to należy zapłacić podatek najpóźniej następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży. Oprócz tego dodatkowo jesteśmy obciążeni odsetkami od zaległości podatkowych za te dwa lata, które upłynęły od dnia zbycia nieruchomości.
Oświadczenie to zatem skutkuje jedynie odroczeniem płatności podatku na wypadek, gdyby w ciągu dwóch lat podatnik faktycznie nabył prawo do wspomnianego zwolnienia. Na dokładkę mamy obowiązek zapłacić odsetki za dwa lata "opóźnienia".
Zobowiązania podatkowe, w tym także zobowiązanie w podatku dochodowym od osób fizycznych przedawniają się z upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku.
Pod koniec 2012 r. przedawnia się zobowiązanie podatkowe z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych do końca 2006 r., ponieważ termin zapłaty tego podatku przypadał w 2007 r. Do końca 2006 r. obowiązywały przepisy zgodnie z którymi, podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości był płatny w ciągu 14 dni od zbycia (był to podatek zryczałtowany w wysokości 10%).
Zatem w przypadku podatku dochodowego należnego z tytułu sprzedaży nieruchomości, zobowiązanie podatkowe przedawniało się dokładnie w tym samym momencie, w którym kończył się okres, w którym jesteśmy zobowiązani zapłacić podatek.
Po 2006 r. obowiązek zapłaty podatku jest uregulowany inaczej, gdyż odpłatne zbycie rozlicza się w terminie złożenia deklaracji rozliczenia rocznego, czyli do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Stąd, jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpiła w 2008 r. rozliczenie należało złożyć w 2009 r. i od końca tego roku biegnie termin przedawnienia.
Jednak nie ma to wpływu na pięcioletni termin, po upływie którego odpłatne zbycie nieruchomości z majątku prywatnego podatnika jest zupełnie zwolniona z podatku, gdyż ten termin również liczymy od końca roku (w którym należy zapłacić podatek dochodowy i złożyć deklarację PIT z tego tytułu). Różna jest taka, że obecnie podatek wynosi 19% przychodu i de facto, okres po którym zbycie nieruchomości jest wolne od podatku, a organy podatkowe nie mogą od nas żądać zapłaty podatku z tego tytułu, wynosi 6 lat.
Okres, w związku z którym upływa obowiązek zapłaty podatku dochodowego od odpłatnego zbycia nieruchomości nie ma natomiast związku z terminem złożenia oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanego przychodu na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
