Związek Banków Polskich podaje, że w pierwszym kwartale 2024 roku wartość sprzedaży nowych kredytów mieszkaniowych wyniosła 26,9 mld zł, co oznacza wzrost o 259 proc. rok do roku, ale spadek o 4 proc. w porównaniu z czwartym kwartałem 2023 roku. Udzielono 64,5 tys. kredytów, czyli o 193 proc. więcej niż rok wcześniej, ale o 6 proc. mniej w ujęciu kwartał do kwartału. Choć wyniki te są nieco słabsze niż w rekordowym czwartym kwartale 2023 roku, kiedy działał jeszcze program Bezpieczny Kredyt 2 proc., to wciąż należą do najwyższych w ostatnich latach i są zbliżone do szczytu boomu mieszkaniowego z trzeciego kwartału 2021 roku.
Biuro Informacji Kredytowej informuje, że w maju 2024 roku miesięczna wartość zapytań o nowe kredyty mieszkaniowe wzrosła o 45 proc. rok do roku. O kredyt wnioskowało 26,7 tys. potencjalnych kredytobiorców, czyli o 21 proc. więcej niż rok wcześniej. Popyt na kredyty mieszkaniowe zmalał po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. na początku stycznia 2024 roku, ale w pierwszym kwartale pozostał relatywnie wysoki - o około 30 proc. wyższy niż w pierwszej połowie 2023 roku, czyli okresie przed uruchomieniem tego programu. Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego osiągnęła rekordowy poziom 435 tys. zł, o 14 proc. więcej rok do roku.
Firma doradcza JLL w swoim monitoringu podaje, że oferta deweloperska w 6 największych aglomeracjach na koniec pierwszego kwartału 2024 roku wynosiła 42,4 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 17 proc. kwartał do kwartału. Była ona bliska poziomu z pierwszego kwartału 2023 roku. Sytuacja jest jednak znacząco zróżnicowana w zależności od aglomeracji. Oferta najbardziej zmalała rok do roku w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu, a jej spadek był umiarkowany w Warszawie. Z kolei silny wzrost oferty, o 51 proc. rok do roku, odnotowano w Łodzi, a umiarkowany wzrost wystąpił w Poznaniu. W Łodzi oferta rosła już trzeci kwartał z rzędu i na koniec pierwszego kwartału 2024 roku miasto to zajmowało drugie miejsce po Warszawie pod względem wielkości dostępnej oferty mieszkań - czytamy w raporcie PKO BP.
Zapisy księgowe dużych firm deweloperskich (o zatrudnieniu powyżej 49 osób) na koniec pierwszego kwartału 2024 roku wskazują na dostosowanie się deweloperów do sytuacji rynkowej. Liczba projektów w toku jest większa o 28 proc. rok do roku, co jest spójne z obserwowaną od kilku kwartałów poprawą statystyki rozpoczynanych mieszkań. Kolejny kwartał solidnego, 54-procentowego wzrostu rok do roku przedpłat klientów wspiera podejmowanie nowych projektów przez deweloperów. Liczba gotowych mieszkań pozostaje niewielka - spadła o 13 proc. rok do roku i aż o 42 proc. w porównaniu z czwartym kwartałem 2023 roku. Przy wolno rosnącej podaży pozwala to deweloperom utrzymywać wysoki poziom cen oferowanych lokali.
Wskaźnik koniunktury budownictwa mieszkaniowego, będący różnicą liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto i oddanych do użytku w ostatnich czterech kwartałach, w pierwszym kwartale 2024 roku wskazuje na nieznaczny spadek liczby mieszkań w toku. Trend tego wskaźnika pozostaje jednak silnie wzrostowy. Łączna liczba pozwoleń na budowę wydanych w ostatnich czterech kwartałach wzrosła, co zapowiada wzrost podaży mieszkań w dalszej perspektywie.
W horyzoncie roku, od drugiego kwartału 2024 do pierwszego kwartału 2025 roku, bank PKO BP oczekuje lekkiego hamowania wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8 proc. w ujęciu rok do roku. Tendencje wzrostowe cen mieszkań są ograniczane przez kilka czynników. Po pierwsze, odsuwanie się w czasie wznowienia obniżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Najbliższa obniżka jest oczekiwana dopiero w lipcu 2025 roku. Po drugie, wygaśnięcie popytu kredytowego generowanego przez program Bezpieczny Kredyt 2 proc. Jednocześnie program Mieszkanie na start stoi pod znakiem zapytania i nie można wykluczyć rezygnacji z niego lub dalszych modyfikacji w kierunku ograniczania popytu. Po trzecie, stopniowe, ale odczuwalne od trzeciego kwartału 2024 roku, zwiększanie podaży poprzez uruchamianie wcześniej uzyskanych pozwoleń na budowę. Niepewność odnośnie wsparcia popytu kredytowego ze środków publicznych może jednak spowodować większą ostrożność deweloperów przy rozpoczynaniu kolejnych projektów. Po czwarte stabilizacja lub lekkie spadki stawek za wynajem, które osłabiają motywację do zakupów inwestycyjnych mieszkań.
Z drugiej strony utrzymują się przesłanki tendencji wzrostowych cen mieszkań. Po stronie popytowej są to: kontynuacja konsumpcyjnego popytu kredytowego, wzmacnianego obserwacją rosnących cen mieszkań, oprocentowanie kredytów niższe w porównaniu z 2023 rokiem, kontynuacja wzrostu realnych wynagrodzeń oraz kontynuacja inwestycyjnych zakupów mieszkań za gotówkę, motywowana dobrym doświadczeniem inwestorów z ubiegłych lat. Z kolei po stronie podażowej tendencjom wzrostowym cen sprzyjają: powolna odbudowa oferty, podczas gdy jej zwiększenie wymaga czasu i usprawnienia procedur administracyjnych, pogłębiający się deficyt dostępnych terenów budowlanych w dobrych lokalizacjach i z infrastrukturą w największych miastach, a także koszty nowelizacji warunków technicznych, które deweloperzy przeniosą na klientów. W dalszej perspektywie istotny stanie się także wzrost kosztów budowy związany z nowelizacją unijnej dyrektywy budynkowej.
Wiele wskazuje na to, że pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł utrzymanie wysokiego popytu na kredyty mieszkaniowe, mimo wygaśnięcia programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., a także stopniową odbudowę oferty deweloperskiej w największych aglomeracjach. Perspektywy dalszego wzrostu cen mieszkań są jednak ograniczane przez szereg czynników, takich jak odsuwanie się w czasie obniżek stóp procentowych, niepewność co do nowych programów wsparcia mieszkalnictwa ze środków publicznych, spodziewane zwiększenie podaży mieszkań oraz stabilizacja lub spadek stawek najmu. Jednocześnie wzrost wynagrodzeń, niższe niż przed rokiem oprocentowanie kredytów i skłonność do inwestycji w mieszkania na wynajem nadal będą wspierać tendencje wzrostowe cen. W horyzoncie roku najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada lekkie hamowanie wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań do 5-8 proc. rok do roku. Szybszy wzrost cen mogą natomiast ograniczać rosnące koszty budowy wynikające z nowych regulacji technicznych i unijnych.
