Dla pogrążonych w kłopotach finansowych osób spłacających kredyty, sprzedaż mieszkania, domu lub działki może być ostatnią deską ratunku. Chociaż nie ma gwarancji, że taka nieruchomość będzie tańsza, warto wiedzieć, jak kupić ją bezpiecznie.
Pierwszym krokiem powinno być dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości obciążonej hipoteką. Znając numer księgi wieczystej można zrobić to m.in. na stronie ekw.ms.gov.pl http://www.ekw.ms.gov.pl/. Należy przy tym zwrócić uwagę, że część nieruchomości, w szczególności grunty, mogą mieć kilku właścicieli.
Do niedawna kupno nieruchomości należącej do kilku właścicieli było utrudnione. Przy jej podziale hipoteką obciążani byli wszyscy nowi właściciele, a konieczność porozumienia się z nimi była absorbująca i czasochłonna. Ponieważ Trybunał Konstytucyjny uznał, że taki stan rzeczy sprzeczny jest z ustawą zasadniczą (wyrok z 2010 roku), potrzebne były nowe regulacje. Weszły one w życie w sierpniu ubiegłego roku wprowadzając zasadę, w myśl której po zniesieniu współwłasności, nieruchomość obciążana w części ułamkowej hipoteką, będzie obciążać tylko tego, kto zobowiązanie to zaciągnął. Jeśli jej wartość będzie mniejsza niż udział w nieruchomości przed jej podziałem, pożyczkodawca otrzyma prawo zastawu na wierzytelności dłużnika.
Prostsze przepisy mogą ułatwić zakup nieruchomości obciążonej hipoteką tylko w części. Po uzyskaniu informacji z księgi wieczystej należy udać się do banku, w którym dotychczasowy właściciel zaciągnął kredyt i uzyskać zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia. Bank powinien udzielić także zgodę na wykreślenie hipoteki, gdy dług zostanie spłacony.
Dokument musi określać obie strony transakcji - kupującego i sprzedającego.
Informacja o wysokości zadłużenia jest istotna: w przypadku osób, które kupiły nieruchomość na kredyt we frankach szwajcarskich, wartość pozostałego do spłaty zadłużenia w złotych może być wyższa niż cena mieszkania. Wówczas transakcja będzie albo znacznie bardziej skomplikowana, albo niemożliwa do przeprowadzenia. Niektóre banki nie zgadzają się bowiem na sprzedaż nieruchomości obciążonych kredytem w obcej walucie.
Kolejnym etapem kupna nieruchomości obciążonej hipoteką, jest zawarcie umowy przedwstępnej zakupu podpisanej w formie aktu notarialnego. Dopiero z takim dokumentem notarialnym oraz uprzednio uzyskanym zaświadczeniem z banku można udać się do własnego banku w celu podpisania umowy kredytowej.
Kiedy umowa zostanie podpisana, bank kupującego nieruchomość przeleje pieniądze do banku sprzedającego, w kwocie równej pozostałemu do spłaty zadłużeniu. Jeśli pojawi się różnica, trafi ona do sprzedającego. Uwaga: wcześniejsza spłata kredytu, tj. z reguły w okresie od 3 do 5 pierwszych lat trwania umowy, może wiązać się z koniecznością dodatkowej opłaty.
Ostatnim etapem kupna nieruchomości jest zamiana hipoteki. Z zaświadczeniem o całkowitej spłacie kredytu oraz zgodzie na wykreślenie hipoteki z banku sprzedającego należy udać się do sądu wieczystego. Tam dotychczasowa hipoteka zostanie zamieniona na nową.
- Sprzedaż, lub zakup, nieruchomości obciążonej hipoteką są logistycznie trudniejsze niż zwykła transakcja. Najprościej jest zlecić czynności z nią związane profesjonaliście. Może to być radca prawny, lub pośrednik w obrocie nieruchomościami, który ma doświadczenie w podobnych sprawach - mówi Maciej Górka z Domiporta.pl - Możemy oczywiście podjąć się przeprowadzeniu transakcji samemu, kierując się wskazówkami jakie otrzymamy z banku i od notariusza. Niezależnie od tego czy jesteśmy stroną kupująca czy sprzedającą powinniśmy zabezpieczyć kilka obszarów. Najważniejszym z nich jest uzyskanie z banku zaświadczenia o kwocie pozostałego do spłaty kredytu na dany dzień, która zaspokoi bank, a ten po jej otrzymaniu wykreśli swoje roszczenie z działu IV Księgi Wieczystej. Zaświadczenie to powinno zawierać promesę, w której bank zgodzi się zwolnić hipotekę po otrzymaniu wymaganej kwoty. Jeżeli kwota sprzedaży nieruchomości jest wyższa niż zadłużenie kredytowe, to nadwyżka po spłaceniu kredytu trafia do sprzedającego - opowiada Górka.
Część banków dopuszcza możliwość sprzedaży kredytów w obcej walucie, gdy zadłużenie nie przekracza wartości nieruchomości. Wówczas kupujący spłaca zobowiązanie, tak jak opisano powyżej. W niektórych przypadkach można także przenieść hipotekę. Zobowiązanie zostanie zabezpieczone inną nieruchomością, a mieszkanie - już bez hipoteki - będzie można sprzedać. Takie rozwiązanie wchodzi w grę tylko wtedy, gdy kredytobiorca ma atrakcyjną nieruchomość - co w przypadku osób z zagrożonym kredytem, sprzedających obciążone hipoteką mieszkanie, nie będzie sytuacją częstą.
