Rada Ministrów zajejęła się nowym projektem przygotowanym przez Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Głównym założeniem proponowanych przepisów jest wzmocnienie prawnej ochrony gospodarstw, które prowadzą legalną działalność rolniczą, przed skargami napływających na te tereny mieszkańców miast. Zjawisko rozlewania się zabudowy mieszkaniowej na dawne tereny uprawne rodzi coraz więcej konfliktów na styku dwóch różnych funkcji przestrzennych.
Jednym z najważniejszych rozwiązań z perspektywy obrotu nieruchomościami ma być wprowadzenie obowiązku składania specjalnych oświadczeń. Według założeń rządowych osoba kupująca działkę na terenie wiejskim będzie musiała potwierdzić u notariusza, że jest w pełni świadoma konsekwencji wynikających z rolniczego sąsiedztwa. Ma to uciąć późniejsze roszczenia dotyczące zapachów, hałasu maszyn czy pracy w późnych godzinach wieczornych.
Nowe regulacje wymuszą zmianę podejścia firm deweloperskich do planowania nowych osiedli podmiejskich. Sama analiza planu zagospodarowania przestrzennego oraz dostępu do infrastruktury przestanie być wystarczająca. Kluczowym elementem procesu weryfikacji gruntów przed zakupem stanie się dokładne zbadanie charakteru okolicznych nieruchomości oraz intensywności prowadzonej tam produkcji rolnej.
Ekspert portalu Extradom.pl, Wojciech Rynkowski, na którego powołuje się źródło, zwraca uwagę na rynkowe konsekwencje planowanych zmian. Jego zdaniem działki zlokalizowane w bezpośrednim sąsiedztwie gospodarstw rolnych, szczególnie tych o intensywnej produkcji, stracą na wartości. Wynika to z faktu, że nabywcy takich gruntów będą mieli znacznie ograniczone możliwości prawne w zakresie kwestionowania typowych uciążliwości związanych z pracą rolników, takich jak chociażby nocne żniwa.
Impulsem do podjęcia ogólnopolskiej dyskusji o ochronie rolników była sprawa hodowcy trzody chlewnej z okolic Łodzi. Mężczyzna prowadził swoje gospodarstwo od kilkunastu lat, a po rozbudowie infrastruktury spotkał się z pozwami ze strony nowych sąsiadów, którzy wybudowali domy w jego okolicy. Zgłaszali oni między innymi uciążliwości zapachowe.
Spór sądowy zakończył się dla rolnika nakazem zapłaty ponad 110 tysięcy złotych oraz obowiązkiem ograniczenia uciążliwości hodowli. W maju 2025 roku Sąd Najwyższy ostatecznie oddalił jego skargę kasacyjną. To wydarzenie pokazało, że dotychczasowe przepisy często faworyzowały nową zabudowę mieszkaniową kosztem istniejącej od lat działalności gospodarczej.
Oprócz projektu rządowego w przestrzeni publicznej funkcjonują również inne propozycje uregulowania tego problemu. Kancelaria Prezydenta sugeruje wprowadzenie obowiązkowych mediacji przed skierowaniem sprawy do sądu. Z kolei inne ugrupowania polityczne proponują uwzględnianie rolniczego przeznaczenia terenu przy ocenie uciążliwości lub wprowadzenie definicji dziedzictwa sensorycznego wsi, które uznawałoby specyficzne zapachy i dźwięki za naturalny element tego środowiska.
Dane Głównego Urzędu Statystycznego potwierdzają, że zjawisko przenoszenia się poza granice miast nie słabnie, co czyni problem niezwykle aktualnym. W 2025 roku dodatnie saldo migracji na tereny wiejskie wyniosło ponad 36 tysięcy osób. Dla branży nieruchomości oznacza to, że umiejętne godzenie interesów deweloperów, nowych mieszkańców i lokalnych rolników będzie jednym z największych wyzwań w nadchodzących latach.
